Модель оценки эффективности управления ПИФом на примере ЗПИФН "Вольные каменщики" по доверительным управлением ООО "УК" МАГИСТР" (стр. 9 из 11)
Рассмотрим данные проблемы более подробно.
Безрисковый актив. К сожалению, на российском рынке после дефолта на рынке ГКО-ОФЗ найти альтернативный абсолютно безрисковый инструмент, соответствующий финансовой теории и практике, фактически невозможно. В отсутствие безрисковых государственных облигаций разные авторы для расчета берут различные показатели, каждый из которых имеет как свои плюсы, так и минусы. Например, депозитная ставка Центрального банка могла бы сыграть роль ставки безрискового актива, но, поскольку кроме банков другие организации не могут воспользоваться возможностью разместить средства на депозитах Центробанка, а тем более этого не могут частные лица, поэтому эта безрисковая альтернатива несколько условна. Более того, в силу того, что ставка ниже уровня инфляции, то тем самым это дает отрицательный вариант инвестирования.
Что касается ставки по 6-месячному депозиту Сбербанка, то она не является каким-то официальным широко известным показателем, и к тому же, время от времени меняется. Именно поэтому бывает так, что при расчетах берутся разные, в том числе и устаревшие цифры. Тем не менее, по мнению многих аналитиков, пока использование ставки по 6-месячному или годовому депозиту Сбербанка является наилучшим решением, поскольку в российских условиях это относительно безопасная альтернатива вложения средств, доступная широкому кругу потенциальных пайщиков. Именно этот показатель и будет использован в работе при проведении оценки эффективности управления портфелями ПИФов под управлением УК «Промышленно-Строительный Банк».
Индекс облигаций. На российском рынке ситуация с индексом облигаций обстоит значительно сложнее, чем с индексом акций. Общепризнанного индекса облигаций нет, а все существующие не очень известны на рынке. «Коммерсант» использует в качестве индекса облигаций индекс пяти самых «ходовых» выпусков ОФЗ. В некоторых случаях используется индекс АВК-360, который отражает динамику цен однолетних облигацийили индекс RUX-CBONDS. По мнению журнала «Инвестиции плюс» на данный момент наиболее подходящим является индекс MFD-GSFD, в который входят все ОФЗ серий 27 и 28, поскольку он рассчитывается признанным организатором торговли и серии 27 и 28 являются наиболее ликвидными.
Индекс акций. Несмотря на то, что индекс РТС стал наиболее признанным индексом акций на российском рынке, некоторые его особенности подчас не позволяют ему служить адекватным эталоном для паевых фондов. Во-первых, в индекс РТС не входят акции Газпрома, тогда как в портфелях многих ПИФов присутствуют акции данного эмитента, а у некоторых фондов они являются основным активом. Во-вторых, стоимость пая и индекс РТС рассчитываются на основе разных принципов: пай по средневзвешенной, а РТС - на момент закрытия. Кроме того, если в какие-то дни отсутствовали котировки каких-либо акций, то на индексе это никак не отражается, в то время как для расчета стоимости паев акции учитываются по бидам (по ценам предложения), что зачастую приводит к весьма серьезным различиям.
С целью решить данные проблемы «Индексное агентство РТС – Интерфакс» готово рассчитывать специальный индекс для паевых фондов, более точно соответствующий специфике подсчета стоимости паев и, следовательно, более объективный для оценки эффективности работы ПИФов. Несмотря на то, что данный подход признан и в западной практике, важно помнить о том, что достаточно большое значение имеет популярность индекса. Поэтому даже если и появится специальный индекс акций для паевых фондов, потребуется время, чтобы он вошел в обиход, и поэтому какое-то время еще будут продолжаться сравнения с индексом РТС.
Валюта/рубли. Для устранения этого противоречия предлагается несколько альтернатив: можно либо переводить стоимость пая в валюту, либо использовать индекс РТС в рублевом выражении. Некоторые управляющие фондом пользуются первым способом, другие вторым.
Применимо с ЗПИФН «Вольные каменщики» равнение с тремя ведущими индексами в табличном виде будет выглядеть так:
Данные с 07.10.2008 по 03.04.2009
Таблица 8
Глава 3. Разработка рекомендаций по повышению качества управления ЗПИФН «Вольные каменщики» под ДУ ООО «УК»МАГИСТР»
Ознакомившись в работе с таким институтом как доверительное управление ПИФОМ (а точнее ЗПИФНом), давайте выясним, каким образом мы сможем повысить эффективность управления ЗПИФНа. Сперва, предлагаю уточнить для каких целей он создается:
1.Привлечение инвестиций:
o в имеющийся бизнес
o в проекты, готовящиеся к реализации, с возможностью последующей продажи всего проекта привлеченным инвесторам
o в инновационные проекты, технологически не связанные с деятельностью потенциальных инвесторов, направленные исключительно на прирост капитала
o в предприятия, желающие расширить бизнес, найти инвестора
o в предприятия, испытывающие финансовые трудности, с целью вывода их из кризиса и последующей перепродажи
2. Возможность показать для партнеров/контрагентов рыночную стоимость имеющегося бизнеса
3. Получение налоговых преференций
4. Реструктуризация крупных или средних компаний посредством внесения в Закрытый ПИФ объектов недвижимости или ценных бумаг
5. Привлечение средств различных категорий инвесторов в инвестиционные проекты, связанные с недвижимостью
6. Снижение себестоимости строительства и эксплуатации объектов недвижимости
7. Диверсификация и повышение доходности инвестиций крупных финансовых институтов
8. Объединение и повышение инвестиционных возможностей физических лиц и финансовых структур
9. Переход от кредитного финансирования к инвестиционному на основе партнерских отношений
10. Создание понятного и приемлемого для иностранных инвесторов инструмента для привлечения и осуществления инвестиций в российскую экономику
Уточнив цели и возможности ЗПИФНа, появляется предложение для повышения эффективности его управления. Предлагаю рассмотреть это предложение на конкретном примере:
Юридическое лицо владеет зданием площадью 5000 кв. м. (4000 кв. м – метры, приносящие доход от сдачи в аренду).
Рыночная стоимость здания составляет 12 500 000 долл.
Валовой доход от сдачи здания в аренду составляет 2 000 000 долл. США ежегодно.
Связанные с управлением и технической эксплуатацией здания расходы составляют 100 000 долл.
Вашему вниманию предлагается пример управления зданием, находящемся на балансе Общества с ограниченной ответственностью и в составе Закрытого Паевого Инвестиционного Фонда.
Здание
| $/кв.м | Итого | |
| Рыночная стоимость здания | 2 500,00 | 12 500 000,00 |
| Балансовая стоимость здания | 1 500,00 | 7 500 000,00 |
| $/кв.м/мес | Год | |
| Чистая арендная плата | 500,00 | 2 000 000,00 |
Расчет эффективности
| на балансе ООО | В составе ЗПИФ | |
| Валовый доход, $ | 2 000 000,00 | 2 000 000,00 |
| Расходы на управление недвижимостью,$ | 100 000,00 | 100 000,00 |
| Расходы на ЗПИФН (2%),$ | - | 250 000,00 |
| Доход до налогообложения, $ | 1 900 000,00 | 1 650 000,00 |
| Налог на имущество (2,2%),$ | 165 000,00 | - |
| Налог на прибыль (24%),$ | 456 000,00 | - |
| Чистый доход, $ | 1 279 000,00 | 1 650 000,00 |
| Разница, $ | 371 000,00 |
В случае управления зданием через ООО, доход, который до уплат налогов составлял 1900 000долл., после налогообложения уменьшился на 621 000 долл. И стал составлять 1 279 000 долл., в то время как управлении зданием через ЗПИФ позволило избежать налогообложения и сохранить годовую прибыль в размере 1650 000 долл.
Т.о. пользуясь льготным налоговым режимом ЗПИФНа, можно избежать налогообложения и сохранить годовую прибыль в разы.
Уточним, что данное предложение особенно выгодно для тех предприятий чьи здания сдаются в аренду.
Рассмотрим субъекты данного предложения, т.е. кто может являться учредителями Закрытых Паевых инвестиционных фондов:
· Предприятия, желающие привлечь инвестиции в свой бизнес
· Предприятия или инвесторы, реализующие новые проекты
· Компании, имеющие свой бизнес, желающие привлечь дополнительные инвестиции для реализации новых проектов
· Компании, желающие перейти на новую систему налогообложения
· Строительные компании с целью привлечения капитала и увеличения объемов строительства
· Девелоперские компании, заинтересованные в увеличении объемов инвестиций и повышении эффективности вложений за счет получения налоговых преференций
· Российские коммерческие банки и инвестиционные компании, испытывающие проблемы с излишней ликвидностью и отсутствием надежных заемщиков и снижением доходности по долговым ценным бумагам. Коммерческие банки, имеющие промышленные активы, с целью структурирования системы управления собственностью и предпродажной подготовки, а также заинтересованные в расширении технологий финансирования строительства недвижимости и получении более высоких доходов от инвестиций
· Компании, планирующие провести реструктуризацию бизнеса или выделение непрофильных активов посредством выведения в закрытый ПИФ объектов недвижимости или ценных бумаг
· Институциональные инвесторы (страховые компании, негосударственные пенсионные фонды и инвестиционные фонды), имеющие «длинные деньги» - в интересах диверсификации и повышения доходности инвестиций
· Государственные или муниципальные структуры – в целях аккумулирования бюджетных средств и ресурсов с рынка для финансирования крупных проектов
· Физические лица - в интересах получения доходов, использующие ЗПИФ как хорошую альтернативу долгосрочным банковским депозитам.
Заключение
Принятие в 2001 году Федерального закона «Об инвестиционных фондах» создало благоприятные условия для выхода на рынок нового института коллективных инвестиций - закрытого паевого инвестиционного фонда.