Оцениваемые права:
Право собственности, согласно Гражданскому Кодексу Республики Молдова, включает право владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам; передавать им, оставаясь собственником права владения, пользования и распоряжения имуществом; отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Процесс оценки:
Процесс оценки включал в себя:
1. Осмотр объекта и его окрестностей;
2. Сбор необходимой информации;
3. Применение общепринятых подходов оценки стоимости:
▪ Сравнительного анализа продаж;
▪ Доходного.
4. Согласование результатов и итоговая оценка рыночной стоимости;
5. Написание отчета об оценке.
Обзор общепринятых подходов оценки:
Подход сравнительного анализа продаж
Данный подход основывается на предпосылке, что стоимость любого имущества зависит от цен, которые сложились к настоящему моменту на аналогичное или схожее имущество.
Согласно подходу сравнения продаж, стоимость объекта определяется ценами недавних сделок купли-продажи схожих по своим характеристикам (сравнимых) объектов, после внесения к этим ценам поправок, компенсирующих отличия между оцениваемым и сравниваемым имуществом.
Данный подход основывается на предпосылке, что стоимость любого имущества зависит от величины дохода, который, как ожидается, оно принесет.
Доходный подход включает в себя два метода. Согласно первому, стоимость недвижимости рассчитывается на основе текущего ежегодного дохода от ее эксплуатации, с помощью специальных коэффициентов, отражающих сложившуюся на рынке взаимосвязь между имущественными стоимостями и уровнем дохода. В соответствии со вторым, делается прогноз относительно эксплуатационного дохода на определенный период в будущем и вероятной цены продажи объекта недвижимости в конце этого периода, а затем рассчитываются и суммируются текущие стоимости всех будущих доходов, с использованием специального коэффициента, отражающего риск, который сопровождает капиталовложения в данный объект недвижимости.
Согласование результатов. Итоговая оценка рыночной стоимости.
В зависимости от конкретной ситуации, результаты каждого из подходов могут в большей или меньшей степени отличаться друг от друга. Выбор итоговой оценки рыночной стоимости зависит от назначения оценки, имеющейся информации и степени ее достоверности. Для определения итоговой стоимости объекта применялся метод средневзвешенной.
1.7 Дата оценки
Оценка произведена по состоянию на 17 декабря 2010г.
недвижимость рыночная земля стоимость
Глава 2.Описание анализа объекта оценки
2.1 Анализ социально-экономической ситуации в регионе
Рынок недвижимости - сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры и правовой среды рынка).
Политическая и экономическая ситуация в республике влияет на развитие рынка недвижимости. Одной из проблем рынка недвижимости в РМ являются:
- непрозрачный рынок девелопмента,
-отсутствие скоординированной политики администрации города по формированию современных концепций развития районов как новой, так и старой застройки,
- налогообложение и прочее.
2.2 Характеристика рынка
Рынок земельных участков.
Рынок земельных участков уже зарекомендовал себя как один из самых стабильных сегментов рынка недвижимости. Первое полугодие 2010 года не стало исключением. Цены на земельные участки были практически неизменны и их колебания не превышали пределов 5 - 7%. [п.12]
Спрос на кишинёвские участки остаётся высоким, ведь земля – это ограниченный ресурс. При отсутствии пополнения первичного рынка, неизбежно возникает дефицит. В силу того, что количество земельных участков несельскохозяйственного назначения ограничено, оборот рынка незначительный, сделки происходят, чаще всего, кулуарно, не становясь достоянием гласности. Особенно это касается престижного городского центра.
Стал ещё более заметным спрос на приобретение земельных участков, расположенных в центральной части города. Строительные компании проявляют свой повышенный интерес к квартирам, расположенных на земле в “общих дворах”, с перспективой покупки данных объектов под дальнейшую застройку многоквартирными жилыми домами.
Рынок земельных участков муниципия географически можно разделить на несколько условных частей, для которых характерны собственные тенденции развития. Это хорошие обжитые спальные районы, где цены в среднем составляют 15 000 €, а верхняя планка достигает 20 000 - 25 000 € за 1 сотку. [п.12]
Отдельно можно рассматривать центральную, престижную часть города. Но там свободных участков практически не осталось. Сделки носят единичный, эксклюзивный характер, по этому вывести для них усредненную рыночную стоимость очень сложно.
Стала более востребована пригородная зона, в основном дачные массивы вблизи Кишинева, а также пригородные населенные пункты: Тохатин, Бачой, Крикова, Вадул-луй-Водэ и др.
Рынок коммерческой недвижимости.
Офисная недвижимость.
За первое полугодие 2010 года наиболее рентабельными оказались инвестиции в объекты офисного назначения площадью от 100 до 200 м2. Офисы в центральной части Кишинёва по сравнению с аналогичным периодом 2009 г., подорожали на 15 %. Остальные объекты в течение рассматриваемого периода - на 12 %.[п.12]
Предложения по реализации 1 м2 варьируют в ценовом диапазоне от 800 до 2 500 €, в зависимости от географических и статусных, технических и косметических факторов ценообразования объектов.
Что касается прогнозов, то до конца 2010 г., рост усредненной стоимости реализации может составить примерно 5 - 10%, вследствие замедления динамики роста цен. [п.12]
Торговая недвижимость.
В первой половине 2010 г. отмечался сдвиг интересов к более крупному формату торговых площадей. В этом заинтересованы сетевые операторы ритейла, которые и размещают свои объекты на первых этажах многоквартирных жилых домов первичного рынка недвижимости. Площадь таких объектов составляет 500 – 3 000 м2, в зависимости от концепции сети. [п.12]
В муниципии, в конце 2009 г. открылся ряд объектов торгового назначения: гипермаркеты “Фуршет” и “Фокс Март” на ул. Каля Ешилор и на Московском проспекте, торговый центр “Маркс” на Рышкановке. Для создания данных маркетов использовались реконструированные объекты. Застройщики охотно берутся за перестройку для этих целей бывших производственных корпусов, которые отличают эффективные конструктивные показатели, то есть разреженная сетка колонн, большие высоты и др. Такие объекты, как крытый рынок “Уно”, расположенный по ул. Тираспольской, новый гипермаркет сети “Максимум” на бул. Гагарина и “Грин Хиллз” в секторе Чокана - были открыты в новых возведенных зданиях. Общая площадь введенных в эксплуатацию торговых объектов более 30-ти тыс. кв. м., объем инвестиций - около 30 млн. долларов.
По-прежнему, востребованы объекты “street retail”, расположенные на первой линии центральных улиц муниципия. Средняя стоимость таких объектов на сегодняшний день составила 1 200 – 1 700 € за 1 м2 в целом по Кишиневу и 2 000 – 10 000 € за 1 м2 для расположенных в центральной зоне муниципия, но не ниже ул. Митрополит Варлаам-Митрополит Дософтей.
В первом полугодии 2010 г., по сравнению с аналогичным периодом 2009 г., рост цен на объекты ритейла, расположенные в центральной части муниципия, составил 12-15 %, а если брать во внимание объекты, расположенные на главных улицах секторов, то их рост составил 20-25%, когда в других зонах муниципия средневзвешенная цена предложения торговых площадей повысилась на 10-12 %. В данном сегменте, снижение цен не предусматривается. [п.12]
Складская и индустриальная недвижимость.
Развитие отечественного рынка коммерческой недвижимости вообще и складского сегмента в частности продолжится, но примерно такими же умеренными темпами, как и в прошлом полугодии. Сегодня квадратный метр складской и индустриальной площади в Кишиневе стоит в среднем 170 - 350 евро, в зависимости от месторасположения, общей площади, инженерии и общего технического состояния объекта.
С начала года, цены выросли примерно на 5-7%. Средняя площадь экспонируемых помещений составляет 1,5 - 2,0 тыс. кв. м., и которая практически не изменилась по сравнению с аналогичным периодом 2009 г.
Стоимость одного гектара земли под строительство индустриальных и складских объектов в пригородах мун. Кишинэу оценивается в 70 000 - 140 000€, тогда как в муниципии гектар уже оценивается в среднем 420 000 – 700 000 €. Так как фаза насыщения рынка индустриально-складской недвижимости наступит нескоро, рост цен составит до 15 %, при замедлении динамики роста. [п.12]
Земельные участки сельскохозяйственного назначения.
Наиболее привлекательным сегментом по доходности и перспективе является сегмент земель сельскохозяйственного назначения, расположенных в непосредственной близости от национальных и пригородных автотрасс. Рост цен составил 50-80%. Такие показатели оказались лучшими с точки зрения доходности за период первого полугодия 2010 г. [п.12]
Инвестиции.
Высокий доход можно получить, вовремя купив недвижимость и затем продав ее значительно дороже. А можно иметь стабильный пожизненный доход от найма. Второй вариант инвестиций более “щадящий”, и в силу универсальности, подойдет практически всем. Выбору такого варианта также способствует нестабильность главных мировых валют и постоянно меняющиеся цены на фондовых биржах.