4. Поправка наликвидность (R2) – 2,5% показывает, насколько быстро недвижимость может быть превращена в наличные деньги.
R2 = Rf / 12 * n * Σ [1 – (Di / обычный доход объекта)],
Где,Rf – безрисковая ставка;
n – типичный срок экспозиции;
Di – доход в i месяц экспозиции
5. Поправка на инвестиционный менеджмент (R3) – 4,5%–чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют.
6. Ставка возврата капитала – (R4) – 5%, основывается на временном интервале, в течении которого, по расчетам типичного инвестора, произойдет возврат капитала вложенного в недвижимость.
Принимаем общую ставку капитализации (К) равной 21%. Для расчетов принимает общую площадь объекта.
Для расчета размера арендной платы Оценщиком принято решение о расчёте годовой арендной платы, основываясь на данных рынка г. Санкт-Петербурга, где размер арендной платы за месяц подобных помещений составляет 1000–1300 руб. кв. м. Возьмём минимальную стоимость – 1000 руб. за кв. м. в месяц.
Потенциальный валовый доход – суммарная арендная плата, которая возможно была бы получена, если бы объект оценки был сдан полностью в аренду и все помещения были бы сданы в аренду.
Годовая арендная плата равна
АП = Sx В х 12 х К,
где АП – арендная плата, (руб./год);
S – площадь арендуемого помещения, (кв. м.);
В-базовая ставка арендной платы, (руб./кв. м);
К – корректировочный коэффициент, учитывающий недозагрузку помещений
Действительный валовый доход = 30467400 руб.
нализ расходов
Расходы владельцев здания складываются из текущих расходов, связанных с его эксплуатацией и расчёт ЧОД представлены в таблице
| Таблица 4 – Анализ расходов | ||
| Наименование расходов | % | Показатели, руб. |
| Налог на имущество | 2,2 | 670282,8 |
| Коммунальные платежи | 20 | 6093480 |
| Административные расходы | 2,3 | 700750,2 |
| Транспортные расходы | 1,2 | 365608,8 |
| Прочие | 1 | 304674 |
| Итого операционные расходы | 26,7 | 8134796 |
| Налог на прибыль | 24 | 7312176 |
| ЧОД | 30467400–8134796–7312176 = 15020428 | |
Стоимость объектов определяется по формуле:
Ск = ЧОД/К,
где Ск – стоимость объекта, руб.;
ЧОД – чистый операционный доход в год, руб.;
К – ставка капитализации прибыли.
Ск = 15020428/0,21 = 71 525 847,62
| Таблица 5 – Расчёт стоимости доходным методом | ||||
| Наименование | Действительная прибыль, руб. | Операционные расходы + налог на прибыль | Чистый операционный доход, руб. | Стоимость доходным методом, руб. |
| Административное помещение | 30467400 | 15446972 | 15020428 | 71525847,62 |
Вывод: рыночная стоимость объектов оценки, выполненная доходным методом, на 29 июня 2010 составляет 71 525 847,62 руб.
В рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж, основывающийся на принципе замещения. Другими словами, метод имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.
Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходных с оцениваемым. Цены на объекты – аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым эти объекты отличаются от оцениваемого объекта. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.
Сравнительный подход к оценке стоимости предприятия включает следующие этапы:
1. Изучение рынка и выбор листингов (предложений на продажу) объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.
2. Сбор и проверка информации по каждому оцениваемому объекту (о цене предложения, дате выставления объектов-аналогов к продаже, физических характеристиках, местоположении объектов и др.).
3. Сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом недвижимости по нескольким параметрам (местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и др.).
4. Корректировка листинговых цен по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом. Величины поправок к ценам определяются на основе анализа рынка с использованием метода «сопоставимых пар», регрессионного анализа и других методов.
5. Согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и определение показателя стоимости оцениваемого объекта.
При выборе аналогов необходимо учитывать сопоставимость объектов. Сопоставимыми следует считать объекты с одинаковым наилучшим использованием.
Источниками информации о листингах являлись банки данных риэлтерских фирм (Агентство недвижимости ЗАО «Профессионал») и средства массовой информации (журнал «Мой Дом»).
| Местоположение | Стоимость, руб. | Площадь участка, м2. Право на землю | Площадь помещений, м2 | Условия продаж |
| Объект оценки: Санкт-Петербург, ул Белы Куна | 11 353собственность | 2987 | Рыночные | |
| Аналог 1: Санкт-Петербург, ул. | 69 800 000 | 11 142 аренда | 2 681 | Рыночные |
| Аналог 2: Санкт-Петербург, ул. | 75 000 000 | 16 000 собственность | 3 400 | Рыночные |
| Аналог 3: Санкт-Петербург, ул. | 88 000 000 | 75 000 собственность | 5 760 | Рыночные |
| Аналог 4: Санкт-Петербург, ул. | 79 000 000 | 55 000 аренда | 4 000 | Рыночные |
В данном отчете оценщиком были выбраны в качестве аналогов 4 здания, расположенные по ул. Белы Куна, выставленные на продажу в апреле-июне 2010 г.
| Объект оценки | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 | Аналог 4 | |
| Стоимость имущественного комплекса, тыс. руб. | 69800000,00 | 75000000,00 | 88000000,00 | 79000000,00 | |
| Обстоятельства совершения сделки | открытый рынок | открытый рынок | открытый рынок | открытый рынок | открытый рынок |
| Условия финансирования | единовременный платеж | единовременный платеж | единовременный платеж | единовременный платеж | единовременный платеж |
| Поправка на обстоятельства совершения сделки и условия финансирования, % | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| Скорректированная стоимость, тыс. руб. | 69 800 000 | 75 000 000 | 88000000,00 | 79000000,00 | |
| Продажа или предложение | - | предложение | предложение | предложение | предложение |
| Поправка на уторгование, % | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| Скорректированная стоимость, тыс. руб. | 69 800 000 | 75 000 000 | 88000000,00 | 79000000,00 | |
| Дата продажи (дата оценки) | (10.06.2010 г.) | Июнь 2010 г. | Июнь 2010 г. | Июнь 2010 г. | Июнь 2010 г. |
| Поправка на дату продажи, % | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| Скорректированная стоимость, тыс. руб. | 69800000,00 | 75000000,00 | 88000000,00 | 79000000,00 | |
| Право на здания | собственность | собственность | аренда | аренда | собственность |
| Поправка на юридические права, % | 6% | 0% | 0% | 6% | |
| Скорректированная стоимость, тыс. руб. | 73 988 000 | 75 000 000 | 88 000 000 | 83 740 000 | |
| Общая площадь зданий, кв. м. | 2987 | 2 680 | 3 400 | 5 760 | 4000 |
| Поправка на масштаб зданий, % | -10% | 0% | 15% | 0% | |
| Продолжение таблицы 7 – Сравнение аналогов | |||||
| Скорректированная удельная стоимость имущественного комплекса, руб./кв. м | 66 589 200 | 75 000 000 | 101 200 000 | 83 740 000 | |
| Транспортная доступность | авто. | авто., ж/д станция г. Сокол | авто., ж/д станция г. Лоста | авто., ж/д ветка | авто., ж/д ветка |
| Поправка на транспортную доступность, % | -2% | -2% | -12% | -2% | |
| Скорректированная стоимость, тыс. руб. | 65 257 416 | 73 500 000 | 89 056 000 | 82 065 200 | |
| Наличие коммуникаций | электро-, водо-, теплоснабжение, канализация | электро-, водо-, теплоснабжение, канализация | электро-, водо, теплоснабжение, канализация | электро-, водо, теплоснабжение, канализация | электро-, водо, теплоснабжение, канализация |
| Поправка на наличие коммуникаций, % | 0% | 0% | 0% | 0% | 0,00% |
| Скорректированная стоимость, тыс. руб. | 65 257 416 | 73 500 000 | 89 056 000 | 82 065 200 | |
| Цена за кв. м. | 20486,21 | 24 350 | 21617,65 | 15461,11 | 20516,3 |
Рассчитаем рыночную стоимость здания, для этого умножим площадь здания на среднюю цену квадратного метра аналогичной площади:
2987*20486,21 = 61192309,27 руб.
Рыночная стоимость, рассчитанная методом сравнения продаж на дату оценки составляет
61192 309,27 руб.
В ходе расчетов в цены объектов-аналогов были внесены следующие поправки:
1. Поправка на обстоятельства совершения сделки и условия финансирования.
В качестве аналогов выбраны объекты, выставленные на продажу на открытом рынке, условия финансирования сделки – единовременный платеж. Поправка не требуется.
2. Поправка на уторговывания.
Все аналоги на дату оценки еще выставляются на продажу, то есть при сравнении использована цена предложения. Поправка не требуется.
3. Поправка на дату продажи.
Введением данной поправки регулируется различие в уровне цен в различные временные периоды. В данном случае для сравнения использованы объекты, выставлявшиеся на продажу в июне 2010 года. Дата оценки – 10 июня 2010 года. Поправка на дату продажи не требуется.