Оценка стоимости земельного участка (стр. 3 из 5)
(Источник: Colliers International )
оценка земельный участок рынок
Раздел 8. Описание процесса оценки объекта оценки
· Расчет стоимости земельного участка методом сравнения продаж
Для оценки методом сравнения продаж были проведены исследования и анализ рынка земельных участков, расположенных в Московской области. Оценщиками были выбраны в качестве аналогов 3 земельных участка.
Обоснование выбора аналогов
При оценке стоимости права собственности на земельные участки в рамках затратного подхода в качестве объектов аналогов необходимо использовать земельные участки с аналогичным ННЭИ.
Критерии отбора объектов аналогов в данном случае следующие:
· Назначение в соответствии с ННЭИ (производственно-складское назначение);
· Сопоставимая площадь;
· Сопоставимое местоположение;
· Наличие коммуникаций.
Объяснение вносимых поправок
Порядок внесения поправок следующий: местоположение, площадь участка, целевое назначение, наличие/отсутствие коммуникаций, факторы, изменяющие стоимость земельного участка.
Статус. Корректировка учитывает разницу между ценами предложения и продажи и отражает максимально возможную скидку к цене предложения участка, которая может быть достигнута (получена) в ходе ведения переговоров между продавцом и покупателем; как правило, ее значение колеблется в диапазоне от 5% до 10%. Величина ее также зависит от развитости рынка аналогичных с оцениваемым объектов недвижимости в регионе: чем рынок развитее, тем скидка к цене предложения меньше. В нашем случае мы полагаем, что рынок продажи земель под производственные цели в Московской области достаточно развит, поэтому к ценам всех помещений-аналогов мы решили применить корректировку в размере 0,95.
Целевое назначение. Земельные участи имеют юридически разрешенное использование. В данном случае все земельные участки предназначены под промышленную застройку. Корректировка не требуется.
Инженерные сети. Поправки вводятся на наличие или отсутствие коммуникаций, а также на их расположение на участке или непосредственно близ него, то есть на возможность подключения к коммуникациям. Очевидно, что отсутствие вблизи участка коммуникаций требует дополнительных затрат (инвестиций) на их прокладку, данный факт снижает стоимость земли, его коммерческую привлекательность. Корректировка на коммуникации рассчитывается на основе данных о парных продажах. В данном случае поправка не требуется, так как все объекты приблизительно в равной степени обеспечены коммуникациями.
Площадь. Размер корректировки был рассчитан на основе статистического исследования зависимости цены на земельные участки под промышленными объектами от размера участка.
Эта зависимость отражена на графике, представленном ниже:
Характеристика объектов-аналогов представлена в таблице ниже:
| Характеристика/показатель | Аналог № 1 | Аналог № 2 | Аналог № 3 | Объект |
| Описание объектов | ||||
| Источник информации | www.realto.ru, тел. (495) 767-14-54 | www.osan.ru, тел. 8-926-130-67-24 | www.roszem.ru, тел. 8-916-330-20-76 | - |
| Наименование объекта-аналога | земельный участок | земельный участок | земельный участок | земельный участок |
| Сегмент рынка | вторичный земельный рынок | вторичный земельный рынок | вторичный земельный рынок | вторичный земельный рынок |
| Рыночная стоимость, $, руб. | $6 732 450208 672 288 | $8 500 000263 457 500 | $8 700 000269 656 500 | - |
| Рыночная стоимость, $/га, руб./га | $1 346 49041 734 458 | $1 307 69240 531 913 | $1 242 85738 522 353 | - |
| Анализ условий сделки | ||||
| Тип сделки | публичная оферта | публичная оферта | публичная оферта | публичная оферта |
| Корректировка | 1 | 1 | 1 | - |
| Условия финансирования | денежн. средства | денежн. средства | денежн. средства | денежн. средства |
| Корректировка | 1 | 1 | 1 | - |
| Условия платежа | типичные | типичные | типичные | типичные |
| Корректировка | 1 | 1 | 1 | - |
| Рыночные условия | 1 кв. 2009 г. | 1 кв. 2009 г. | 1 кв. 2009 г. | 1 кв. 2009 г. |
| Корректировка | 1 | 1 | 1 | - |
| Объект сделки | земельный участок | земельный участок | земельный участок | земельный участок |
| Корректировка | 1 | 1 | 1 | - |
| Передаваемые права | право долгосрочной аренды | право долгосрочной аренды | право долгосрочной аренды | право долгосрочной аренды |
| Корректировка | 1 | 1 | 1 | - |
| Статус | выставлен на продажу c торгом | выставлен на продажу c торгом | выставлен на продажу c торгом | - |
| Корректировка | 0,95 | 0,95 | 0,95 | - |
| Сводная корректировка | 0,95 | 0,95 | 0,95 | - |
| Анализ местоположения и ближайшего окружения | ||||
| Местоположение (адрес) | Московская область, д. Елино | г. Зеленоград | г. Сходня | г. Зеленоград, просп. Панфилова, д.7 |
| Ближайшее шоссе | Ленинградское | Ленинградское | Ленинградское | Ленинградское |
| Удаленность от МКАД, км | 15 | 15 | 13 | 15 |
| Корректировка | 1 | 1 | 1,12 | - |
| Инфраструктура местоположения | развитая | развитая | развитая | развитая |
| Корректировка | 1 | 1 | 1 | - |
| Подъездные пути | удобные | удобные | удобные | удобные |
| Корректировка | 1 | 1 | 1 | - |
| Транспортная доступность | хорошая | хорошая | хорошая | хорошая |
| Корректировка | 1 | 1 | 1 | - |
| Сводная корректировка | 1 | 1 | 1,12 | - |
| Анализ качественных характеристик | ||||
| Целевое использование | под производственные цели | под производственно-складской комплекс | под производственно-складской комплекс | под производственные цели |
| Корректировка | 1 | 1 | 1 | - |
| Разрешение на новое строительство (согл. комплект документации, проект нового стр-ва) | нет | нет | нет | нет |
| Корректировка | 1 | 1 | 1 | - |
| Особенности территории (негативные факторы на участке: заболоч., мягк. грунт и т.п., либо повышающие инв. привл-ть объекта) | нет | нет | нет | нет |
| Корректировка | 1 | 1 | 1 | - |
| Рельеф участка/форма | относит. ровный/прав. | относит. ровный/прав. | относит. ровный/прав. | относит. ровный/прав. |
| Корректировка | 1 | 1 | 1 | - |
| Обременения, строения под снос | нет | нет | нет | нет |
| Корректировка | 1 | 1 | 1 | - |
| Общая площадь, га | 5 | 6,5 | 7 | 8,55 |
| Корректировка | 0,95 | 0,97 | 0,98 | - |
| Сети, коммуникации, инж. оборуд. (наличие, возможность подключения, разм. относительно участка) | подведены | подведены | подведены | подведены |
| Корректировка | 1 | 1 | 1 | - |
| Сводная корректировка | 0,95 | 0,97 | 0,98 | - |
| Итоговый расчет | ||||
| Итоговая относительная корректировка | 0,9025 | 0,9215 | 1,04272 | - |
| Скорректированная стоимость 1 га, $ | 1 346 490*0,9025 = 1215207 | 1 307 692*0,9215 = 1205038 | 1242857*1,04272 = 1295952 | - |
| Средняя стоимость 1 га земельного участка , $ | (1 215 207+1 205 038+1 295 952)/3 =1 238 732 | |||
| Стоимость земельного участка, $ | 1 238 732*8,55 = 10 591 159 | |||
| Стоимость земельного участка, руб. | 10 591 159 *30,995= 328 272 937= 329 000 000 | |||
Расчет корректировки на удаленность от МКАД методом парных продаж:
| ОПИСАНИЕ | ПАРАМЕТР | ЦЕНА ПРЕДЛОЖЕНИЯ, 1 м2 |
| Адрес: г. СходняКоличество комнат: 1Площадь общая: 40 м²Площадь жилая: 20 м²Площадь кухни: 10 м²Этаж: 8/14Балкон: 1Лифт: естьМусоропровод: естьРемонт: сделан ремонтТелефон: естьИсточник: http://www.realto.ru | Удаленность от МКАД | 93 750 |
| Адрес: г. ЗеленоградКоличество комнат: 1Площадь общая: 40 м²Площадь жилая: 18 м²Площадь кухни: 9 м²Этаж: 8/14Балкон: 1Лифт: естьМусоропровод: естьРемонт: сделан ремонтТелефон: естьИсточник: www.kvartiranew.ru | Удаленность от МКАД | 105 000 |
К = 105 000/93 750 = 1,12
Расчет корректировки на общую площадь:
где:КS – коэффициент поправки;
S – площадь земельного участка, соток, тогда:
К1 = 1,8359*5-0,0853 = 1,6
К2 = 1,8359*6,5-0,0853 = 1,56
К3 = 1,8359*7-0,0853 = 1,55
Коц.об.= 1,8359*8,55-0,0853 = 1,52
Расчет корректировки:
Аналог 1: 1,52/1,6 = 0,95
Аналог 2: 1,52/1,56 = 0,97
Аналог 3: 1,52/1,55 = 0,98
Таким образом, рыночная стоимость земельного участка, определенная методом сравнения продаж, равна: 329 000 000рублей
· Расчет стоимости объекта оценки методом выделения
Для определения стоимости земельного участка методом выделения необходимо воспользоваться информацией, представленной в Приложении 1 «Расчет стоимости замещения улучшений в рамках затратного подхода» и Приложении 2 «Расчет стоимости имущественного комплекса в рамках сравнительного подхода».
Из приложения 1 стоимость равна 219 626 436р. (VB )
Из приложения 2 стоимость равна 997 954 734р. (VRE)
VL = VRE - VB , тогда:
VL = 997 954 734 - 219 626 436= 778 328 298р = 779 000 000р
Таким образом, рыночная стоимость земельного участка, определенная методом выделения, равна: 779 000 000 рублей