Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
Недвижимость – имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным.
Заключение о наилучшем использовании отражает мнение Оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование», применяемое в данном отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость земли.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.
Законодательная разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.
Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.
Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу участка.
Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.
Поскольку в данном случае объектом оценки является квартира в жилом пятиэтажном доме, то наилучшим использованием принимаем использование в качестве жилья без рассмотрения других вариантов.
Определение стоимости объекта
Теория оценки недвижимости рассматривает возможность применения трех подходов при определении рыночной стоимости: с точки зрения затрат, сравнения аналогов продаж и с точки зрения приносимого объектом дохода. Возможность и целесообразность применения каждого из подходов, а также выбор методики расчетов в рамках каждого подхода определяются в каждом случае отдельно, исходя из многих факторов, в том числе специфики объекта оценки и вида определяемой стоимости.
Затратный подход
Затратный подход-это стандартный подход к оценке рыночной стоимости недвижимости. Он основан на определении затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемой недвижимости.
Стоимость недвижимости, определяемая затратным подходом, соответствует полному праву собственности и равна сумме рыночной стоимости участка земли, плюс стоимость нового строительства улучшений, минус накопленный износ.
Стоимость нового строительства улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условий может выступать в виде восстановительной стоимости или стоимости замещения.
Восстановительная стоимость – стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого объекта из таких материалов, возведенного с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту, с использованием рабочей силы той же квалификации, имеющего все те же недостатки, что и оцениваемое здание.
Стоимость замещения – оцениваемая стоимость строительства в текущих на дату оценки ценах здания с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, с употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта и т.д. Стоимость нового строительства определяется как сумма прямых издержек, непосредственно связанных с возведением объекта, косвенных издержек на процессы, опосредованно участвующие в строительстве, и прибыли предпринимателя (инвестора).
Под накопленным износом понимается признаваемая рынком потеря стоимости улучшений, вызываемая физическими разрушениями, функциональным устареванием, внешним устареванием или комбинацией этих факторов.
Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости:
1. рассчитать восстановительную стоимость улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства), находящихся на объекте;
2. установить дополнительные затраты, необходимые для того, чтобы довести здание до состояния рыночных требований и уровня загрузки помещений;
3. определить предпринимательский доход;
4. установить величину накопленного износа;
5. рассчитать остаточную стоимость объекта оценки.
Определение восстановительной стоимости
Поскольку в данном случае объектом оценки является квартира, определение стоимости затратным методом может не учитывать некоторые аспекты, например указанный выше расчет стоимости земельного участка.
При определении стоимости будем пользоваться относительными показателями, отражающими стоимость затрат на строительство объектов жилого фонда. Таким относительным показателем может являться расчетная стоимость 1 м2 общей площади жилых домов по объектам представителям, предоставляемая Региональным центром по ценообразованию в строительстве при АООТ «». По состоянию на 20 мая 2010 г расчётная стоимость 1м2 общей площади составляла 20000.
Таким образом, стоимость 1м2 общей площади вновь возведенного жилья, принимаемая в расчётах, равна 20000 руб.
Общая площадь квартиры – 51.3 м2. На основании этого расчётная восстановительная стоимость квартиры:
20000*51.3=1026000
В табл. 1.1 приведен расчет стоимости 1м2 общей площади, применимой для рассматриваемого объекта.
Таблица 1.1
| № п/п | Наименование коэффициента | Имеет (+) / не имеет (-) | Факт | Справочно |
| ХАРАКТЕРИСТИКА РАЙОНА | ||||
| 1 | ПАТОГЕННАЯ ЗОНА | 1.10 | ||
| а)положительная | + | 1,1 | ||
| б)отрицательная | - | 0,95 | ||
| 2 | СОЦИАЛЬНАЯ ИНФРАСТРУКТУРА | 1.02 | ||
| а)социальные услуги удалены | - | 0,95 | ||
| б)частичное присутствие | - | 1 | ||
| в)присутствие всех социальных услуг | + | 1,02 | ||
| 3 | УДАЛЕННОСТЬ ОТ ЦЕНТРА | 0.98 | ||
| а)удаленные от центра районы | + | 0,98 | ||
| б)районы, примыкающие к центру | - | 1,02 | ||
| в)центр | - | 1,02 | ||
| 4 | ТРАНСПОРТНАЯ ДОСТУПНОСТЬ | 1.00 | ||
| а)трамвай | - | 1 | ||
| б)троллейбус | - | 1 | ||
| в)автобус | + | 1 | ||
| г)все виды транспорта | - | 1,1 | ||
| 5 | РАССТОЯНИЕ ДО ОСТАНОВКИ, м | 1.02 | ||
| а)далее 500 | - | 0,984 | ||
| б)в пределах 500 | - | 1 | ||
| в)в пределах 100 | + | 1,02 | ||
| 6 | ЭКОЛОГИЧЕСКАЯ ОБСТАНОВКА | 1.03 | ||
| а)загазованность выше ПДК | - | 0,95 | ||
| б)загазованность в пределах ПДК | - | 1 | ||
| в)отсутствие загазованности | + | 1,03 | ||
| 7 | БЛИЗОСТЬ ОПОРНОГО ПУНКТА МИЛИЦИИ, км | 1,02 | ||
| а)далее 1 | - | 0,95 | ||
| б)в пределах 1 | - | 1 | ||
| в)в пределах 0.01 | + | 1,02 | ||
| 8 | ШУМОВОЙ МЕШОК | 1.01 | ||
| а)выше уровня ПДУ | - | 0,95 | ||
| б)предельно допустимый уровень ПДУ | - | 1 | ||
| в ночное время 30дБ | - | |||
| в дневное время 40дБ | - | |||
| в)в пределах нормы ПДУ | - | 1,01 | ||
| Характеристика дома | ||||
| 9 | ОРИЕНТИР НА СТОРОНЫ СВЕТА | 1.01 | ||
| а) север | - | 1 | ||
| б) юг | - | 1 | ||
| в) восток | + | 1,01 | ||
| г) запад | + | 1,01 | ||
| 10 | ГОД ПОСТРОЙКИ, лет | 0.83 | ||
| а) более 25 | + | 0,83 | ||
| б) 15-25 | - | 0,87 | ||
| в) 10-15 | - | 0,9 | ||
| 11 | МАТЕРИАЛ СТЕН | 1.08 | ||
| а) деревянный | - | 0,9 | ||
| б) панельный (крупноблочный) | - | 1 | ||
| в) панельный утеплённый | + | 1,08 | ||
| г) кирпич | - | 1,1 | ||
| 12 | СЕРИЯ ДОМА | 1,00 | ||
| а) «хрущёвка» малосемейка, гостинка | - | 0,95 | ||
| б) обычная | + | 1 | ||
| в) старый фонд | - | 0,98 | ||
| 13 | ОТОПЛЕНИЕ | 1.00 | ||
| а) центральное | + | 1 | ||
| б) печное | - | 0,95 | ||
| 14 | ВОДОСНАБЖЕНИЕ | 1.00 | ||
| а) центральное | + | 1 | ||
| б) уличная колонка | - | 0,95 | ||
| 15 | ГОРЯЧЕЕ ВОДОСНАБЖЕНИЕ | 1.06 | ||
| а) центральное | + | 1,06 | ||
| б) титан | - | 1 | ||
| в) колонка | - | 1,034 | ||
| г) центральное и колонка | - | 1,13 | ||
| 16 | КАНАЛИЗАЦИЯ | 1.00 | ||
| а) внутренняя | + | 1 | ||
| б) уборная | - | 0,9 | ||
| 17 | ЭТАЖ | 1.00 | ||
| а) подвальный | - | 0,85 | ||
| б) цокольный | - | 0,87 | ||
| в) первый | - | 0,9 | ||
| г) с 3-го по 6-й этажи девятиэтажного | - | 1,02 | ||
| д) 2-й и 3-й этажи пятиэтажного | - | 1,02 | ||
| е) 1-й и 2-й этажи двухэтажного | + | 1 | ||
| 18 | ПЛАНИРОВКА КОМНАТ | 1.00 | ||
| а) смежные | - | 0,967 | ||
| б) изолированные | - | 1,0367 | ||
| в) смешанные | + | 1 | ||
| 19 | ВЫСОТА ПОТОЛКА, м | 1.04 | ||
| а) до 2,5 | - | 0,97 | ||
| б) 2,5 | + | 1 | ||
| в) до 3,0 | - | 1,04 | ||
| г) свыше 3,0 | - | 1,05 | ||
| 20 | ПЛОЩАДЬ КУХНИ, м2 | 1.03 | ||
| а) до 5,0 | - | 0,95 | ||
| б) до 8,0 | - | 1 | ||
| в) свыше 8,0 | + | 1,03 | ||
| 21 | САН. УЗЕЛ | 1.01 | ||
| а) смежный | - | 0,98 | ||
| б) раздельный | + | 1,01 | ||
| 22 | ВАННАЯ | 1.01 | ||
| а) в кафеле | + | 1,01 | ||
| б) покрашена | - | 1 | ||
| в) декоративная плитка | - | 1,005 | ||
| 23 | БАЛКОН ИЛИ ЛОДЖИЯ | 0,97 | ||
| а) отсутствие балкона (лоджии) | + | 0,97 | ||
| б) сушилка, балкон | - | 1,01 | ||
| в) лоджия 3,0 м | - | 1,01 | ||
| г) лоджия 6,0 м | - | 1,03 | ||
| д) лоджия 9,0 м | - | 1,05 | ||
| е) две лоджии | _ | 1,1 | ||
| 24 | ВХОДНЫЕ ДВЕРИ | 0,95 | ||
| а) деревянные | + | 0,95 | ||
| б) дерматин, утепленные | - | 1 | ||
| в) металлические | - | 1,02 | ||
| г) двойные | - | 1,01 | ||
| 25 | ВСПОМОГАТЕЛЬНЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ | 1.00 | ||
| а) антресоли | + | 1 | ||
| б) кладовая | - | 1,01 | ||
| в) встроенные шкафы 3 м2 и др. | - | 1,01 | ||
| г) помещение для сушки | - | 1,1 | ||
| 26 | ОСВЕЩЕННОСТЬ, % | 1,00 | ||
| а) 100 | + | 1 | ||
| б) затемненность 10-15 | - | 0,95 | ||
| в) затемненность до 30 | - | 0,93 | ||
| г) затемненность до 50 | - | 0,9 | ||
| 27 | НАЛИЧИЕ ТЕЛЕФОНА | 1,01 | ||
| а) есть | + | 1,01 | ||
| б) нет | - | 1 | ||
| 28 | ОКНА ВЫХОДЯТ | 1,01 | ||
| а) на улицу | - | 0,95 | ||
| б) во двор | - | 1 | ||
| в) на улицу и двор | + | 1,01 | ||
| 29 | ПОЛЫ | 1,05 | ||
| а) доски | - | 1 | ||
| б) линолеум | - | 1,01 | ||
| в) паркет | - | 1,1 | ||
| г) ковровое покрытие | + | 1,05 | ||
| 30 | СОСТОЯНИЕ КВАРТИРЫ | 1,00 | ||
| а) хорошее | + | 1 | ||
| б) отличное | - | 1,03 | ||
| в) новая | - | 1,02 | ||
| г) нужен капитальный ремонт | - | 0,9 | ||
| д) нужен косметический ремонт | - | 0,95 | ||
| 31 | ПРЕСТИЖНОСТЬ | 1,00 | ||
| а) художественная отделка | - | 1,2 | ||
| б) стандартная | + | 1 | ||
| в) непрестижная | - | 0,9 | ||
| Итоговый коэффициент | 1,24 | |||
Скорректированная стоимость 1м2 общей площади рассматриваемой квартиры составляет: