Использование доходного подхода в процессе оценки недвижимости (стр. 5 из 6)
— площадь помещений, требующих постоянного технического обслуживания 
— уровень затрат по техническому обслуживанию 
— прогнозные изменения по техническому обслуживанию в следующем году 
= 10300*(600*(1+0,03)) =10300*618= 6365 тыс. руб. 
= 10300*(618*(1+0,04)) =10300*642,72= 6620 тыс. руб. 
= 10300*(642,72*(1+0,06))= 10300*681,28=7017,2 тыс. руб. 
= 10300*(681,28*(1+0,08)) = 10300*735,79=7578,6 тыс. руб. 
= 10300*(735,79*(1+0,09)) = 10300*802=8260,6 тыс. руб.3 строка. Процент за привлеченный капитал:
— обслуживание долга в текущем году 
— остаток долга на конец прошлого года 
— погашение основной части долга в текущем году 
— ставка обслуживания долга (12% в нашем случае) 
= 9000000*0,12=1080 тыс. руб. 
= 9000000*0,12=1080 тыс. руб. 
= (9000000-900000)*0,12= 972 тыс. руб. 
= (8100000-900000)*0,12 = 864 тыс. руб. 
= (7200000-900000)*0,12 = 756 тыс. руб. 
= (6300000-900000)*0,12 = 648 тыс. руб.4 строка. Чистый операционный доход = Доход от аренды – Техническое обслуживание – Процент за привлеченный капитал
5 строка. Амортизация = 2% * Годовая норма амортизационных отчислений (29500 тыс. руб.) = 590 тыс. руб.
За 2004 год = 0 руб.
6 строка. Финансовый результат перед уплатой налогов = Чистый операционный доход – Амортизация
7 строка. Налоги = 24% * Финансовый результат перед уплатой налогов
8 строка. Финансовый результат после уплаты налогов = Финансовый результат перед уплатой налогов – Налоги
2.5Обслуживание долга
3 строка = 1 строка – 2 строка
4 строка = 12% от 1 строки
5 строка = 2 строка + 4 строка
2.6 Стоимость недвижимости
Цена продажи недвижимости в конце 2009 года
— стоимость продажи помещений в этом году 
— площадь помещений 
— уровень продажи помещений в предыдущем году 
— прогнозные изменения стоимости помещений1. Жилые помещения:
= 6180*9000=55620 тыс.руб. 
= 6180*(9000*(1+0,05)) = 6180*9450=58401 тыс.руб. 
= 6180*(9450*(1+0,05)) =6180*9922,5=61321 тыс. руб. 
= 6180*(9922,5*(1+0,06)) = 6180*10517,85=65000,3тыс. руб. 
= 6180*(10517,85*(1+0,06))=6180*11148,92=68900,3тыс. руб. 
= 6180*(11148,92*(1+0,07))= 6180*11929,3=73723 тыс. руб.2. Коммерческие помещения:
= 206*12000=2472 тыс.руб. = 206*(12000*(1+0,05)) = 206*12600= 2595,6 тыс. руб. = 206*(12600*(1+0,05)) = 206*14023,8= 2888,9 тыс. руб. = 206*(14023,8*(1+0,06)) = 206*14865,23= 3062,2тыс. руб. = 206*(14865,23*(1+0,06)) = 206*15757,14=3246 тыс. руб. = 206*(15757,14*(1+0,07)) = 206* 16860=3473,2 тыс. руб.3. Парковочный холл:
= 96*120000=11520 тыс.руб. = 96*(120000*(1+0,05)) =96* 126000=12096 тыс. руб. = 96*(126000*(1+0,05)) = 96*132300= 12700,8 тыс. руб. = 96*(132300*(1+0,06)) = 96*140238=13462,8 тыс. руб. = 96*(140238*(1+0,06)) = 96*148652,3= 14270,6 тыс. руб. = 96*(148652,3*(1+0,07)) =96*159058 =15269,6 тыс. руб.Стоимость недвижимости
1. Общая стоимость недвижимости в 2009 году (из предыдущей таблицы)
2. Бухгалтерская стоимость на 2009 год = Бухгалтерская стоимость на 2004 год (29500 тыс.руб.) – 5*Амортизационные отчисления (2% * 29500 тыс.руб.)
3. Налоговая часть = Цена продажи недвижимости в конце 2009 года – Бухгалтерская стоимость на 2009 год
4. Налог на прибыль = 24% * Налоговая часть
5. Цена продажи недвижимости на конец 2009 года = Цена продажи недвижимости в конце 2009 года
6. Уплачиваемый налог = Налог на прибыль
7. Выплаты долга за привлеченный капитал = см. Раздел 2.5, 3 строка, 2009 год
8. Чистые кассовые поступления от цены продажи недвижимости = Цена продажи недвижимости в конце 2009 года – Уплачиваемый налог – Выплаты долга за привлеченный капитал
2.7 Кассовые поступления от сделок с недвижимостью
4. Погашение займа = см. Раздел 2.5, 3 строка
5. Годовой финансовый результат = см. Раздел 2.4, 8 строка
6. Амортизационные отчисления = см. Раздел 2.4, 5 строка
7. Цена продажи недвижимости = см. Раздел 2.6, Общая стоимость
8. Налог на прибыль = см. Раздел 2.6, 2-ая таблица, 4 строка
9. Платежи по займу = см. Раздел 2.6, 2-ая таблица, 7 строка
10. Кассовые поступления = – Начальная стоимость – Инвестиции + Заемный капитал – Погашение займа + Годовой финансовый результат + Амортизационные отчисления + Цена продажи недвижимости – Налог на прибыль – Платежи по займу
2.8 Расчет рентабельности вариантов по текущей стоимости кассовых поступлений
При ставке дисконтирования = 9%:
При ставке дисконтирования = 10%:
При ставке дисконтирования = 11%:
При ставке дисконтирования = 12%:
1. Кассовые поступления = см. Раздел 2.7, 10 строка
2. Рассчитываем кассовые поступления по годам с учетом коэффициента дисконтирования, который определяется как текущая стоимость реверсии, т.е. колонка №4 функции сложного процента или по формуле:
,где K – коэффициент дисконтирования,
i – процентная ставка,
n – количество периодов времени.
3. Дисконтированные кассовые поступления = Кассовые поступления * Функция сложного процента
Подбираем процентную ставку, при которой суммарные кассовые поступления, определенные с учетом коэффициента дисконтирования, будут неотрицательны.
При этой процентной ставке инвестиции будут прибыльны. Дисконтируем с конца 2004 года.
Выводы по практической части
При процентной ставке равной 11% кассовые поступления (стоимость проекта) составят 1712, 84 тысяч рублей, а уже при ставке равной 12% будет убыток равный 647,02 тысяч рублей.
Следовательно, данные инвестиции будут прибыльны при процентной ставке не выше 11%
3. Определение ставки дисконтирования
Ставка дисконта – ставка процента, используемая для расчета те кущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем.
Ставка дисконтирования отражает взаимосвязь риск – доход, а также различные виды риска, присущие этой недвижимости.
Теоретически ставка дисконтирования для объекта недвижимости должна прямо или косвенно учитывать следующие факторы:
• компенсацию за безрисковые, ликвидные инвестиции;