Оценка рыночной стоимости недвижимости (стр. 2 из 3)

2.1 АЛГОРИТМ РЕАЛИЗАЦИИ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА

В общем виде алгоритм оценки недвижимости на основе затрат выглядит следующим образом:

1. Определяется стоимость нового строительства здания (сооружения), которая может выступать либо в виде восстановительной стоимости, либо в виде стоимости замещения.

2. Оценивается величина накопленного износа здания (сооружения).

3. Оценивается стоимость здания (сооружения) с учётом накопленного износа (п.1 – п.2).

4. Отдельно оценивается рыночная стоимость земельного участка как свободного и доступного для максимально эффективного использования.

5. Выполняется оценка рыночной стоимости полного права собственности недвижимости (п.4+п.3). При этом учитываются подходящая для данного проекта величина предпринимательской прибыли, а также дополнительные косвенные издержки, возникающие в период с окончания строительства до текущей даты. Они производятся для придания объекту уровня занятости и обустройства, соответствующего рыночному значению.

Стоимость нового строительства - это стоимость воспроизводства объекта как нового, то есть без учёта износа.

Восстановительная стоимость (reproductioncost) – это стоимость строительства в ценах на дату оценки точной копии оцениваемого здания, то есть из таких же материалов, с соблюдением тех же способов производства строительных работ и квалификацией рабочей силы, по такому же проекту, которые применялись при строительстве оцениваемого здания.

Стоимость замещения (replacementcost) – это стоимость строительства в ценах на дату оценки аналогичного объекта, равной полезности оцениваемому зданию, но возведённого из современных материалов, с соблюдением передовых способов производства строительных работ и квалификации рабочей силы, по современному проекту.

2.2 ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ НОВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ЗДАНИЯ МЕТОДОМ СРАВНИТЕЛЬНОЙ СТОИМОСТИ ЕДИНИЦЫ ИМУЩЕСТВА

Определение стоимости нового строительства в курсовой работе будет выполняться на основе восстановительной стоимости. Для этого предлагается воспользоваться одним из источников отечественной нормативно – методической базы, разработанным специально для целей оценки, и называемым «Укрупнённые показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов» (УПВС). Сборники УПВС содержат стоимостные показатели возведения единицы измерения – 1 м³ строительного объема для различных типовых зданий и сооружений в базисном уровне цен. За базисный уровень принимаются цены на 1969г. Нормативы, включённые в УПВС, учитывают усреднённые затраты в объёме всех глав сводного сметного расчёта стоимости строительства, в том числе и прочие затраты.

1. Расчётный объём оцениваемого здания определяется по формуле:

V=L*B*H, м³

V=150*36*16=86400 (м³)

2. Определяем единичный укрупнённый показатель восстановительной стоимости объекта – аналога в базисном уровне цен (С₆₉^таб, руб./м³) непосредственно по таблице УПВС, с учётом пояса, в котором находится объект оценки.

Таким образом выбираем:

· Здание общего промышленного назначения

· Объём здания до 100 000 м³, одноэтажное здание

· Территориальный пояс – 2

· Восстановительная стоимость 1 м³ здания в ценах 1969 г. – 9,4 руб.

3. Производим корректировку выбранного единичного укрупнённого показателя восстановительной стоимости:

С₆₉ = С₆₉^таб*П Кi, руб/ м³

где Кi – поправочный коэффициент на расхождение технических характеристик прочих элементов здания. К = 0,95 –этажность оцениваемого объекта больше аналога. С₆₉ = 9,4*0,95*1,03 = 9,20 руб/ м³

4. Оценивается восстановительная стоимость здания в базисном уровне цен, то есть определяется сумма прямых и косвенных издержек в ценах 1969 г. (ВС₆₉).

ВС₆₉ = (ПП +КИ)₆₉ = С₆₉ * V, руб.,

где V – расчётный объём здания, м³;

С₆₉ – стоимость единицы объёма в базисном уровне цен с учётом выполненных корректировок, руб/ м³.

ВС₆₉ = 9,20 * 86 400 = 794 880 (руб.)

5. Осуществляется пересчёт прямых и косвенных издержек в текущий уровень цен, то есть определяется полная восстановительная стоимость объекта – оценки в ценах на текущую дату:

ВС_Д.о.=(ПП + КИ)_Д.о.=

(ПП +КИ)₆₉*И_84/69*И_Д.о./84*(1+k_ки/100)*(1+k_пп/100)*(1 + ∑Н/100),

где И_84/69 – индекс перехода от сметных цен 1969 г. К ценам 1984г.; (1,18)

И_Д.о./84 – индекс удорожания от цен 1984 г. к дате оценки на весь комплекс работ по зданию;

И_Д.о./84 = (63,06+60,82+69,34)/3 = 64,41

∑Н – сумма ставок всех видов налогов, относимых на себестоимость строительства; (11,8%)

k_ки – коэффициент косвенных расходов, которые не были учтены в ценах 1969 г.; (8%)

k_пп – коэффициент, соответствующий ожидаемой норме прибыли предпринимателя. (12%)

ВС_Д.о. =794 880*1,18*64,41*1,08*1,12*1,118=81 699 699,28 (руб.)

2.3 РАСЧЕТ НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА ЗДАНИЯ МОДИФИЦИРОВАННЫМ МЕТОДОМ ЭКОНОМИЧЕСКОГО ВОЗРАСТА

Накопленный износ (accrueddepreciation) – это уменьшение восстановительной стоимости улучшений, которое может происходить в результате их физического разрушения, функционального и внешнего (экономического) устаревания, или комбинации этих причин.

Теоретически, износ может начать накапливаться даже к моменту завершения строительства здания. Физическое разрушение имеет тенденцию существовать всегда, возможно лишь некоторое изменение (замедление) его темпов посредством ремонта. С возрастом здания начинает проявляться его функциональное устаревание, хотя даже новые здания могут иметь различные формы такого износа. Земля не имеет износа. При применении указанного выше метода в работе сначала определяют стоимость всех позиций устранимого физического и функционального износа (отложенного ремонта), который затем суммируется с величиной неустранимого устаревания.

Таким образом, величина накопленного износа здания может быть определена по формуле:

Ин = Иу + ((ЭВ/ОЭЖ) * (ВС Д.о. - Иу)),

где Ин – накопленный износ здания;

ЭВ – эффективный возраст здания, лет;

ОЭЖ – общая экономическая жизнь здания, лет

ВС Д.о. – восстановительная стоимость строительства на дату оценки, руб.;

Иу – величина устранимого износа, руб.

Таблица 4 Укрупненные стоимостные показатели по видам работ для расчета величины устранимого износа

Вид работ	Ед. измерения	Стоимость за единицу измерения, руб.
1	2	3
Остекление стеклом оконным	100 м2	13260
	850 м2	112 710
Ремонт рулонной кровли	100 м2	28646
	500 м2	143 230
Замена стальных оконных переплетов	1 т.	22520
	12,8 т.	288 256
Ремонт металлических ворот	т.	9052
	7,2 т.	65 174,40
Ремонт монолитных полов	100 м2	18100
	550 м2	99 550
Окрашивание поверхности трубопроводов	100 м2	1654
	800 м2	13 232
Итого Иу	722 152,40

Ин = 722 152,40+((49/175)*( 81 699 699,28-722 152,40)) = 23 395 865,53 (руб.)

2.4 СТОИМОСТЬ ЗДАНИЯ С УЧЕТОМ НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА

Остаточная стоимость оцениваемого здания с учётом накопленного износа определяется по формуле:

С_Д.о. = ВС_Д.о. – Ин

С_Д.о. = 81 699 699,28– 23 395 865,53 = 58 303 833,75 (руб.)

2.5 ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ УЧАСТКА ЗЕМЛИ

Рыночная стоимость земли объекта оценки в рамках курсовой работы определяется на основе подхода сравнения продаж (рыночный подход) и рассчитывается в общем виде по формуле:

Сз = Sуч * Цз ,

где Sуч – площадь оцениваемого участка земли в м²;

Цз – показатель удельной стоимости 1 м² земли, исходя из сложившихся на рынке сделок купли – продажи участков, $/м².

Расчёт показателя удельной стоимости 1 м² земли в рамках курсовой работы базируется на основе анализа рыночных сделок купли – продажи земельных участков.

Таблица 5 Корректировка на отличия объектов – аналогов и оцениваемого объекта

Объект оценки	Объекты аналоги, проданные за последнее время
	1	2	3	4	5
Цена продажи руб.	7 673 400	9,6	9,0	8,7	11,7	7,8
площадь, м	5 400	8 000	5 000	6 500	7 800	8 200
цена 1 м ,руб.	1 421	1 200	1 800	1 338	1 500	951
условия рынка	3 мес 1%	5мес 1,7%	2 мес 0,7%	1мес 0,3 %	8мес 2,7%
Скоррект .цена	1 212	1 831	1 347	1 505	977
корр.на местопол.	то же	+5%	то же	+10%	то же
скоррект.цена	1 212	1 923	1 347	1 656	977
корр. на транспорт	+15%	-10%	то же	+5%	то же
скоррект.цена	1 394	1 731	1 347	1 739	977
корр. на зону	то же	то же	-10%	то же	+5%
скоррект.цена	1 394	1 731	1 212	1 739	1 026

Сз = 5 400 * 1 421 = 7 673 400 руб.

2.6 ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ ЗАТРАТ

Используя полученные данные расчёта остаточной стоимости здания (улучшений) и рыночной стоимости земли, определим рыночную стоимость полного права собственности оцениваемого объекта:

РСзп = ВС_Д.о. - Ин + Сз,

где ВС_Д.о. – восстановительная стоимость здания на дату оценки, руб.;

Ин – величина накопленного износа здания, руб.;

Сз – рыночная стоимость участка земли, руб.

РСзп=81 699 699,28 – 23 395 865,53+ 7 673 400 =65 977 233,75 (руб.)

3. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ ДОХОДНОГО ПОДХОДА