Характеристика и оценка рынка недвижимости (стр. 3 из 4)
Характерным событием для Тюмени является мгновенная реакция рынка на появление нескольких десятков покупателей из северных регионов, которые приобретают квартиры, как правило, без торга и по максимальной цене. Цены при этом увеличиваются сразу как на вторичном, так и на первичном рынке жилья. [7]
Рынок жилья в настоящее время находится в состоянии стабильной неустойчивости, которая характеризуется, с одной стороны, сравнительным постоянством цен на жилье, с другой стороны диспропорцией в структуре спроса и предложения. [11]
Что же касается ситуации по рынку недвижимости в общероссийских масштабах, то, в ближайшие 2–3 года рост цен на жилье в России продолжится, а затем должен стабилизироваться. В целом по России в 2009 году рост цен на рынке жилья составил около 25%. [12]
Если рост объемов ввода жилья будет составлять около 10% ежегодно, цены в ближайшие годы стабилизируются. А дальнейшая ситуация с ценообразованием на рынке жилья будет зависеть от состояния экономики. Однако в ближайшие 5 лет снижение стоимости жилья не будет, поскольку спрос на рынке все еще велик, а с развитием системы ипотечного жилищного кредитования он будет увеличиваться.
Спрос рождает повышение цен. Наметившийся в первые месяцы нового года спрос на квартиры, укрепился и продолжается. В результате этого рост цен на квартиры в Тюмени составил примерно 13–15% и еще продолжается. По оценкам специалистов при сохранении таких темпов, квартиры к концу 2010 года подорожают на 50–60%. Кроме этого, тенденция к увеличению цен привела к снижению предложений на рынке недвижимости на 10%. [4]
Стоимость 1 квадратного метра типового жилья в центре Тюмени на сегодняшний день в среднем составляет 22 тыс. рублей. Приобрести достойную квартирку доступно далеко не каждому. [5]
Еще три года назад двухкомнатная «хрущевка» с кухней-каморкой образца 60-х годов тянула на 150–250 тысяч рублей, ныне – от 600 тыс. руб. По прогнозам специалистов спада цен в областной столице больше не будет.
Общее количество коммерческих компаний работающих на рынке недвижимости в Тюмени составляет 58 агентств недвижимости, таки как: «Авангард», «Ареал», «Горси», «Константа», «Адвекс – Т» (приложение5). [2]
Более подробно о количестве сделок рассмотрим на примере достаточно известного агентства недвижимости в городе Тюмени «Адвекс – Т». [15] По данным компании «Адвекс-Т», за девять месяцев нынешнего года практически в три раза увеличилось количество сделок по «ипотеке», в сравнении с аналогичным периодом 2009 года. Стало известно, что с января по сентябрь 2010 года по ипотечным кредитам в компании «Адвекс-Т» было совершено 114 сделок купли-продажи готового жилья, из них – 56 сделок – в период с января по апрель, 58 сделок – с мая по сентябрь. Известно, что в апреле 2009 года компания «Адвекс-Т» совместно с банком «Агропромкредит» начала реализацию общегородской ипотечной программы, и по данным на декабрь 2009 года в рамках сотрудничества была осуществлена 41 сделка.
Среднее время на оформление сделок с недвижимостью составляет один месяц, при условии, что все необходимые документы собраны, и все правильно оформлено.
Жилье в Тюмени покупают приезжие, основная масса которых – северяне, тюменцы составляют лишь третью часть всех покупателей. Стоит отметить, что покупают квартиры преимущественно люди со стабильным заработком в пределах 350–500 долларов на каждого члена семьи. Приобретение жилья по ипотечным кредитам составляет лишь 5% от общего количества сделок с недвижимостью в Тюмени. [15]
Наибольшим спросом среди покупателей пользуются квартиры в центре Тюмени, Тюменском, Восточном микрорайонах, МЖК, а также в районе улиц Широтной и Московского тракта.
Наименьшую популярность завоевали квартиры в микрорайонах Заречном и Дома Обороны.
Информацию о рынке недвижимости можно узнать из различных источников.
Одним из главных источников получения информации являются газеты, такие как: «Недвижимость и строительство в Тюмени», «Из рук в руки», «Квартирный вопрос», «Недвижимость для всех» и т.д.
Данные периодические издания достаточно широко и основательно рассматривают вопросы, касающиеся недвижимости. Помимо спроса и предложения на недвижимость из данного источника можно извлечь полезную информацию, касающуюся благоустройства, застройки города, различные советы, интервью с депутатами, а также с людьми, работающими в агентствах недвижимости, в банках.
Другим, не менее важным источником информации является интернет. Это достаточно активный источник в освящении вопросов рынка недвижимости, как по России, так и по вопросам местного рынка. Существует огромное количество сайтов, где можно найти различную информацию и статистику о недвижимости. К таким сайтам относится, например, etagi.ru; oblstate.ru; uralpolit.ru; regionz.ru; n-gorod.ruи т.д.
1.3 Анализ местоположения объекта недвижимости
Описание объекта недвижимости при оценке
| Характеристика объекта | Возможные значения | |
| 1. сегмент рынка | рынок жилья | |
| 2. текущее использование | проживание | |
| 3. вид данных | оценка | |
| 4. юридическое описание, регион, район, адрес | Тюменская область г. Покачи, ул. | |
| 5. право собственности | Право пользование | |
| Характеристика участка | ||
| 1. зона | селитебная | |
| 2. форма | многоугольник | |
| 3. топография | ровное место | |
| 4. состояние участка | разработан, имеются посадки | |
| 5. не благоприятные условия окружающий среды | отсутствуют | |
| 6. транспортная доступность | главная автодорога,в 200 м и 300 м расположены остановочные комплексы | |
| 7. качество дорог | с твердым покрытием | |
| 8. состояние дорог | хорошее | |
| 9. доступные инженерные коммуникации | водопровод, телефонная сеть, электрические сети, теплотрасса | |
| 9. доступные инженерные коммуникации | водопровод, телефонная сеть, электрические сети, теплотрасса | |
| Характеристика здания | ||
| 1. год постройки | 1982 г. | |
| 2. первоначальная балансовая стоимость | 100 тыс. руб. | |
| 3. год последнего капитального ремонта | 2010 г. | |
| 4. число этажей | 5 этажей | |
| 5. общая площадь | 58 м2 | |
| 6. полезная площадь | 45 м2 | |
| 7. строительный объём | 2,5 м | |
| 8. площадь застройки | установить не удалось | |
| 9. техническое состояние | хорошее | |
| 10. группа капитальности | I группа | |
| 11. фундамент | ленточный | |
| 12. стены | кирпичные | |
| 13. колонны и столбы | отсутствуют | |
| 14.перекрытия | железобетонные плиты | |
| 15. кровля | шифер | |
| 16. степень огнестойкости | I степень | |
| 17. коммунальные услуги | вода, отопление, канализация, электроснабжение, телефон | |
| 18. дополнительные постройки и удобства | отсутствуют | |
| Помещения | ||
| 1. размещение в здании | 2 этаж | |
| 2. отделка | сделан ремонт | |
| 3. вход | со двора | |
| 4. вид из окон | во двор, на улицу | |
| 5. телефон | есть | |
| Ближайшее окружение | ||
| 1. границы окружения | Ул. Ленина, ул. Таежная |
| 2. типичное использование окружения | жилые многоэтажные дома, гаражи, школа (300 м) |
| 3. основной тип застройки | микрорайон |
| 4. основной тип зданий | крупнопанельные железобетонные, кирпичные дома |
| 5. качество застройки | здания, построенные после 1964 г., новостройки |
| 6. этажность застройки | многоэтажные здания |
| 7. социальная инфраструктура | рабочие места, учебное заведение, детский сад, судебное учреждение, предприятия торговли |
| 8. объекты повышенной опасности | отсутствует |
| 9. благоустройство территории | имеется детская площадка, цветники, тротуар |
| 10. источник информации | собственные наблюдения |
Природно-климатические условия
Область отличается суровыми природно-климатическими условиями, 90% территории отнесено к районам Крайнего Севера или приравнено к ним. Лишь 3% территории области занимают сельскохозяйственные угодья. Более благоприятные климатические условия юга позволяют выращивать зерно, картофель, овощи, грубые и сочные корма, наличие больших площадей сенокосов и пастбищ создает благоприятные условия для молочно-мясного животноводства. Здесь производится около 80% сельскохозяйственной продукции области. Восемь организаций участвуют в экспериментальной российско-французской программе развития мясного скотоводства.
Сельскохозяйственные организации автономных округов специализируются на производстве молока, яиц, овощей защищенного грунта. Развиты традиционные для коренных народов Севера промыслы – оленеводство и рыболовство. [6]
2. Анализ рынка недвижимости с помощью анкетирования
1. Ваш пол:
Большинство опрошенных женский пол – составляющий 53,3%, а мужской пол составил 46,7%.
2. Сколько Вам лет:
Из 100% опрашиваемых: 20% это люди в возрасте свыше 46 лет; возраст от 18 – 25 лет составил 26,6%; от 26 – 35 лет – 20%; и 26,6% люди находящиеся в возрасте 36 – 45 лет.
3. Из скольких человек состоит Ваша семья:
