Восстановительная стоимость определяется методом сравнительной единицы. В качестве базового источника использованы сборники УПВС.
УПВС – укрупненные показатели восстановительной стоимости – составлены в нормах, ценах и тарифах, введенных в строительстве с 1.01.1969 г., и учитывают полную восстановительную стоимость зданий и сооружений, в том числе:
- накладные расходы и плановые накопления;
- затраты, связанные с производством работ в зимнее время;
- прочие внеобъемные затраты, за вычетом возвратных сумм, как-то: затраты на временные здания и сооружения, содержание улиц и вывоз мусора, затраты на проектно-изыскательские работы и авторский надзор, на содержание аппарата заказчика, затраты на непредвиденные работы и др.
Для II климатического района, в котором расположен г. Санкт-Петербург, восстановительная стоимость объекта рассчитывается по формуле:
ВС = УС(69) х V х И(84) х И(09) х Кпп, где
УС(69) – укрупненный показатель восстановительной стоимости 1 м3 в ценах 1969 г. (26,9 руб./кв. м);
V – строительный объем здания, м3 (в ряде случаев общая площадь либо протяженность объекта);
И(84) – индекс перехода от цен 1969 г. к ценам 1984 г., введен Постановлением Госстроя СССР №94 от 11 мая 1993 г. к = 1,18;
И(09) – индекс перехода от цен 1984 г. к ценам на 2010 г., определен по сборнику КО-Инвест «Индексы цен в строительстве» выпуск №50, к = 46,7;
Районный коэффициент = 1,01
Кпп –коэффициент, учитывающий прибыль предпринимателя – представляет собой сумму, которую инвестор планирует получить сверх затрат на осуществление проекта с учетом риска и доходности по сопоставимым объектам к = 22%.
Объём помещения равен 29 272 м3
ВС = 26,9*29 272*1,18*46,7*1,22*1,18 = 62 466 245,3
Восстановительная стоимость с учетом НДС = 62 466 245,3
Процент износа по объекту принимался с использованием Сборника №28 «Укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых и общественных зданий», таблица 88А, ВСН 52–86 «Правила оценки физического износа административных зданий».
Данные коэффициенты учитывают усредненные стоимости производства работ, средние цены на материалы, изделия и конструкции, увеличение стоимости энергоресурсов, налог на добавленную стоимость, изменение массы накладных расходов. Расчет стоимости ведется без учета стоимости установленного в помещении оборудования.
Вывод: восстановительная стоимость нежилого административно-производственного комплекса, с учётом НДС равна 62 466 245,3 руб.
При затратном подходе определение износа используется для того, чтобы учесть различия в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости. Учет износа объекта это своего рода корректировка стоимости вновь воспроизведенного здания для определения стоимости оцениваемого объекта.
В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний (экономический).
Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ бывает двух типов: первый возникает под воздействием эксплуатационных факторов, второй – под воздействием естественных и природных факторов. Физический износ может быть устранимым и неустранимым. Устранимый износ это есть износ, устранение которого физически возможно и экономически оправданно.
Нормативные сроки эксплуатации учитываются для двух типов конструктивных элементов: долгоживущих и короткоживущих.
К долгоживущимэлементам относятся строительные конструкции, образующие несущий остов здания: фундаменты, каркас, наружные стены, железобетонные перекрытия, металлоконструкции. Нормативный срок их эксплуатациисовпадает со сроком эксплуатации здания в целом, устанавливаемым, исходя из группы капитальности в зависимости от материала основных конструкций (фундаментов, стен и перекрытий).
Остальные конструкции и элементы здания отнесены к короткоживущим элементам, которые за срок общей эксплуатации здания должны неоднократнозаменяться.
Процент износа начислялся отдельно по каждому конструктивному элементу пропорционально фактическому и нормативному сроку службы отдельных конструктивных элементов.
В денежном выражении физический износ рассчитывался в процентном отношении от восстановительной стоимости с неотделимыми улучшениями.
Общий процент физического износа по объекту оценки после проведенного ремонта составляет 14%. Стоимостная величина физического износа объекта оценки рассчитывалась от восстановительной стоимости с учетом неотделимых улучшений.
Функциональный износ (обесценивание) есть потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности. Функциональное устаревание может проявляться в устаревшей архитектуре здания, в удобствах его планировки, объемах, инженерном обеспечении, в излишке производственных мощностей, конструкционной избыточности, недостатке утилитарности, избытке переменных производственных затрат и т.д. Функциональное устаревание обусловлено влиянием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства. Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым.
К устранимому функциональному износу можно отнести восстановление встроенных шкафов, водяных и газовых счетчиков, сантехнического оборудования, покрытия пола и пр. Критерием того, является ли износ устранимым или нет, является сравнение величины затрат на ремонт с величиной дополнительно полученной стоимости. Если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление, то функциональный износ устранимый. Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату оценки без обновленных элементов.
К неустранимому функциональному износу также относится уменьшение стоимости, связанное с избытком или недостатком качественных характеристик здания. Величину данного вида износа рассчитывают как величину потерь от арендной платы при сдаче в аренду объекта недвижимости, умноженную на мультипликатор валовой рентной платы, характерный для данного вида недвижимости.
Экономический износ (устаревание, обесценивание) есть потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Экономический износ может быть вызван целым рядом причин, таких как: общеэкономические и внутриотраслевые изменения, в том числе сокращением спроса на определенный вид продукции и сокращением предложений или ухудшением качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений и коммуникаций, а также правовые изменения, относящиеся к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям.
Основными факторами экономического (внешнего) износа в России являются общее состояние в экономике, которое в отдельных регионах усиливается местными факторами, наличие дискриминирующего законодательства для отдельных видов предпринимательской деятельности и штрафы за загрязнение окружающей среды.
Вывод: рыночная стоимость, выполненная затратным методом, с учётом накопленного износа на дату оценки составляет 51 668 330,14 руб.
5. Подход с точки зрения дохода
оценка объект рыночный стоимость
Рассматриваемый метод делает упор на мотивацию получения дохода и на то, как можно анализировать доход, генерируемый недвижимым имуществом, с целью использования его в качестве показателя стоимости недвижимости.
Доходы (прибыли), создаваемые недвижимым имуществом, могут поступать к владельцу в виде:
·текущих денежных поступлений;
·будущих доходов от арендной платы;
·доходов от прироста капитала, реализуемых при продаже недвижимости в будущем.
Настоящий подход представляет собой процедуру оценки стоимости исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Расчет всех будущих доходов может быть осуществлен посредствам метода прямой капитализации или в результате анализа дисконтированного потока наличности. Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход со стабильными суммами расходов и доходов. Для упрощения расчетов принято постоянство потока наличности в ближайший за датой оценки период, опущено влияние изменения цен, инфляции национальной валюты и т.п.
Потоки дохода в период владения и выручка от последующей перепродажи недвижимости (реверсия) капитализируются (конвертируются) в текущую общую стоимость. Базовой для этого подхода является формула:
Доход / Ставку капитализации = Стоимость
По нашему мнению оцениваемый объект может обеспечить стабильный доход и в связи с этим, его рыночная стоимость может быть определена методом прямой капитализации дохода.
Определяем ставку капитализации дохода для оцениваемого объекта в условиях недостаточно стабильной экономической ситуации в торговле недвижимостью, составляем ставку капитализации методом кумулятивного построения из следующих компонентов:
1.
2. Безрисковая ставка (Rf) – 5%–принимается по ставке Сбербанка РФ по валютным депозитным кладам.
3. Поправка на дополнительный риск (R1) – 4%–все инвестиции, за исключением инвестиций в государственные ценные бумаги, имеют высокую степень риска. Чем выше риск, тем больше величина процентной ставки, чтобы инвестор мог взять на себя риск по какому-либо инвест – проекту.