Оценка жилой недвижимости (стр. 5 из 9)
Объективные факторы в основном являются экономическими, определяющими, в конечном счете, средний уровень цен конкретных сделок.
Экономические факторы подразделяются на макроэкономические и микроэкономические. К первым относятся факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка: исходный уровень обеспеченности потребности в объектах недвижимости в регионе; объемы и структура нового строительства и реконструкции; факторы миграции; правовые и экономические условия сделок (налоги, пошлины и т.д.); уровень и динамика инфляции. К макроэкономическим относятся и долгосрочные факторы: различие в динамике цен на товары (услуги) и условий оплаты труда, влияющие на масштабы накопления денежных средств и величину отложенного спроса; темпы и масштабы формирования нового социального слоя «богатых людей», располагающих возможностями инвестирования средств в недвижимость; развитие системы иностранных представительств в регионе и т.д.
ГЛАВА 2. ОЦЕНКА ОБЪЕКТА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
2.1 Описание объекта недвижимости
Объектом оценки является отдельная квартира, состоящая из двух жилых комнат.
Целью оценки является определение стоимости указанного выше объекта недвижимости.
Под объектом недвижимости понимается собственно объект, являющийся недвижимой собственностью, и юридические права на него.
Акт осмотра объекта
Адрес объекта: Россия, г. Новосибирск, Красный проспект, 171 / 2, кв. 27. Владелец: Абраменко Н.И. Справки БТИ № 78965784. Квартира – приватизированная.
Объект расположен по линии метро (на правом берегу), транспортная сеть развита хорошо. До станции метро «Заельцовская» 10 мин. пешком. Рядом располагаются выставочный центр «Сибирская ярмарка», казино, ночной клуб, парикмахерская, спортивно-оздоровительный центр, дом культуры «Энергия», кинотеатр «Прогресс-Киномир», в 10 минутах ходьбы – «Ботанический сад».
Ближайший микрорынок расположен в 10 минутах ходьбы.
Анализ района расположения позволяет дать высокую оценку рынку рабочей силы, в районе, в котором расположен объект оценки. Близость к магазинам, учебным заведениям оценивается удовлетворительно. Качество коммунальных услуг, а также услуг по охране общественного порядка оценивается удовлетворительно.
Детский сад, поликлиника находятся в 5 минутах от дома, школы – достаточно удалены (15 – 20 минут).
Экологические условия плохие из-за близости заводов – Новосибирского электровакуумного завода, завода «Экран», завода им. Ленина, Новосибирского завода полупроводников.
Характеристика дома.
Материал стен – панельный. Общее количество этажей – 5. Высота этажей 2,2 м. Дом удален от проезжей части, расположен во дворах.
Год постройки – 1975 год. Общий вид здания – хороший.
Водоснабжение – центральное, отопление – центральное, вентиляция – естественная, энергоснабжение – центральное.
Информация о квартире:
Двухкомнатная квартира расположена на 2 этаже дома. Общая площадь квартиры – 42 кв. м, жилая площадь – 28 кв. м (одна комната – 18 кв.м, вторая – 10 кв. м). Площадь кухни составляет 6 кв. м, санузел занимает 3,5 кв.м. В квартире имеется балкон, проведен телефон. Ориентация окон – на запад. Общий вид квартиры – удовлетворительный.
Планировка квартиры и схема её расположения в подъезде представлена в приложении 1.
Таким образом, анализ местоположения и состояния объекта в первом приближении позволяют говорить о достаточно высокой стоимости объекта.
Оценка произведена в соответствии со следующими допущениями:
- специальная экспертиза инженерных сетей не проводилась;
- объект оценки не обладает какими-либо скрытыми дефектами, в том числе дефектами несущего каркаса здания, которые могли бы повлиять на его стоимость;
- объект недвижимости соответствует всем санитарным и экологическим нормам;
- при оценке использованы достоверные источники информации.
2.2 Оценка жилой недвижимости доходным подходом
Оценка недвижимости методом прямой капитализации
Для расчета ставки капитализации для целей оценки жилой недвижимости следует воспользоваться упрощенным методом Эльвуда [12, c. 244].
R= Υ - Арр * (SFS) = ЧОД / ТС, (1.1)
где R - ставка капитализации;
Υ - ставка дохода на собственный капитал;
Арр - возможное увеличение стоимости имущества за период;
SFS - фактор фондопогашения при ставке Υ для прогнозируемого периода владения;
ЧОД - чистый операционный доход;
ТС - текущая стоимость.
Чистый операционный доход может быть определен по следующей формуле:
ЧОД= ЭВД - ПР , (1.2)
где ЭВД - эффективный валовой доход, который определяется следующим образом:
ЭВД = ПВД - ПП + ДД, (1.3)
где ПВД - потенциальный валовой доход за 1 год при допущении, что объект арендован полностью,
ПП - предполагаемые потери от возможностей незанятости (3%),
ДД - другие доходы.
Υ - представляет собой реальный доход, который устраивает типичного инвестора.
Ставка фондопогашения определяется по следующей формуле:
SFS= i / (l+i)n-1 , (1.4)
где n - число периодов;
i - ставка дисконта (ставка дохода на собственный капитал).
Методом прямой капитализации определим стоимость двухкомнатной квартиры, приобретенной с целью получение дохода от аренды с последующей продажей.
Арендная плата — 12000 руб. / мес. Возможный простой - 3 % Эксплуатационные расходы - 1200 руб. /мес. Ставка дохода на собственный капитал - 15 %. Срок владения – 5 лет. Планируемый прирост стоимости — 40%.
Ставка фондопогашения в обозначенных условиях составит 0,086:
SFS = 0,15 / (1+ 0,15) 5-1 = 0,086.
Тогда ставка капитализации будет равна 0,1583:
R = 0,15 - 0,40 * 0,139 = 0,0944.
Эффективный валовой доход, рассчитанный по формуле (1.3) будет равен 139680 руб.:
ЭВД = 12000 * 12 - 12000 * 12 * 0,03 = 139680 руб.
Чистый операционный доход от владения объектом недвижимости в этих условиях составит 125280 руб.:
ЧОД = 139680 - 1200 * 12 = 125280 руб.
Текущая стоимость объекта недвижимости может быть определена по формуле:
ТС = ЧОД / R, (1.5)
где R - ставка капитализации;
ЧОД - чистый операционный доход от владения объектом недвижимости.
Так, текущая стоимость оцениваемой жилой недвижимости составит 1327118,6 руб.:
ТС = 125280 / 0,0944= 1327118,6 pyб.
На следующем этапе оценки определим стоимость объекта методом дисконтирования будущих доходов.
Дисконтирование будущих доходов - метод, используемый для оценки объектов доходной недвижимости как текущей стоимости, ожидаемых в будущем преимуществ от владения объектом.
Будущие преимущества от операций с недвижимым имуществом заключаются в следующем:
- периодичность поступления в виде чистого эксплуатационного дохода на протяжении владения объектом;
- реверсия — выручка от продажи объекта по истечении периода владения.
Текущая стоимость объекта недвижимости определяется следующим образом:
ТС = ТС (ППД) + ТС (Р), (1.6)
где ППД - периодичность потоков доходов;
Ρ - реверсия;
ТС - текущая стоимость.
Стоимость объекта, рассчитанная с помощью метода дисконтирования будущих доходов, есть текущая стоимость всех будущих денежных потоков и реверсии с учетом степени риска и альтернативных вариантов использования.
Методика расчета стоимость по предложенному методу состоит в следующем.
1 этап. Прогноз потока будущих доходов и предполагаемой стоимости перепродажи объекта недвижимости:
- определение величины прогнозного периода;
- определение периодичности поступления доходов.
В качестве прогнозной базы используется чистый операционный доход (ЧОД).
- Расчет реверсии, т.е. выручки от продажи объекта, производится с учетом возможных изменений в стоимости объекта недвижимости. Затраты, связанные с издержками по продажам, вычитаются из стоимости реверсии.
2 этап. Расчет ставки дисконта.
Ставка дисконта - коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой в будущем.
Ставка дисконта показывает эффективность вложений капитала с учетом риска получения запланированной суммы. Ставка дисконтирования выбирается как средняя норма рентабельности, которую инвесторы ожидают получить на свои капитальные вложения в схожие объекты в условиях данного рынка.
Так как ставка дисконта напрямую зависит от риска, то она определяется тем насколько высоко средний инвестор оценивает уровень риска, связанный с вложением денежных средств в данную недвижимость.
Следовательно, чем выше уровень риска, тем ставка дисконта выше и, соответственно, текущая стоимость будущих доходов меньше и меньше текущая стоимость недвижимости [18, c. 109].
3 этап. Приведение будущей стоимости денежных потоков к текущей стоимости с использованием техники сложных процентов.
СР = ТС ± Δ = ТС (1 +j), (1.7)
где Δ - увеличение или уменьшение стоимости объекта;
СР - стоимость реверсии;
J – доля изменения стоимости объекта за отчетный период (0,4).
Текущая стоимость объекта недвижимости рассчитывается по следующей формуле:
(1.8)где i - ставка дохода на собственный капитал;
n — прогнозный период.
Чистый операционный доход был рассчитан выше методом прямой капитализации и составил по оцениваемому объекту недвижимости 125280 руб.
Предположим, что доход от функционирования объекта недвижимости будем получать с периодичностью 1 раз в год. В этом случае текущая стоимость объекта недвижимости составит 1346178 руб.:
ТС = 125280 / (1+ 0,15) + 125280/ (1 + 0,15)2 + 125280 / (1+ 0,15)3 +
+ 125280 / (1+ 0,15)4 + 125280 / (1+ 0,15)5 +
+ ТС * (1+0,4) / (1+0,15)5 =
= 108939 + 94909 + 82967 + 72416 + 63273 + ТС * 0,696
ТС = 1346178 руб.
В ходе оценки можно оценить и будущую стоимость денежных потоков от объекта недвижимости.
СР = 1346178 * (1+0,4) = 1884649 руб.,
Таким образом, через 5 лет оцениваемая квартира может быть реализована за 1884649 руб.
2.3 Оценка жилой недвижимости методом сравнения продаж аналогов