à стандартная мотивация продавца и покупателя;
à обе стороны сделки хорошо проинформированы, либо проконсультированы о предмете сделки и действуют в целях наилучшего удовлетворения собственных интересов;
à для совершения сделки выбрано оптимальное время;
à оплата производится по безналичному расчету путем выработки обычных для подобных сделок финансовых договоренностей;
цена сделки не является следствием специального кредитования или уступке при продаже ни одной из сторон, участвующих в сделке.
2.4 Оценка прав собственности
Оценке подлежит право частной собственности на вышеуказанное нежилое административно-производственное помещение.
Полное право собственности, включает право владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Согласно сведениям, предоставленным Заказчиком, помещение находится в частной собственности.
2.5 Общие понятия применяемых методов
Всего известно три основных метода оценки недвижимости:
Затратный метод
Предпосылка данного метода заключается в том, что стоимость любого имущества зависит от затрат на воспроизводство аналогичного имущества.
Согласно затратному подходу, стоимость объекта недвижимости определяется, как сумма восстановительной стоимости улучшений за вычетом накопленного износа и предварительно оцененной стоимости участка земли.
Под улучшениями понимаются здания и сооружения, имеющиеся на участке, а также подведенные к нему инженерные сети.
Под восстановительной стоимостью понимаются затраты по воссозданию улучшений в первоначальном виде, включая в них прибыль строительной организации и инвестора.
Под накопленным износом понимается общая потеря стоимости объектом недвижимости на момент оценки в процентном выражении, под действием физических, функциональных и внешних факторов.
Сравнение продаж
Данный метод основывается на предпосылке, что стоимость любого имущества зависит от цен, которые сложились к настоящему моменту на аналогичное или схожее имущество.
Согласно методу сравнения продаж, стоимость объекта недвижимости определяется ценами недавних сделок купли-продажи схожих по своим характеристикам (сравнимых) объектов, после внесения к этим цен поправок, компенсирующих отличия между оцениваемой и сравнимой недвижимостью.
Доходный метод
Данный метод основывается на предпосылке, что стоимость любого имущества зависит от величины дохода, который, как ожидается, оно принесет.
Доходный метод включает в себя два основных приема. Согласно первому, стоимость недвижимости рассчитывается на основе текущего ежегодного дохода от ее эксплуатации, с помощью специальных коэффициентов, отражающих сложившуюся на рынке взаимосвязь между имущественными стоимостями и уровнем доходов. В соответствие со вторым, делается прогноз относительно эксплуатационного дохода на определенный период в будущем и вероятной цены продажи объекта недвижимости в конце этого периода, а затем рассчитываются и суммируются текущие стоимости всех будущих доходов, с использованием специального коэффициента, отражающего риск, который сопровождает капиталовложения в данный объект недвижимости.
Процедура оценки включает в себя следующие шаги:
à осмотр объектов;
à интервью с собственниками;
à исследование рынка продаж и аренды аналогичных объектов в рассматриваемом и других схожих по условиям регионах;
à сравнительный анализ аналогов;
à работа эксперта-проектировщика по определению восстановительной стоимости объектов;
à использование прочих методов оценки для определения рыночной стоимости объектов.
Каждый из этих методов приводит к получению различных ценовых характеристик объектов. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных методов и установить окончательную оценку объектов собственности на основании данных того метода или методов, которые расценены как наиболее надежные.
3. Описание объекта оценки
3.1 Анализ местоположения объекта оценки
Территория местоположения и окружения Объекта исследования – одна из хорошо сохранившихся исторических частей города; относится к ядру городского центра, входит в состав объединенной охранной зоны Санкт-Петербурга.
Местоположение Объекта исследования характеризуется относительно хорошей транспортной доступностью наземным транспортом. Улицы, непосредственно формирующие данный район, не очень загружены транзитным транспортом по сравнению с другими улицами центральной части города.
Несмотря на общий градоэкологический вывод относительно данной территории как о неблагоприятном районе, местоположение Объекта исследования относится все-таки к наиболее чистой его части (для центральной части такого крупного города как Санкт-Петербург). Район местоположения Объекта исследования характеризуется противоречивым уровнем комфортности (качества) существующего жилищного фонда. Он весьма высокий в новом / реконструированном фонде и, напротив, довольно низкий – в домах без реконструкции. Здесь одна из самых высоких в городе концентраций коммунальных квартир, что в значительной мере определяет и низкий уровень благоустройства дворов, и неудовлетворительное состояние фасадов зданий.
В связи с отсутствием свободных «пятен» здесь весьма не активно ведется новое строительство жилья повышенной комфортности, спрос на которое в этой части города стабильно высок; реконструкция старого фонда сдерживается проблемой расселения коммунальных квартир.
Перспективы развития и повышения градостроительной ценности территории местоположения Объекта связаны с комплексным развитием территорий и отдельных объектов, используемых в настоящее время не лучшим образом с точки зрения их уникального местоположения в центре такого мегаполиса как Санкт-Петербург.
С учетом сказанного данная территория – самая интересная и перспективная в городе для развития культурно-просветительских функций. Одновременно она весьма привлекательна для развития качественной жилой, а из коммерческих функций – торговой, офисной и гостиничной функций.
3.2 Техническая характеристика объекта
Документы, устанавливающие качественные и количественные характеристики объекта оценки: технический паспорт на нежилое строение, выданное городским управлением инвентаризации недвижимости Фрунзенского района г. Санкт-Петербург, по состоянию на 10.11.2009 г. серия №3511/30 (табл. 1).
Нежилое административно-производственное двухэтажное помещение.
Площадь – 2987 м2
Объём помещения равен 29 272 м3
Год ввода – 1983 г.
Таблица 1.1 – Техническая характеристика объекта
| Наименование конструктивных элементов | Описание конструктивных элементов | Износ по сроку службы | Обнаруженные повреждения |
| Фундамент | Сборные ж/бетонный | 20,8 | Трещины, выбоины |
| Каркас и перекрытия | Железобетон | 20,8 | Трещины |
| Стены и перегородки | Кирпичные | 20,8 | Частично разрушены, трещины |
| Кровля | Двускатная металлическая | 10 | Сколы |
| Полы | ковровое, плитка, бетон | 6,67 | Частично истёрты |
| Проемы дверные | ПВХ, деревянные | 6,67 | Частично разрушены |
| Проемы оконные | ПВХ, Двойные деревянные | 6,67 | Трещины |
| Отделочные работы | Гипсокартон, обои, плитка, камень, окраска, подвесной потолок | 33,33 | Царапины, сколы |
| Внутренние сантех. и электротех. устройства | Горячее водоснабж. – металлические трубы, электроосвещение – срытая проводка, канализация – чугунные трубы, вентиляция – приточно-вытяжная. | 6,67 | Частичные повреждения |
| Прочее | Бетонные крыльца | 6,67 | Небольшие трещины |
Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из принципа замещения, гласящего, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период и без существенных задержек. Данный подход оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины затрат на строительство аналогичного объекта и его износа при непременном условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.
Затратный подход показывает оценку восстановительной стоимости объекта (стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания из таких же материалов, соблюдая такие же стандарты, по такому же проекту, такой же планировки, имеющего все недостатки, абсолютное соответствие и износ, как оцениваемое сооружение) за вычетом износа, увеличенную на стоимость земли.
4.1 Определение восстановительной стоимости строительства
Восстановительная стоимость – определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта в его новом состоянии с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительно-монтажных работ.