- разработать проект федерального закона о страховании ответственности при осуществлении ипотечного жилищного кредитования, отражающего особенности страхования в данной сфере и предусматривающего возможность страхования ответственности по договору.
Авторы Концепции намеревались предложить объединению страховщиков, работающих на рынке ипотечных жилищных кредитов, разработать с участием заинтересованных организаций комплекс стандартных правил, осуществляемых в добровольной форме, по видам страхования, связанным с использованием обязательств, обеспеченных ипотекой.
К настоящему времени реализация указанной программы ограничилась внесением изменений и дополнений в Закон об ипотеке и Жилищный кодекс. Остаются нерешенными проблемы законодательной регламентации:
- деятельности потребительских обществ по ипотечному кредитованию;
- выпуска в обращение эмиссионных ипотечных ценных бумаг;
- страхования ответственности при осуществлении ипотечного жилищного кредитования.
Создание благоприятной налоговой среды для развития ипотечного жилищного кредитования
Составители Концепции справедливо отмечали, что наличие налоговых льгот, связанных с ипотечным жилищным кредитованием, является действенным экономическим фактором, стимулирующим со стороны государства развитие первичного ипотечного рынка. Льготы позволяют существенно увеличить доступность долгосрочных ипотечных кредитов для населения. 1
В соответствии с действовавшим на дату принятия Концепции Законом РФ «О подоходном налоге с физических лиц» существовали две налоговые льготы для физических лиц:
- во-первых, невключение в совокупный налогооблагаемый доход физических лиц сумм, полученных от продажи квартир, в части, не превышающей пятитысячекратного установленного законом минимального размера оплаты труда;
- во-вторых, исключение из совокупного налогооблагаемого дохода сумм, направленных на новое строительство или приобретение жилья, в пределах пятитысячекратного установленного законом минимального размера оплаты труда, учитываемого за 3-летний период, а также сумм, направленных физическими лицами на погашение кредитов, полученных ими на указанные цели, и процентов по ним.
Ограничение льготы по исключению сумм, направляемых на погашение кредитов и процентов по ним, 3-летним сроком являлось сдерживающим фактором в вопросе увеличения сроков ипотечного кредитования.
В соответствии с Концепцией предполагалось внести изменения в Закон РФ «О подоходном налоге с физических лиц» в части:
- увеличения размера предоставляемой физическим лицам льготы по подоходному налогу до двадцатитысячекратного установленного законом МРОТ и увеличения срока, на который предоставляется льгота для лиц, получивших кредит на строительство или приобретение жилья, на весь период погашения кредита;
- увеличения размера не включаемых в совокупный налогооблагаемый доход физических лиц денежных средств, полученных от продажи квартир и жилых домов, принадлежащих им на праве собственности, до двадцатитысячекратного установленного законом МРОТ.
При принятии части второй Налогового кодекса РФ подоходный налог с физических лиц был отменен и вместо него с 1 января 2001 г. был введен налог на доходы физических лиц, взимаемый на основании гл. 23 НК РФ. Вместо существовавших прежде налоговых льгот были введены имущественные налоговые вычеты.
Следует отметить, что размеры установленных имущественных налоговых вычетов оказались гораздо меньшими по сравнению с предполагавшимися размерами налоговых льгот. Двадцатитысячекратный установленный законом МРОТ (для целей налогообложения) как на дату принятия Концепции, так и в настоящее время составляет 2 млн. руб., но предельные размеры действующих имущественных налоговых вычетов составляют: 1
- 1 млн. руб. для доходов от продажи недвижимости, принадлежавшей физическому лицу на праве собственности;
- 600 тыс. руб. при приобретении или строительстве жилого дома или квартиры без учета сумм, направленных на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным в российских банках для покупки или строительства жилья.
Законодатель предоставил налогоплательщику право на имущественный налоговый вычет при продаже имущества, принадлежавшего налогоплательщику на праве собственности свыше 5 лет, в сумме полученных доходов, но право на этот вычет налогоплательщик может реализовать только при подаче налоговой декларации. Льгота размером до 5 тыс. МРОТ при продаже имущества могла быть реализована налогоплательщиком без подачи налоговой декларации в налоговый орган.
К факторам, существенно ухудшающим положение налогоплательщика, следует отнести новый механизм предоставления имущественного налогового вычета при приобретении или строительстве на территории РФ жилого дома или квартиры. Прежде налогоплательщик, заключив договор долевого строительства и совершив соответствующие платежи, мог начать пользоваться льготой со дня подачи заявления в бухгалтерию того предприятия (организации), которое являлось для него местом основной работы. Теперь, получив право на имущественный налоговый вычет в январе текущего года, налогоплательщик сможет реализовать это право не ранее июля - августа следующего года. Работодатель, как налоговый агент, принужден удерживать налог на доходы физических лиц у своего работника в полном объеме, даже когда работник имеет право на имущественный налоговый вычет и может представить все необходимые документы, подтверждающие это право. В случае высокой инфляции имущественный налоговый вычет как льгота, стимулирующая покупку или строительство на территории РФ жилых домов или квартир, может превратиться в фикцию.
При осуществлении реформы налогообложения доходов физических лиц было осуществлено еще два изменения, фактически ухудшающие положение налогоплательщиков - физических лиц, использующих ипотечные кредиты для приобретения недвижимости на территории РФ. Права на льготное налогообложение лишены лица, приобретающие или строящие дачи и садовые домики, в то время как лицо, строящее дом для летнего отдыха в коттеджном поселке, вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом. Оказалось введенным налогообложение доходов в виде материальной выгоды от экономии на процентах по ипотечным кредитам, полученным на льготных условиях (см. гл. 19). В соответствии с последним абзацем пп. «я» п. 13 п. 1 ст. 3 Закона РФ от 7 декабря 1991 г. N 1998-1 не облагались подоходным налогом заемные средства, полученные физическими лицами на льготных условиях на строительство (приобретение) жилого дома или квартиры в соответствии с законодательством РФ, законодательством субъектов РФ и решениями органов местного самоуправления.
Снижение размера государственной пошлины при нотариальном удостоверении и государственной регистрации договоров ипотеки
В соответствии с Федеральным законом «О государственной пошлине» государственная пошлина в отношении договоров об ипотеке взимается в двух случаях:
- при нотариальном удостоверении договоров об ипотеке (государственная пошлина составляет 1,5% от суммы договора);
- при государственной регистрации договоров об ипотеке (государственная пошлина за государственную регистрацию договора о залоге недвижимого имущества (договора об ипотеке) и за выдачу документа о регистрации взимается в 2-кратном МРОТ за каждое действие для граждан и в 5-кратном МРОТ для юридических лиц).
Поскольку в соответствии с ГК РФ не требуется нотариальное удостоверение договора купли-продажи жилья, то для тех, кто приобретает жилье при помощи ипотечного кредитования, это жилье становится на 1,5% дороже. В соответствии с Концепцией предполагалось снижение размера государственной пошлины за нотариальное удостоверение договоров об ипотеке путем осуществления следующих мероприятий: 1
- выделения сделок по ипотеке жилых помещений в отдельную категорию и установления значительно меньшего размера государственной пошлины за их нотариальное удостоверение (в размере минимального размера оплаты труда);
- устранение двойной оплаты одного действия и отмены или уменьшения размера государственной пошлины за государственную регистрацию договора об ипотеке в связи с тем, что Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлена плата за государственную регистрацию договоров с недвижимостью (в том числе и договоров об ипотеке) в форме регистрационного сбора за государственную регистрацию.
Аналогичные изменения, касающиеся налоговых льгот для физических лиц и размера государственной пошлины, предполагалось внести в проект второй части Налогового кодекса РФ, принятый Государственной Думой Федерального Собрания РФ в первом чтении.
Организация условий для эффективной работы кредитных организаций на рынке ипотечных жилищных кредитов
В сфере организации условий для эффективной работы кредитных организаций на рынке ипотечных жилищных кредитов предполагалось осуществление конкретных мероприятий, направленных:
1. на регулирование деятельности кредитных организаций на рынке ипотечных жилищных кредитов;
2. на уточнение процедур регистрации прав и сделок по ипотеке жилья;
3. на отражение сделок по уступке прав по ипотечным кредитам в бухгалтерском учете кредитных организаций;
4. на уточнение критериев обеспеченности по долгосрочным ссудам.
Расширение деятельности банков и иных кредитных организаций на рынке ипотечных жилищных кредитов, включая деятельность по предоставлению кредитов, их обслуживанию, финансированию и рефинансированию, а также необходимость снижения и эффективного распределения рисков между участниками процесса требует, с одной стороны, расширения круга разрешаемых операций, а с другой - усиления контроля и регулирования.