СОДЕРЖАНИЕ
Введение
Глава 1. Теоретические основы оценки стоимости недвижимости
1.1 Необходимость независимой оценки жилья
1.2 Классификация объектов недвижимости
1.3 Виды стоимости объектов недвижимости
1.4 Основные принципы оценки объектов недвижимости
1.5 Факторы, влияющие на стоимость недвижимости
Глава 2. Оценка объекта жилой недвижимости
2.1 Описание объекта недвижимости
2.2 Оценка жилой недвижимости доходным подходом
2.3 Оценка жилой недвижимости методом сравнения продаж аналогов
2.4 Оценка объекта недвижимости затратным подходом
2.5 Согласование результатов оценки недвижимости
Глава 3. Предложения по улучшению методов оценки недвижимости
Заключение
Список использованной литературы и источников
Приложение
ВВЕДЕНИЕ
Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства ( земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления ( земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).
Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.
Благодаря конструктивному взаимодействию между государством и оценщиками, процесс оценки имущества в последние годы стал гораздо более цивилизованным по сравнению с теми временами, когда независимая оценка в России только зарождалась. Сегодня деятельность оценщиков регламентируется соответствующим федеральным законом и стандартами в области оценки.
Цель дипломной работы – разработка предложений по улучшению методов оценки жилой недвижимости.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
- описать сущность оценки жилья;
- охарактеризовать методологические подходы к оценке недвижимости;
- оценить жилую недвижимость затратным, сравнительным и доходным подходом;
- провести сравнительный анализ результатов оценки;
- разработать предложения по улучшению методики оценки жилой недвижимости.
Объект исследования в дипломной работе – оценка жилой недвижимости, а предмет исследования – методы и подходы к оценке жилой недвижимости.
Методологической основой проведённого в дипломной работе исследования являются научные труды отечественных и зарубежных авторов в области оценки недвижимости С.В.Грибовского, Е.И.Тарасевич, М.А.Федотовой, Д.Фридмана.
В первой главе дипломной работы «Методическое положение по оценки стоимости объектов недвижимости» раскрыты виды стоимости объектов недвижимости, их классификация. Рассмотрены факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости, а так же основные принципы оценки недвижимости.
Во второй главе «Оценка жилой недвижимости» представлены результаты оценки объекта недвижимости – двухкомнатной квартиры, расположенной в Заельцовском районе г. Новосибирска, - доходным и сравнительным подходом, а также результаты расчета ликвидационной стоимости объекта недвижимости.
В третьей главе «Предложения по улучшению методов оценки жилой недвижимости» представлены основные направления совершенствования существующих подходов к оценке жилой недвижимости.
Глава 1. ТЕОРИТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ
1.1 Необходимость независимой оценки жилья
Оценка - наука прикладного экономического анализа, основная задача которой состоит в установлении наиболее вероятной цены продажи или покупку актива (товара) на основе анализа динамики сил спроса и предложения на этот актив на соответствующем рынке. С формальной точки зрения наиболее вероятная цена устанавливается на основе моделирования некоторого множества факторов спроса и множества факторов предложения [5, с. 21].
В настоящее время деятельность по оценке недвижимости регламентируется Федеральным Законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 06.08.98 № 135 – ФЗ [3].
Активному развитию оценки недвижимости в нашей стране способствует сложившаяся ситуация на рынке недвижимости.
Рынок недвижимости в настоящее время - один из самых динамичных рынков нашей страны, один из самых привлекательных объектов инвестирования. Очень важное значение он приобретает именно сейчас, когда ситуация в мире очень не стабильна: специалисты не могут дать точных прогнозов о ценах на нефть, прогнозируют снижение курса доллара, - недвижимость остаётся практически единственным гарантом сохранности сбережений.
Основные направления развития российской оценки можно определить исходя из перечня операций, при которых необходимо осуществлять оценку объектов недвижимости. Следует отметить, что этот перечень постоянно расширяется.
Объективная оценка различных видов стоимости (рыночной, инвестиционной, залоговой, страховой, налогооблагаемой и других) недвижимого имущества необходима:
• при операциях купли-продажи или сдачи в аренду;
• при акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;
• для привлечения новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;
• при кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;
• для страхования объектов недвижимости;
• при кредитовании под залог объектов недвижимости;
• при внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;
• при разработке инвестиционных проектов и привлечения инвесторов, в том числе и зарубежных;
• при ликвидации объектов недвижимости;
• при исполнении прав наследования, судебного приговора;
• при других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости [12, с. 96].
Существует три основных подхода к оценке недвижимости:
- затратный метод: оценивается стоимость полного воспроизводства или стоимость полного замещения оцениваемой собственности, затем вычитается сумма оценённого износа зданий и сооружений и добавляется стоимость участка земли как свободного. Этот подход может быть необходим, когда оценка объекта в целях поимущественного налогообложения или поимущественного ареста требует отделения стоимости зданий и сооружений от стоимости земли. Он также применяется в целях подоходного налогообложения и бухгалтерского учёта: износ зданий и сооружений вычитается из налогооблагаемого дохода. Другие ситуации для применения:
- технико-экономический анализ для нового строительства,
- определение варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земли,
- обновление,
- итоговое согласование стоимости,
- здания институционального и специального назначения,
- цели страхования [13, с. 15 - 19].
- метод рыночных сравнений: оценка рыночной стоимости собственности исходя из данных о недавних сделках с аналогичными объектами. Предполагается, что рациональный инвестор или покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдётся приобретение другой сходной собственности, обладающей такой же полезностью [13, с. 20].
- доходный метод: стоимость собственности определяется величиной, качеством и продолжительностью периода получения тех выгод, которые данный объект, как ожидается, будет приносить в будущем [13, с. 21].
В России в последние годы был распространён затратный метод в оценке стоимости объектов. Причём его применение декларировалось Правительством при разработке программ переоценки имущества. Это привело к тому, что стоимость основных фондов, объектов недвижимости была очень занижена. Сейчас особую важность имеет процесс дооценки таких объектов, что можно сделать, опираясь на рыночный способ оценки [15].
На сегодняшний день число оценочных организаций на российском рынке значительно. По состоянию на конец 2004 г. больше 9000 компаний и ПБОЮЛ в России имеют государственные лицензии на осуществление оценочной деятельности. Сейчас рынок регулируется Минэкономразвития, но с 1 января 2006 г. осуществляется переход к саморегулированию.
На современном этапе рынок оценки характеризуется усилением конкуренции, повышением качества, снижением стоимости услуг. В частности, неизменно увеличивается спрос на оценку в целях отражения активов в финансовой отчетности в соответствии с IAS, US GAAP или российскими стандартами бухгалтерского учета; оценку стоимости нематериальных активов для определения эффективности маркетинговых и брэндстратегий; оценку в целях совершения сделок купли-продажи, аренды активов, М&А и других операций по переходу прав собственности и иных вещных прав; оценку в целях страхования, дополнительной эмиссии акций или выкуп акций при приватизации государственных предприятий; оценку в целях кредитования под залог имущества и пр. [24].
По результатам исследования рейтингового агентства «Эксперт РА», наиболее востребованными за последние полтора года были услуги по оценке недвижимости и бизнеса в целом. На долю этих направлений в общей структуре рынка пришлось 34,3 и 32,1% соответственно.
1.2 Классификация объектов недвижимости
Оценка недвижимой собственности представляет интерес в первую очередь для объектов, активно обращающихся на рынке как самостоятельный товар. В настоящее время м России это квартиры и комнаты, офисные помещения и здания под офисы, пригородные жилые дома с земельными участками, свободные земельные участки под застройку и (или) для других целей. К объектам недвижимости относятся также месторождения полезных ископаемых, российский рынок которых еще не сформировался. Ниже рассмотрим общие принципы классификации объектов недвижимости.