Министерство образования и науки РФ
Ростовский Государственный Экономический Университет
«РИНХ» в г. Миллерово
Домашнее задание по «Оценке бизнеса».
Выполнила: студентка152 группы
Даденко Ю.И.
г. Миллерово
2006г
КРАТКОЕ ИЗЛОЖЕНИЕ ОСНОВНЫХ ФАКТОВ И ВЫВОДОВ
Адрес объекта:
Ростовская обл., г. Миллерово, ул. Черноморская 54, кв. 8
Тип объекта недвижимости:
Квартира площадью 57 кв.м., в т.ч. жилой – 41,4 кв.м. расположена на 2 этаже 5 –этажного дома
Цель оценки:
Определение рыночной стоимости объекта
Оцениваемые права: Частная собственность
Юридическое право:
Собственность
Размер квартиры (м2):
Общая площадь 57
Жилая 41.4
Вспомогательная 15,6
Наилучшее и наиболее эффективное использование:
Определено ограничением в использовании - жилье
Наиболее вероятные покупатели:
Жители г. Миллерово с ежемесячным совокупным доходом тыс. руб.
Опасности, вызванные окружающей средой:
Не выявлено
Ценность в качестве природного, культурного, развлекательного или научного объекта:
Не выявлено
Дата оценки:
Курс доллара США29.11.2006г.
1$ - 26,3503 руб.
Оцененное маркетинговое время:
5 месяцев
Рыночная стоимость, рассчитанная
1) затратным методом:
2) методом прямого сравнительного анализа продаж:
3) доходным методом:
Метод прямой капитализации
Метод дисконтированного потока дохода
В связи с отсутствием данных для расчета стоимости восстановления (замещения) оцениваемого объекта – метод не применялся
28602$ (753674 тыс. рублей)
32401 $ (853776 тыс. рублей)
27110,4$ (714367.17 тыс. рублей)
Окончательное заключение о рыночной стоимости объекта
29063,44$, (765829,3 тыс. рублей.)
СВЕДЕНИЯ ОБ ОБЪЕКТЕ ОЦЕНКИ
| Адрес объекта: | 346130 Ростовская обл.,г. Миллерово, ул. Черноморская 54, кв. 8 |
| Собственник: | Потакова Вера Николаевна |
| Право собственности: | Право частной собственности наКвартиру |
| Право устанавливающий документ: | Свидетельство о праве собственностина квартиру. Серия 61АА №636555 |
| Дата приобретения: | Регистрационная запись № 2196 от 27.02.2004г. |
| Текущее использование объекта: | Жилье |
Цель оценки: определение рыночной стоимости объекта собственности.
ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
| ОПИСАНИЕ УЧАСТКА ЗЕМЛИ | |||||
| Градостроительная зона исоответствие зонированию | Жилая зона | ||||
| Площадь участка, м2 | нет | ||||
| Форма участка | Прямоугольник | ||||
| Наличие коммунальных услуг | Электричество, газ, вода, канализация, Теплоснабжение, телефон | ||||
| Подъезд | Свободный | ||||
| Рельеф и почвы | Чернозем, плодородный слой от 25-50 см, зонане была занята лесонасаждением, был пустырь | ||||
| Затопляемость | Не выявлено | ||||
| Подземные воды | Грунтовые воды, вода пригодная для питья залегает на глубине 20-25м | ||||
| Опасности окружающей среды | Не выявлено | ||||
| ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА | |||||
| Общая характеристика | Кирпичное здание, 3-комнатная квартира, расположенная на втором этаже 5-ти этажного дома | ||||
| Ориентация относительно сторон света | Фасад здания обращен на юг, вход с внутреннего двора – северная сторона. Окна квартиры выходят на юг и на север | ||||
| Год постройки | 1969 | ||||
| Площадь общая, м2 | 57 | ||||
| Количество этажей | 5 | ||||
| Класс капитальности | Кирпичный | ||||
| Качество строительства | Качественный | ||||
| Привлекательность/ внешний вид | Непривлекательный | ||||
| Фактический возраст здания, лет | 37 | ||||
| Нормативный срок службы, лет | 100 | ||||
| Остаточный срок эксплуатации, лет | 63 | ||||
| ХАРАКТЕРИСТИКА ОСНОВНЫХ КОНСТРУКТИВНЫХ ЭЛЕМЕНТОВ | |||||
| Единица измерения | Материал | ||||
| Фундамент | м2 | Арматура А-3, бетон М-200 | |||
| Стены | м2 | Перемычки, кирпичная кладка | |||
| Перекрытия | м2 | Бетонные | |||
| Крыша | м2 | Балки, стропилы, слой рубироида, деревянный каркас потолков, слой утеплителя, шифер | |||
| Полы | м2 | Дощатые, цементированные | |||
| Окна | м2 | Дерево | |||
| Двери | м2 | Дерево | |||
| Внутренняя отделка | м2 | Улучшенная штукатурка Внутри квартиры цементно- Известковым раствором, Обои | |||
Таблица№1 (корректировок для сопоставимых продаж квартир)
| Элемент сравнения | Един. | Сравниваемые участки | ||||||||
| Изм. | Оценив. | 1 | 2 | 3 | 4 | |||||
| 1. Цена продажи | $ | 24500 | 34500 | 32500 | 36000 | |||||
| Площадь квартиры | м2 | 57 | 48,1 | 69,1 | 68,3 | 71 | ||||
| 2. Цена за единицу площади | $/м2 | 509,3 | 499,3 | 475,8 | 507 | |||||
| Различие во времени (месяц) | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |||||
| Право собственности | частная | частная | частная | частная | частная | |||||
| Корректировка | % | 0 | 0 | 0 | 0 | |||||
| Условия финансирования | рыночн | рыночн. | рыночн. | рыночн. | рыночн. | |||||
| Корректировка | % | 0 | 0 | 0 | 0 | |||||
| Условия продажи | коммерч | коммерч | коммерч | коммерч | коммерч | |||||
| Корректировка | % | 0 | 0 | 0 | 0 | |||||
| Месторасположение | То же | То же | То же | То же | То же | |||||
| Корректировка | % | 0 | 0 | 0 | 0 | |||||
| Физические характеристики: | ||||||||||
| Корректировка по размеру | +4532,77 | -10485,3 | -5376,54 | -7098 | ||||||
| Скорректированная цена | $ | 29032,77 | 24014,7 | 27123,46 | 28902 | |||||
| Коррекция по наличию капитального ремонта | нет | нет | нет | нет | есть | |||||
| Корректировка | 1778,54 | 1778,54 | 1778,54 | |||||||
| Скорректированная цена | $ | 30811,31 | 25793,24 | 28902 | 28902 | |||||
| Общая чистая коррекция | 2 коррек. | 2 коррек. | 2 коррек. | 1 коррек. | ||||||
| 6311,31 | 8706,76 | 3598 | 7098 | |||||||
| Системы инженерного обеспечения | ||
| Водопровод | Есть | |
| Электросети | Есть | |
| Канализационная сеть | Есть | |
| Система отопления и вентиляция | Есть | |
| Газ | Есть | |
| Лифт | Нет | |
| Телефон | Есть | |
| Радио | Есть | |
| Телевидение | Есть | |
| Сигнализация (охранная, пожарная) | Нет | |
| Внешнее благоустройство | ||
| Озеленение | Кустарники, деревья | |
| Стоянка для автомашин | Гаражи и стоянка рядом с домом | |
| Детская площадка | Песочница, скамейки, качели. | |
| Подъездные пути | Асфальт, удобный подъезд к дому | |
| Текущее использование площадей | ||
| Наименование помещения | Площадь,м2 | Ставка налога на имуществоРуб/м2/год |
| жилье | 41,4 | 0.1% от балансовой стоимости имущества |
Метод прямой капитализации
| Объект сравнения | Ценапродажи, $ (SP) | Потенциальный валовой доход, $ (PGI) | Коэффициент потенциального валового дохода (PGIM) | Эффективный валовой доход, $ (EGI) | Коэффициентэффективного валового дохода (EGIM) |
| 1 | 24500 | 650 | 37,7 | 85,2 | 287,6 |
| 2 | 34500 | 600 | 57,5 | 95,3 | 362 |
| 3 | 32500 | 500 | 65 | 94,4 | 344,3 |
| 4 | 36000 | 700 | 51,4 | 98,7 | 364,7 |
| Среднее значение | 612,5 | 52,9 | 93,4 | 339,65 | |
квартира недвижимость продажа стоимость
Метод дисконтированного потока дохода
| Потенциальный валовой доход, $ | 612,5 |
| Коэффициент потенциального валового дохода | 52,9 |
| Стоимость объекта недвижимости, $ | 32401 |
| Эффективный валовой доход, $ | 93,4 |
| Коэффициент эффективного валового дохода | 339,65 |
| Стоимость объекта недвижимости, $ | 31587,45 |
.
1
V = ----------,
(1 + i )n
где i – величина сложных процентов
а - аннуитет
n – количество периодов
1. i = 0,1 : 12 = 0, 0083; n = 36; аn36 = 30, 99124;
1
V = ----------------- = 0, 74174
(1 + 0, 0083)36
1) Ежемесячный доход = величина дохода от аренды за 1 месяц – сумма коммунальных платежей за 1 месяц: 160-60,7=99,3
2) Доход за три года = аннуитет * ежемесячный доход: 30, 99124 * 99,3=3077,4$
3) Сегодняшняя стоимость средств, которые получим через 3 года = прогнозируемая выручка от продажи квартиры * настоящая стоимость денежной единицы:
32401 * 0,74174 = 24033$
4) Рыночная стоимость квартиры через три года = сегодняшняя стоимость средств + доход за три года: 24033 + 3077.4=27110.4$
Стоимость недвижимости, рассчитанная методом дисконтированного денежного потока составляет – 27110,4$( 714367.17 тыс.рублей)