Федеральное агентство по образованию
Государственное образовательное учреждение вВысшего профессионального образования
Казанский государственный технологический университет
Высшая школа экономики
Курсовая работа
по предмету
Экономика недвижимости
тема работы
Техника применения затратного подхода
Выполнил студент III курса
группы 98-001 (6)
Савран Никита Юрьевич
Проверила: Сагдеева А.А.
Казань 2011
СОДЕРЖАНИЕ
Введение
Глава 1. Применение затратного подхода
1.1 Методики оценки
1.2 Определение наиболее эффективного использования объекта
1.3 Методы затратного подхода
Глава 2. Определение рыночной стоимости имущества
2.1 Методы затратного подхода
2.2 Затратный подход
2.3 Устаревание
2.4 Определение износа
2.5 Сравнительный подход
2.6 Алгоритм применения метода
2.7 Доходный подход
2.8 Согласование
Список литературы
ВВЕДЕНИЕ
Середина 1990-х годов стала временем зарождения и развития фондового рынка в России. С окончанием ваучерной приватизации началось перераспределение собственности, в ходе которого значительные (или контрольные) пакеты акций начали приобретать профессиональные инвесторы, а также компании лидеры своих отраслей.
В работе рассматривается не только российский опыт в определении стоимости компаний, но международный опыт, а также возможности его использования в российских условиях. Рассматриваются риски, присущие российской экономике и фондовому рынку, особенностей законодательства о корпоративном управлении и в связи с этим возможность прямого применения классических методов оценки компаний.
Основа работы - техника применения затратного подхода к оценке предприятия, его сравнение с другими подходами к оценке бизнеса.
Актуальность данной темы связана с потребностью российской экономики в капиталовложениях.
Стоимость компании является интегральным показателем эффективности открытого акционерного общества, качества его руководства. С другой стороны, чем больше стоимость компании, тем больше (при прочих равных условиях) объем инвестиций, на который может претендовать компания.
Все компании, акции которых свободно обращаются на рынке ценных бумаг, неизбежно сталкиваются с необходимостью создания стоимости для своих акционеров. Каждой из них приходится прокладывать собственный путь к цели, исходя из своих стартовых позиций и индивидуальных установок. Существуют различные способы оценки стоимости компании. Не последнюю роль при этом играют здравый смысл и интуиция.
Простор для творчества в этой области огромен, особенно в России, где нет ни развитого фондового рынка, ни мощных рейтинговых агентств и инвестиционных компаний, ни накопленной за многие годы статистики для проведения сравнительного анализа.
Стоимость компании как действующего организма часто необходимо определить, если рассматривается возможность покупки или продажи. В тоже время владелец и менеджеры заинтересованы в повышении стоимости компании. Стоимость и ее оценка сегодня важнее, чем когда-либо, но концепция стоимости бессмысленна и бесполезна, если стоимость нельзя измерить и увеличить. Как показывает практика, увеличение стоимости для акционеров не противоречит долгосрочным интересам других заинтересованных сторон. Успешно действующие компании создают сравнительно больше стоимости для всех участников - потребителей, работников, правительства (через выплачиваемые налоги) и поставщиков капитала.
Однако есть и другие причины - концептуальные по своей сути, по которым следует принять систему, ориентированную на стоимость для акционеров. Во-первых, стоимость - лучшая из известных мер результатов деятельности. Во-вторых, держатели акций - единственные участники корпораций, которые, заботясь о максимальном повышении своего благосостояния, одновременно способствуют повышению благосостояния всех других. И, наконец, компании, работающие неэффективно, неизбежно столкнуться с утечкой капитала.
Менеджер, ориентированный на стоимость, должен оценивать свое предприятие и использовать любые возможности для создания дополнительной стоимости. И, наконец, что самое важное, надо выбрать и привить всем звеньям организации философию управления стоимостью.
По сути дела, переход на стоимостные принципы управления имеет два аспекта. Во-первых, нужно осуществить структурную перестройку, чтобы высвободить стоимость, заключенную в компании. Второй аспект управления стоимостью: стоимостной подход к руководству компанией после реорганизации. Это предполагает выбор приоритетов исходя из принципов создания стоимости; переориентацию систем планирования, оценки результатов деятельности и материального поощрения на показатель стоимости для акционеров; установление взаимоотношений с инвесторами на основе стоимости.
Менеджеры, применяющие метод дисконтированного денежного потока для оценки стоимости и уделяющие должное внимание наращиванию долгосрочного свободного денежного потока, будут вознаграждены повышением цен на акции компании. Свидетельства, которые дает рынок, более чем убедительны.
Стоимость компании определяется ее дисконтированными денежными потоками, и новая стоимость создается только тогда, когда компания получает такую отдачу от инвестированного капитала, которая превышает затраты на привлечение капитала.
Стоимость компании - объект стратегического управления. Сейчас у менеджеров высшего звена стало появляться понимание того, что в конечном итоге эффективность управления предприятием определяется не его ликвидностью или рентабельностью, не величиной прибыли, а увеличением "цены" бизнеса. Это значит, что грамотно управляемое предприятие со временем увеличивает свою стоимость, а, следовательно, величина стоимости не только предмет фискальных интересов государства, но и объект стратегического планирования, мониторинга и управления.
Глава 1. Применение затратного подхода
1.1 Методики оценки
Определение наиболее эффективного использования объекта
Под наиболее эффективным использованием объекта понимают наиболее вероятное его использование, являющееся, юридически законным, физически возможным, осуществимым с финансовой точки зрения, разумно оправданным и в результате которого рыночная стоимость объекта будет максимальной.
Для определения наиболее эффективного использования оцениваемого объекта были учтены четыре основных критерия:
1. Юридическая правомочность: рассмотрение только тех способов, которые разрешены законодательными актами.
2. Физическая возможность: рассмотрение физически реальных и конструктивно возможных в данном месте способов использования.
3. Экономическая приемлемость: рассмотрение того, какое физически возможное и юридически правомочное использование будет давать приемлемый доход владельцу объекта недвижимости.
4. Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое экономически приемлемое использование будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.
При оценке объекта недвижимости анализ наиболее эффективного использования (НЭИ) состоит из двух этапов:
- определение НЭИ земельного участка как свободного от застройки;
- определение НЭИ объекта недвижимости с имеющимися улучшениями (зданиями и сооружениями) с учетом возможности сноса строений и использовании в соответствии с НЭИ.
1.2 Определение наиболее эффективного использования объекта
Оценка объектов имущества на основе затратного подхода целесообразна и единственно возможна в следующих случаях:
1) при выявлении наилучшего и более эффективного земельного участка. Например, выбор этажности при строительстве домов. Если строить мало этажей то значительно сократятся расходы на строительство, но доходы от аренды будут невысоки; при строительстве многоэтажных домов велики эксплуатационные затраты; нужно определить этажность дома, доход от которого позволит компенсировать затраты на строительство;
2) при технико-экономическом анализе нового строительства и создании улучшений, которые позволят обосновать целесообразность определенного строительства или реконструкции;
3) при оценке общественно-государственных и специальных объектов, которые не предназначены для получения дохода, а вероятность найти информацию о типичных продажах очень низкая
4) при оценке объектов на малоактивных рынках, например уникальные объекты в настоящее время не продаются вообще, а единственный способ оценки этих объектов – на основе затрат;
5) при оценке для целей налогообложения и страхования. Для страхования требуется разделение объектов, подлежащих и не подлежащих страхованию.
Недостатки затратного подхода:
1) затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости;
2) попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда;
3) несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ;
4) проблематично рассчитать стоимость воспроизводства старых строений;
5) отдельная оценка земельного участка от строений – такое разделение на практике фактически невозможно или связано со значительными расходами;
6) очень проблематично оценить земельные участки в Российской Федерации;
7) очень сложно определить величину накопленного износа старых зданий и сооружений, потому что в большинстве случаев суждение о степени износа базируется на экспертном мнении оценщика, а точность результатов, полученных от оценщика, во многом зависит от его опыта и квалификации.