Анализ эффективности сделок на первичном рынке жилья (стр. 9 из 12)

Так как у всех сравнимых объектов условия продажи рыночные, то корректировка на условия продажи не требуется.

Для корректировки на условия рынка (время продажи) необходимо выделить объекты, отличающиеся только этим элементом. В нашем случае объект №1 и №3 отличаются только условиями финансирования и временем продажи. Скорректировав цену продажи объекта №1 на условия финансирования, можно определить корректировку на время продажи:

(62000 – 56000) / 156000 = 0.1.

То есть за год цены на рынке вырастут на 10%.

Таким образом, все сравнимые объекты приводятся в одинаковые условия по финансированию и времени продажи, что создаёт единую базу для проведения корректировок на остальные элементы сравнения.

В ряду объектов сравнения различия в размерах представлены разным количеством комнат и разной площадью дома и участка. Причём, участку площадью 12000кв.м. соответствует дом площадью 145кв.м. с 7 комнатами, а участку площадью 10000кв.м. соответствует дом площадью 120кв.м. с 6 комнатами. Отсюда корректировка на размер из сравнения объектов №1 и №2 имеет следующий вид:

70000 – 62000 = 8000.

Корректировка на наличие гаража выводится из сравнения объектов №3 и №5:

61600 – 59400 = 2200.

Корректировка на законченный подвал определяется из сравнения объектов №2 и №4:

77000 – 70000 = 7000.

Результаты выполненных корректировок приведены в таблице 12.

Таблица 12Результаты выполненных корректировок

Объект №1	Объект №2	Объект №3	Объект №4	Объект№5
Цена продажи	65000	78000	56000	70000	54000
Передача права собственности	полное	полное	полное	полное	полное
Корректировка правоспособности	65000	78000	56000	70000	54000
Условия финансирования	не рыночные	не рыночные	не рыночные	не рыночные	рыночные
Корректировка на условия финансирования	- 3000	- 8000	0	0	0
Скорректированная цена	62000	70000	56000	70000	54000
Условия сделки	коммерч	коммерч	коммерч	коммерч	коммерч
Корректировка на условиях сделки	0	0	0	0	0
Скорректированная цена в условиях рынка	2 недели	6недель	1 год	1 год	1 год
Корректировка на условиях рынка	+10 %	+10 %	+10 %	+10 %	+10 %
Скорректированная цена	62000	70000	61600	77000	59400
Местоположение	аналогичное	аналогичное	аналогичное	аналогичное	аналогичное
Размер	120кв.м.	145кв.м.	120кв.м.	145кв.м.	120кв.м.
Корректировка на размер	0	- 8000	0	- 8000	0
Гараж	есть	есть	есть	есть	нет
Корректировка на наличие гаража	- 2200	- 2200	- 2200	- 2200	0
Законченный подвал	нет	нет	нет	да	нет
Корректировка на подвал	+ 7000	+ 7000	+ 7000	0	+ 7000
Скорректированная цена	66800	66800	66400	66800	66400
Общая чистая коррекция	1800	11200	10400	3200	12400
То же в %	3	14	19	5	23
От цены продажи общая валовая коррекция	11200	25200	14800	17200	12400
От цены продажи	19	32	26	25	23

Для каждого объекта сравнения получена скорректированная цена. В соответствии с условиями задачи требуется на основании данных скорректированных цен продаж вывести значение рыночной стоимости.

Обоснование вывода единого показателя рыночной стоимости заключается в придании каждому члену ряда скорректированных цен продаж весового коэффициента, учитывая степень отличия объектов сравнения от объектов оценки. При этом следует принимать во внимание диапазон разброса цен продаж, общий % корректировок, взятых по абсолютной величине, общий % корректировок, определённый как разница между положительными и отрицательными корректировками, а также любые другие данные.

В данном примере мы имеем практически очень узкий диапазон цен продажи – от 66400 до 66800. Однако продажной цене с меньшими корректировками присвоен больший удельный вес – для объекта №5 количество корректировок = 2. Кроме того, сумма общей валовой корректировки для объекта №5 так же почти наименьшая. Поэтому в качестве рыночной стоимости объекта сравнения принята цена продажи объекта №5 – 66400.

3. Резервы роста эффективности сделок на первичном рынке жилья

3.1 Перспективы рынка первичного жилья в г. Воронеже

По мнению аналитиков, сегодняшний спрос на первичном рынке формируется на основе следующих факторов [37]:

- в целом, низкая обеспеченность населения жильем;

- высокая степень износа жилого фонда города (более 60%);

- несоответствие качественных характеристик нынешнего жилого фонда требованиям населения;

- рост доходов населения;

- миграции в город из области и других регионов;

- увеличение возможностей приобретения (развитие кредитования при покупке недвижимости и возникновение ипотечного кредитования);

- жилье в центральных районах города обладает высокой инвестиционной привлекательностью;

- высокие цены на некоторые типы квартир в центральных районах на вторичном рынке смещают спрос в сегмент первичного рынка.

Основная доля клиентов на первичном рынке – в возрасте 25–45 лет (около 60%), в большинстве случаев, состоящие в браке. Кроме того, основная масса покупателей – это специалисты и руководители крупных и средних компаний (около 90%). При этом структурное соотношение мужчин и женщин, покупающих квартиры, практически одинаково.

Большинство покупателей новостроек (53%) приобретают недвижимость для собственного проживания с целью увеличения площади. При этом для 37% покупателей купленный объект является первым объектом собственности.

По мнению ведущих экспертов, наибольшей популярностью среди потребителей в последнее время начинают пользоваться удачно спланированные "двушки" и "трешки". Их доля в общей структуре спроса составляет около 30–40% каждая.

Что касается спроса на новые квартиры, риелторы отмечают на сегодняшний день целый ряд новых тенденций в этом сегменте. Во-первых, присутствует достаточно высокий ознакомительный спрос. Это означает, что люди потенциально интересуются жильем, но при этом показывают довольно высокую степень недоверия к организациям, строящим эти объекты. Реальные сделки все-таки предпочитают заключать с теми компаниями, которые уже сдали в эксплуатацию не один дом [39].

Вторая тенденция сегодня на рынке – это увеличение внимания покупателей к качеству предлагаемого жилья. Покупателей волнует и местоположение дома, и репутация застройщика, и качество постройки и инфраструктура. Люди начали понимать, что в цену дома входят все эти факторы и они имеют право задать свои вопросы и выбрать то, что подходит именно им.

Эта тенденция заметна и на элитном рынке. Брокеры отмечают повышение требований покупателей элитного жилья к его качеству. Здесь важны такие критерии, как метраж квартир, социальный статус соседей, насыщенность инфраструктуры, современные инженерные коммуникации, обеспечение высокого уровня безопасности, наличие в гараже нескольких машино-мест, огороженная придомовая территория, презентабельная входная группа, наличие в доме службы быта и службы ресепшн.

В Воронежской области в последнее время ведется интенсивное жилищное строительство. После кризиса, пережитого данным строительным рынком в 2001 г. (когда было введено наименьшее за последние 15 лет количество жилья), рынок начал стремительно развиваться.

Как известно, в 2006 г. в стране случился рекордный в ХХI веке скачок цен на недвижимость. Где-то, например, в Перми или Вологде, он запоздал - начался летом, и его кульминация перевалила за начало 2007 года. Где-то, например, в Москве или Сочи, - предвосхитил остальные города, "зашевелившись" еще в конце 2005 г.

Как развивалась ситуация в Воронеже, можно увидеть на понедельном графике (рис.10).

Рис. 10. Динамика индекса стоимости квартир за 2006 год

Воронеж был в числе тех, кто шел в ногу с общероссийской динамикой, месяца на 3-4 отставая от событий в Москве. При этом, по данным АСР (Ассоциации строителей России www.a-s-r.ru ), жилье в Воронеже оставалось одним из самых дешевых в стране как в июле 2006 г., когда проводилось последнее масштабное исследование федерального уровня ценообразования на недвижимость в регионах, так и в мае 2007 г., когда аналитики АСР "свели" предварительные расклады цен на уже приостановившемся рынке. Воронеж со своей средней ценой - 18290 руб. в июле 2006 года - опережал только Читу, Вологду, Брянск, Курск и Орел. В Белгороде квадратный метр в среднем стоил 28120 руб., в Липецке - 23700, в Тамбове - 23950, в Волгограде - 21360, Ростове - 28480 руб.

К маю 2007 г. средний квадратный метр в Воронеже достиг отметки 29200 рублей (см. график 2007 года). За это время давно уже оторвались Орел с Курском и даже Вологда. В этих трех бывших аутсайдерах сегодня речь идет о 34000 рублей за "квадрат". В Тамбове и Волгограде цены зашкалило за 35000 рублей, а в Белгороде, Липецке и Ростове планка среднего квадратного метра уже близка к 40000 рублей. В итоге, в России сегодня остались лишь два региона, где квартиры дешевле воронежских: Брянский и Читинский.

Рис. 11. Динамика индекса стоимости квартир за 2007 год

Такова статистика. По мнению обывателей в Воронеже цены на жилье высокие до неприличия, но на самом деле в других регионах все гораздо круче. Выясняется, что в Воронеже по-прежнему одни из самых дешевых квартир в стране.