Таблица 22. Расчет неисправимого физического износа долгоживущих элементов.
| Параметры | Значения |
| Стоимость строительства нового объекта, тыс.руб. | 1374125 |
| Исправимый физический износ, тыс. руб. | 232639,36 |
| Стоимость короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом, тыс. руб. | 693520,89 |
| Стоимость долгоживущих элементов с неисправимым физическим износом, тыс.руб. | 447964,75 |
| Фактический возраст здания | 16 |
| Нормативный срок эксплуатации | 100 |
| Коэффициент к определению износа | 0,44 |
| Неисправимый физический износ долгоживущих элементов, тыс. руб. | 76474,36 |
| Общий износ, тыс. руб. | 430842 |
| Остаточная стоимость, тыс. руб. | 943283 |
Определение функционального износа не производилось, принимается равным нулю.
Определение внешнего (экономического) износа.
Экономический износ выражается в снижении стоимости объектов оценки, вследствие негативного изменения внешней среды, обусловленный экономическими, политическими либо другими внешними факторами.
Причинами внешнего износа могут быть общий экономический упадок района, в котором находится объект или действия налогообложения, страхования и т.д. В данном случае можно говорить об экономическом износе объекта оценки, вызванном как негативными внешними факторами, так и внутренним социально-экономическим положением, сложившимся в окружении. А именно, соседствующие предприятия имеют задолженности по налоговым платежам в бюджеты всех уровней, кроме того, имущество этих предприятий арестовано Службой судебных приставов или рассматривается вопрос о применении процедуры банкротства. Внешний износ, по мнению специалистов, основываясь на сведениях об аналогичных случаях, для данного объекта оценки составляет 13 %.
Общий (совокупный) износ зданий и сооружений определяется суммированием всех трех видов износа: физического, функционального и внешнего.
Анализ восстановительной стоимости объекта с учетом износа определяется по формуле 3:
Сизн.=ПВС-(ПВС х Иф)-(ПВС х Им)-(ПВС х Иэ) 3
где Иф- физический износ,
Им- функциональный износ (моральный),
Иэ -экономический износ
Стоимость здания предприятия ООО "Пермархбюро", определенная затратным подходом, согласно расчетам, составляет (округленно) с учетом НДС 820 650 (Восемьсот двадцать тысяч шестьсот пятьдесят) рублей.
Оценка объекта недвижимости сравнительным подходом.
Среди методов, опирающихся на сравнительный подход, чаще всего применяют метод прямого сравнения продаж. Подобрать строго идентичную модель чаше всего не удаётся, и поэтому в цену аналога вносят корректировки. Специфика применения данного метода для оценки имущества заключается в том, что среди коэффициентных корректировок важную роль играет коэффициент различия коммерческой привлекательности. Он учитывает различия между оцениваемым и аналогичным имуществом в основных характеристиках, дизайне, эргономичности, компактности.
Объектов аналогичной функциональной полезности на дату, близкую к дате оценки, не выявлено. При подборе аналогов, были проанализированы местные периодические издания - "Быстрый курьер", и "Пульс цен".
Поэтому, на основании вышеизложенного и недопущения грубых неточностей в расчётах, данный подход в нашем случае не применяем.
Оценка объекта недвижимости доходным подходом.
Основываясь на имеющихся данных следует определить, что наиболее объективным методом оценки является прямая капитализация дохода.
Определение ставки дисконтирования.
Ставка дисконтирования представляет собой коэффициент эффективности вложений капитала, достижение которого ожидает инвестор при принятии решения о приобретении будущих доходов с учетом риска их получения.
Определение риска.
Под степенью риска понимается степень оправданности ожиданий получения будущих доходов. Для прогнозирования потока денежных средств риск может рассматриваться как вероятность или степень осуществления прогнозных оценок, иными словами, как риск реализации прогноза.
При оценке недвижимости ставка дисконтирования выбирается методом кумулятивного построения. По данному подходу за основу берется безрисковая норма дохода, к которой добавляется норма дохода за риск инвестирования в рассматриваемый сектор рынка и поправка на не ликвидность.
Определение очищенной от риска нормы дохода.
В качестве безрисковой ставки принята ставка по депозитам для юридических лиц в банках высокой надежности - 12%, (информация агентства "Россбизнесконсалтинг").
Поправка на ликвидность.
Поправка на ликвидность - это поправка на длительность рыночной экспозиции (маркетингового времени) при продаже. То есть, поправка на не ликвидность представляет собой процент на капитал, который смог бы получить потенциальный инвестор по безрисковой ставке, за время, в течение которого объект недвижимости выставлен на продажу.
В результате статистического анализа состояния рынка недвижимости в Пермском крае сделан вывод о том, что, среднее время рыночной экспозиции оцениваемых объектов может составить более года. Принят горизонт расчетов, равный одному году и, следовательно, поправка на ликвидность равна размеру без рисковой ставки 12%.
Поправка на риск.
При инвестировании капитала в объекты недвижимости основную часть риска можно переложить на страховые компании. Размер поправки на риск определяется, как размер страховых начислений за страховку недвижимости по полному пакету в наиболее надежных страховых компаниях. В ходе консультаций установлено, что средние действующие ставки в страховых компаниях по страхованию аналогичных объектов недвижимости составляют в среднем 2%.
Общая ставка дисконтирования складывается из безрисковой ставки 12%, поправки на риск вложения в недвижимость 2%, поправки на ликвидность 12%. Рассчитанная таким образом ставка составляет 26%.
Прямая капитализация дохода.
В случае, когда можно предвидеть, что объект будет приносить стабильный доход (или обеспечивать стабильную экономию) в течение долгого времени, стоимость объекта целесообразнее определять методом прямой капитализации. Специфика рынка недвижимости как российского в целом, так и в Пермском крае в частности, такова, что ставки доходности, арендной платы и другие показатели изменяются вне любых закономерностей, изменения невозможно предусмотреть. В таких условиях применение метода прямой капитализации в рамках доходного подхода к оценке недвижимости является оправданным при определении стоимости.
Данный метод предусматривает капитализацию дохода в стоимость при помощи ставки капитализации. Ставка капитализации, в отличие от ставки дисконтирования, должна обеспечивать инвестору не только приемлемый уровень отдачи на вложенные средства, но и возмещение этих средств, то есть конечный инвестор уже не надеется продать объект, и каждый год должен получать от вложения инвестиций не только доход на них, но и какую-то часть возмещения самих вложенных средств.
Стоимость равна доходу, деленному на ставку капитализации, а ставка капитализации равна ставке дисконтирования плюс ежегодный процент возмещения вложенных средств.
Ежегодный процент возмещения денежных средств равен нормативному сроку жизни, поделенному на остаточный срок жизни объекта.
Нормативный срок жизни здания ООО "Пермархбюро" составляет 100 лет, принят в соответствии с едиными нормами амортизационных отчислений.
Эффективный срок службы исчислен исходя из накопленного физического износа. За оставшийся срок жизни инвестор должен вернуть 100% вложенных средств. Таким образом, ставка капитализации составит 27,19 %.
Определение ставки арендной платы.
Ставка арендной платы рассчитана в соответствии с Методикой расчета арендной платы за нежилые помещения, утвержденной Постановлением районной администрации. Расчет размера арендной платы за нежилые помещения.
Расчет размера арендной платы за нежилые помещения на год (таблица 23) рассчитывается по формуле 4:
Апл = 200 х К 1 х К2 х КЗ К4 х К5 х Sар 4
Где Алл -арендная плата за год в руб.
Sар - общая арендуемая площадь;
К1 - коэффициент территориального зонирования;
К2 - коэффициент благоустройства объекта недвижимости;
КЗ - коэффициент типа деятельности;
К4 - коэффициент комфортности;
К5 - коэффициент, учитывающий основной материал объекта недвижимости;
Таблица 23. Расчет арендной платы за нежилые помещения в год.
| Наименование | S,м.кв | К1 | К2 | КЗ | К4 | К5 | Арендная плата в год, руб. |
| Здание производственное | 259 | 1,5 | 0,8 | 1,4 | 1,0 | 1,8 | 156642 |
Определение прочих расчетных параметров.
Валовой операционный доход включает в себя потенциальный доход от арендной платы за год.
Учитывая местоположение, качественные характеристики объекта и то, и что часть помещений будет пустовать некоторый период времени в течение года, принят понижающий коэффициент недосбора арендной платы (К1). Этот коэффициент также учитывает потери арендной платы при неплатежеспособности арендатора.