Оценка стоимости земельного участка (стр. 2 из 5)

В III квартале 2010 г. отмечается увеличение спроса в складском сегменте по сравнению с первой половиной года. В совокупности с небольшими объемами строительства новых складских комплексов в текущем году это привело к резкому сокращению доли вакантных площадей с 11,7% в конце первого полугодия 2010 г. до 7% по итогам III квартала. Это, в свою очередь, сказалось на динамике арендных ставок, которые после продолжительной стагнации на уровне $100/кв. м/год в сегменте складских помещений класса А и $90/кв. м/год в складских комплексах класса В, увеличились до $110 и $95/кв. м/год соответственно.

В следующем году заявленный к вводу объем качественных складских помещений существенно ниже, чем в 2010 г. Таким образом, среднегодовые темпы прироста качественных складских площадей в Московском регионе в текущем и следующем году примерно в 2 раза ниже, чем в предыдущие три года. Это повлияет на сохранение тенденции к дальнейшему снижению уровня вакантных площадей и росту арендных ставок. Кроме того, это может привести к возникновению в конце 2011 г. дефицита предложения качественных складских помещений, готовых к въезду арендаторов.

ПРЕДЛОЖЕНИЕ

За первые три квартала 2010 г. в Московском регионе было введено в эксплуатацию около 230 000 кв. м складских помещений класса А. Наиболее значимым объектом, открывшимся в III квартале 2010 г., стала II фаза в складском комплексе «ПНК Чехов» общей площадью 100 000 кв. м.

Таким образом, к концу III квартала 2010 г. общий объем складских комплексов класса А в Московском регионе составил примерно 4,93 млн кв. м. До конца 2010 г. к вводу ожидается около 240 000 кв. м качественных складских помещений. Однако ввод части площадей может быть перенесен на следующий год.

В настоящий момент в 2011 г. заявлено к открытию примерно 150 000 кв. м складских площадей класса А. Таким образом, до конца 2011 г. объем предложения на рынке складской недвижимости в Московском регионе увеличится почти на 400 000 кв. м.

В результате, суммарный объем ввода новых складских комплексов класса А в 2010-2011 гг. составит около 630 000 кв. м. Это означает, что среднегодовые темпы прироста качественных складских площадей в Московском регионе в текущем и следующем году в 1,5-2,5 раза меньше, чем в предыдущие три года. Для сравнения: в 2007 г. было введено в эксплуатацию 790 000 кв. м складских комплексов класса А, в 2008 г. – 450 000 кв. м, в 2009 г. – 640 000 кв. м.

СПРОС

В III квартале 2010 г. тенденция к увеличению спроса в складском сегменте усилилась по сравнению с первой половиной года. Так, если в первом полугодии 2010 г. в структуре спроса по запрашиваемым площадям преобладали складские помещения до 3 000 кв. м, то в III квартале этого года спрос сместился в сторону помещений свыше 3 000 кв. м. Их доля в общем количестве запросов составила около 70%.

В структуре спроса по-прежнему преобладали торговые операторы и компании, работающие в сегменте FMCG (товары повседневного спроса). На их долю приходится более 50% запросов по итогам III квартала 2010 г. Следует отметить активизацию логистических операторов. Их доля в общем объеме спроса увеличилась почти до 11% в конце III квартала 2010 г., незначительно превысив уровень спроса со стороны производственных компаний.

Следует отметить активизацию спроса на региональных рынках складских комплексов в III квартале 2010 г. Это нашло отражение в нескольких крупных сделках аренды площадью свыше 15 000 кв. м. Наиболее значимые из них характерны для Санкт-Петербурга, Новосибирска, Екатеринбурга, Ростова-на-Дону.

ВАКАНТНЫЕ ПЛОЩАДИ

Активизация спроса в складском сегменте, усилившаяся в III квартале 2010 г., в совокупности с небольшими объемами строительства новых складских комплексов, характерными для текущего года, привела к резкому сокращению доли вакантных площадей. Так, если в конце первого полугодия 2010 г. вакантные площади на складском рынке Московского региона находились на уровне 11,7%, то по итогам III квартала этот показатель составил 7%. В целом за прошедший год уровень вакансий складских помещений снизился с 18% до 7%.

СТАВКИ АРЕНДЫ

Существенное сокращение уровня вакантных площадей в III квартале 2010 г. отразилось на динамике арендных ставок. После продолжительной стагнации ставок аренды на складские помещения класса А на уровне $100/кв. м/год, к концу III квартала этот показатель вырос, поднявшись в среднем до $110/кв. м/год. В складских комплексах класса В запрашиваемый уровень арендных ставок составил $95/кв. м/год.

ТЕНДЕНЦИИ И ПРОГНОЗЫ

По оценкам компании Colliers International, тенденция к снижению уровня вакантных площадей и росту арендных ставок на рынке складских комплексов сохранится до конца 2010 г. и будет продолжаться в 2011 г. Это обусловлено увеличением спроса на складские помещения в условиях сокращения объемов нового строительства в текущем и следующем году. В результате доля свободных складских помещений существенно снизится не только в функционирующих складских комплексах, но и в недавно построенных объектах, где в настоящий момент уровень вакансий достаточно высок. Это, в свою очередь, приведет к смещению спроса на строящиеся складские комплексы.

Принимая во внимание небольшие объемы ввода новых складских комплексов, заявленные на следующий год, можно прогнозировать, что к концу 2011 г. возникнет дефицит предложения качественных складских помещений, готовых к въезду арендаторов. Тем не менее, следует отметить повышение спроса на земельные участки под складское строительство в Московском регионе, наблюдавшееся в III квартале текущего года. В связи с этим мы ожидаем, что в следующем году будут анонсироваться новые проекты.