Если на основе выводов из особенностей и специфики используемых методик оценка объектов недвижимости на основе затратного подхода наиболее целесообразна и применима в ситуациях технико-экономического анализа для нового строительства, для оценки новых объектов, для целей налогообложения или ареста имущества физических и юридических лиц, то для объектов специального назначения в целях страхования и при оценке стоимости объектов, сведения о продажах, которых на рынке практически отсутствуют, применение затратного подхода затруднено.
1.3 Методы затратного подхода
- Затратный подход
- Методы оценки при затратном подходе
- Износ
- Применение затратного подхода
- Основные положения доходного подхода
- Анализ доходов и расходов
- Применение доходного подхода
- Оценка земли
- Анализ
- Категории земель
- Земельное законодательство в России
- Использование городских земель
- Кадастровый учет
- Методы оценки земли
- Лес как недвижимое имущество
- Отчет об оценке
- Права и обязанности оценщика
- Государственная регистрация
- Порядок проведения
- Формы
- Основные принципы
- Налог на имущество физических лиц
- Налог на имущество организаций
- Земельный налог
- Страхование недвижимости
- Управление объектами недвижимости
- Управление рынком недвижимостью
затратный подход стоимость бизнес
Глава 2. Определение рыночной стоимости имущества
2.1 Методы затратного подхода
Определение рыночной стоимости имущества, подлежащего оценке, осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемого объекта.
Для расчета рыночной стоимости используются три основных подхода:
- Затратный подход;
- доходный подход;
- сравнительный подход
2.2 Затратный подход
Затратный подход основывается на принципе замещения, согласно которому предполагается, что никто из рационально мыслящих людей не заплатит за данный объект больше той суммы, которую он может затратить на покупку другого объекта с одинаковой полезностью.
Затратный подход часто оказывается единственно возможным при оценке машин и оборудования специального назначения, уникальных объектов, изготовленных по индивидуальным заказам и не имеющих аналогов на рынке. Применение этого подхода также оправдано в случаях исчисления налога на имущество, страхования отдельных составляющих имущества, при судебном разделе имущества между собственниками, при распродаже имущества на открытых торгах, а также бухгалтерского учета основных средств и при их переоценке.
Использование затратного подхода в чистом виде в целом основывается на той предпосылке, что в качестве стоимости могут быть приняты затраты на его создание и реализацию. Определяемая таким образом стоимость может не совпадать с рыночной стоимостью, так как затраты - не единственный фактор стоимости, на которую также влияют полезность, качество, конкурентоспособность.
В зависимости от характеристик оцениваемого объекта и объема исходной информации о нем применяют различные методы определения затрат на его воспроизводство (замещение), то есть различные методы затратного подхода.
Методы затратного подхода можно разделить на 2 группы:
1. Методы, основанные на способах прямого определения затрат применяются для оценки стоимости специальных и специализированных машин и оборудования. К ним относятся:
1) метод поэлементного расчета затрат, который заключается в суммировании стоимостей отдельных элементов объекта оценки, затрат на их приобретение, транспортировку и сборку с учетом прибыли;
2) метод анализа и индексации имеющихся калькуляций, который заключается в определении стоимости путем индексирования статей затрат, входящих в калькуляцию, по экономическим элементам (затрат на материалы, комплектующие изделия, зарплату рабочих и косвенные расходы), приводя их тем самым к современному уровню цен;
З) метод укрупненного расчета себестоимости, который заключается в определении стоимости путем расчета полной себестоимости изготовления по укрупненным нормативам производственных затрат с учетом рентабельности производства.
2. Методы, основанные на способах косвенного определения затрат. К ним относятся:
1) метод замещения, который основан на принципе замещения и заключается в подборе объектов, аналогичных оцениваемому по полезности и функциям. Этот метод позволяет на основании известных стоимостей и технико-экономических характеристик объектов-аналогов рассчитывать стоимость оцениваемого объекта;
2) индексный метод (по трендам изменения цен)
3) метод удельных ценовых показателей, заключается в расчете стоимости на основе удельных ценовых показателей, т.е. цены, приходящейся на единицу главного параметра (производительности, мощности и т.д.), массы или объема.
Последовательность расчетов стоимости на основе затратного подхода можно представить следующим образом:
1. Определение полной стоимости воспроизводства или замещения.
2. Определение потерь стоимости в результате физического износа.
З. Определение потерь стоимости в результате функционального устаревания.
4. Определение потерь стоимости в результате экономического устаревания.
Первым этапом при оценке затратным подходом является определение полной восстановительной стоимости оцениваемого оборудования. Это может быть стоимость воспроизводства или замещения объектов.
2.3 Определение износа
Следующим этапом при применении затратного подхода является определение износа оцениваемого объекта.
Термин «износ» употребляется как в экономическом, так и в техническом смысле.
Износ в экономическом смысле означает потерю стоимости объекта в процессе его эксплуатации, т.е. его обесценение.
Износ в техническом смысле означает потерю работоспособного состояния объекта по ходу его эксплуатации, такой износ принято называть физическим.
Имущество теряет свою стоимость под влиянием не только физического, но и морального устаревания (появление новой техники, смена ее поколений).
Общая модель совокупного (накопленного) износа выглядит следующим образом:
СИ =1- (1 – ИФИЗ)(1 – УФУН)(1 – УЭ)
Физический износ можно определить следующими методами:
- эффективного возраста;
-экспертный анализ физического состояния;
2.4 Устаревание
Функциональное (моральное) устаревание
Функциональное (моральное) устаревание – потеря стоимости объекта, вызванная появлением новых технологий. Обычно рассматриваются две стороны возможного отличия нового объекта от старого или две категории функционального устаревания: избыток капитальных затрат и избыток производственных затрат.
Внешнее (экономическое) устаревание
Внешний износ (экономическое устаревание) - потеря стоимости, обусловленная изменением внешних по отношению к объекту оценки факторов. Оно может быть вызвано общеэкономическими и внутриотраслевыми изменениями, в том числе сокращением спроса на определенный вид продукции, сокращением предложения или ухудшением качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений и коммуникаций, а также правовыми изменениями, относящимися к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям и т.п.
2.5 Сравнительный подход
Сравнительный подход основан на принципе эффективно функционирующего рынка, на котором инвесторы покупают и продают аналогичные активы, принимая при этом независимые индивидуальные решения. Данные по аналогичным сделкам сравниваются с оцениваемыми объектами. Экономические преимущества и недостатки оцениваемых активов по сравнению с выбранными аналогами учитываются посредством введения соответствующих поправок.
Также вводятся поправки, учитывающие качественные различия между оцениваемыми активами и их аналогами.
Сравнительный подход наиболее применим для тех видов имущества, которые имеют развитый вторичный рынок. Подход основан на определении рыночных цен, адекватно отражающих «ценность» единицы в ее текущем состоянии.
Основная процедура заключается в сборе данных, установлении подходящих единиц сравнения (выбор аналогов). Элементами сравнения могут быть:
- местоположение
- возраст объекта;
- Состояние;
- принадлежности (комплектация);
- производитель;
- рыночные условия;
- цена (финансирование);
- качество;
- количество;
- размеры (тип);
- Время продажи;
- тип сделки.
2.6 Алгоритм применения метода
Последовательность применения метода сравнительного анализа продаж следующая:
1. Изучают соответствующий рынок и собирают информацию о недавних сделках с аналогичными объектами на данном рынке. Точность оценки в значительной мере зависит от количества и качества собранной информации. Когда информации достаточно, необходимо убедиться, что проданные объекты действительно сопоставимы с оцениваемым объектом по функциям и параметрам.
2. Проверяют достоверность (верифицируют) информации. Необходимо убедиться, прежде всего, в том, что цены не искажены какими-либо чрезвычайными обстоятельствами, сопутствовавшими состоявшимся сделкам. Проверяют достоверность информации о дате сделки, физических и других характеристиках аналогов.
3. Сравнивают оцениваемый объект с каждым из аналогичных объектов и выявляют отличия.
4. Рассчитывают стоимость данного объекта, анализируя цены аналогов и внося в эти цены соответствующие корректировки.
2.7 Доходный подход
Доходный подход представляет собой совокупность приемов и методов, позволяющих оценить стоимость объекта на основе его потенциальной способности приносить доход. Используя доходный подход, оценщики измеряют текущую стоимость будущих выгод от владения недвижимым имуществом.