5) государственные облигации РФ.
Таким образом, на сегодняшний день в оценочной практике применяются разнообразные инструменты, относимые к условно безрисковым — ставки по депозитам Сбербанка РФ и прочих российских банков высшей категории надежности, доходность по государственным облигациям, выраженным в национальной валюте РФ (ГКО), доходность по государственным облигациям, выраженным в иностранной валюте.
Наибольшим суверенным рейтингом из перечисленных инструментов обладают государственные ценные бумаги, номинированные в иностранной валюте, и, прежде всего, еврооблигации. Котировки данных ценных бумаг поступательно растут. В настоящее время именно еврооблигации России являются наиболее разумным финансовым инструментом для определения безрисковой ставки. Среди всех отечественных аналогов они обладают максимальным объемом выпуска (36,4 млрд дол. США), наличием большого количества разнообразных траншей и легкостью получения необходимой информации об их доходности. Даже в связи с августовским кризисом 1998г. по данному виду ценных бумаг дефолт не объявлялся.
Валютные облигации РФ представлены двумя видами: внутренним (ОВВЗ) и внешним (еврооблигации).
Для расчетов в настоящей работе выбраны Еврооблигации со сроком погашения в 2030г. и имеющих наибольший объем выпуска — 18 336 млн.дол. США (ставка дохода, % в год - 5%).
Площадь земельного участка относящегося к оцениваемой собственности составляет приблизительно 20 000 м2. Таким образом, стоимость земельного участка, рассчитанная методом капитализации арендной платы составляет:
0,1116 х 10 000/ 0,05 - 22 320 руб.
Два традиционных в оценочной деятельности метода дали следующие результаты:
Метод сравнения продаж 84 440 руб.
Метод капитализации земельной ренты 22 320 руб.
Целью сведения результатов всех используемых методов оценки является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки. Преимущество каждого метода рассматриваемого объекта недвижимости, определяются по следующим критериям:
- возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя или продавца.
- тип, качество и обширность информации, на основе которых проводится анализ, и делаются выводы.
- способность параметров используемых подходов учитывать конъюнктурные колебания и стоимость денежных средств.
- способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как место расположения, размер, потенциальная доходность.
На протяжении всего процесса оценки доминирует (является решающим) рынок. По опыту стран, где достаточно развита инфраструктура оценки, можно утверждать, что отклонение от фактической продажной цены должно составлять 5-10%, если дата сделки купли-продажи близка к дате оценки. Если бы оценщикам были известны все факты, то этот диапазон можно было бы уменьшить. Для того, чтобы свести к минимуму влияние необъективного мнения на окончательные результаты, работу по оценке следует разделить на строго ограниченные части и провести самостоятельно.
Поскольку есть несколько видов оценки, каждый из которых имеет законное место как конечный результат оценки определенного класса, оценщиком применяются те из них, которые наиболее пригодны в данном конкретном случае с учетом максимального приближения к реальным результатам.
Рыночная стоимость при оценке объекта недвижимости предполагает деятельность рынка как такового при наличии достаточного товара для удовлетворения спроса и предложения. При этих условиях возможно выведение средней цены или каких-либо математических ожиданий относительно наиболее вероятной цены оцениваемого имущества.
Используя опыт стран с развитой инфраструктурой оценки, можно утверждать, что метод сравнения продаж является одним из самых надежных в условиях активного рынка по оцениваемому имуществу, поэтому оценщики сочли возможным присвоить данному методу больший удельный вес в итоговой рыночной стоимости равный 80%.
Учитывая, что в настоящее время рынок аренды земельных участков не развит, можно утверждать, что рыночная стоимость условно свободного земельного участка, полученная доходным подходом несколько занижена и не отражает реальной рыночной ситуации. Поэтому оценщики сочли возможным присвоить методу капитализации земельной ренты удельный вес в итоговой стоимости, равный 20%.
Результаты согласования используемых методов оценки сведены в таблицу 2 Приложения А.
Таким образом, используя соображения о достоинствах и недостатках примененных методов к оценке, в данном конкретном случае, определив вес каждого из методов в итоговой стоимости, оцениваемый земельный участок по состоянию на 21 октября 2007 года имеет следующую итоговую рыночную стоимость: семьдесят две тысячи шестнадцать рублей.
Под стоимостью воспроизводства нового аналогичного объекта понимается сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, а также стоимость активов продаваемого объекта (рисунок 1 Приложения А).
Для расчета стоимости строительства в данном отчете выбраны метод сравнительной единицы.
Метод укрупненных обобщенных показателей сметной стоимости /метод сравнительной единицы обеспечивает приемлемую точность порядка 15-20%.
Метод основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств (1м строительного объема здания) оцениваемого объекта, со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового сооружения.
Стоимость нового строительства в данном методе определяется выражением:
СС= Сin х N, (4)
где СС - стоимость строительства; Сin - стоимость единицы потребительских средств; N - количество единиц потребительских свойств на объекте.
В результате корректировки стоимости типового объекта на условия рынка и физические различия с объектом оценки определяется искомая величина рыночной стоимости.
В данном случае при применении метода сравнительной единицы для определения Cin используются показатели единичных стоимостей, взятые из Сборника укрупненных показателей восстановительной стоимости.
Оценка стоимости воспроизводства определена, исходя из базовой стоимости цен введенных с 01.01.84.
Для пересчета с базовой цены в цены, действующие на момент оценки, применяется индекс рыночного удорожания, который представляет собой отношение стоимости продукции, работ и ресурсов" в текущем уровне цен к их же стоимости в базисном уровне:
Итек/баз = Стек/Сбаз (5)
Индекс рыночного удорожания для пересчета с базовой цены в уровень цен на 21.10.07 разработан Краснодарским краевым центром ценообразования в строительстве "Кубаньстройцена" и утвержден Заместителем Главы администрации Краснодарского края, письмо №07.6.04/502 от 03.03.07, равен К = 30,69.
Каждое здание и сооружение характеризуется определенными эксплуатационными качествами: прочностью и устойчивостью конструкций, их теплозащитными качествами, герметичностью, звукоизолирующей способностью и т.д. Далее приведены обобщенные группы параметров (I и II) и факторов (III и IV), определяющих эксплуатационную пригодность зданий.
I группа. Параметры, характеризующие конструктивную надежность, физическую долговечность: прочность и устойчивость конструкций; влаго- и морозостойкость конструкций; водонепроницаемость конструкций и др.
IIгруппа. Параметры, характеризующие функциональное соответствие назначению, моральную долговечность, условия жизнедеятельности: удельные площади и кубатура; температурно-влажностный режим в помещениях; герметичность, звукоизоляция и др.
III группа. Архитектурно-художественное соответствие назначению.
IV группа. Экономичность возведения и эксплуатации.
Построенные здания и сооружения под действием различных природных и функциональных факторов теряют свои эксплуатационные качества и разрушаются. Кроме этого на рыночную стоимость сооружений и зданий оказывается внешнее экономическое воздействие со стороны непосредственного окружения и изменения рыночной среды. При этом различаются физический износ (потеря эксплуатационных качеств), функциональное или моральное старение (потеря технологического соответствия и стоимости в связи с научно- техническим прогрессом) и внешний износ (изменение привлекательности объекта с точки зрения изменения внешнего окружения). Все вместе эти виды износа составляют накопленный износ, который и будет составлять разницу между восстановительной стоимостью улучшений и текущей рыночной стоимостью.
Определение накопленного износа методом разбивки осуществляется посредством деления износа на три различных компонента: физический износ, функциональный износ и внешний износ.
Под физическим износом конструкций, элемента, системы инженерного оборудования (далее системы), сооружения или здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и т.д.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека. Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы, или здания в целом, и их восстановительной стоимости.
Для расчета физического износа применимы методы наблюдения.
Методы наблюдения основаны на процедуре визуального сопоставления оцениваемых, с аналогичными новыми объектами оценки. Они включают в себя идентификацию визуального определяемых элементов эксплуатационного износа в шкалу процентных отношений. К процедурам наблюдения относятся также консультации с квалифицированным персоналом предприятия относительно таких аспектов физического состояния объектов оценки, которые не являются очевидными. На основе полученных фактических данных подготовит заключение в виде процентной поправки, вычитаемой из стоимости воспроизводства или замещения оцениваемого объекта. Для этого в качестве ориентира оценщик может воспользоваться таблицей для оценки физического износа.