Регистратор вправе запросить необходимые документы не у заявителей, а непосредственно у имеющих их организаций. Органы государственной власти и местного самоуправления, организации по учету объектов недвижимого имущества, другие организации, имеющие сведения, необходимые для государственной регистрации, обязаны представить их в течение десяти дней со дня обращения. Приостановление государственной регистрации по решению регистратора прекращает течение ее срока. До истечения срока государственной регистрации, оставшегося после приостановления, должна быть проведена регистрация либо принято решение об отказе, если не были устранены препятствующие регистрации причины. По заявлению правообладателя или сторон сделки государственная регистрация может быть приостановлена на срок, указанный в заявлении, но не более чем на три месяца. В заявлении необходимо указать причины приостановления регистрации, а также его срок. Документального подтверждения причин приостановления не требуется.
Подача заявления о приостановке прерывает течение срока государственной регистрации. Срок, истекший до подачи указанного заявления, в новый не засчитывается. До внесения записи в Единый государственный реестр прав или до принятия решения об отказе регистрация может быть прекращена по заявлению сторон договора. При этом возвращается половина внесенной платы за государственную регистрацию.
Решение или определение суда приостанавливает государственную регистрацию на неопределенный срок. Связано это с тем, что продолжительность такой приостановки зависит не от действий регистратора или правообладателя, а от окончания производства в суде по делу, связанному с регистрируемым правом.
Сюда же относится случай, специально предусмотренный Законом «Об ипотеке». При наличии судебного спора по поводу прав на недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки, или по поводу обращения на него взыскания государственная регистрация ипотеки откладывается до разрешения спора судом.
Отказ в регистрации
В Законе содержится исчерпывающий перечень оснований к отказу в регистрации прав. Его наличие означает, что должностное лицо обязано действовать в строгом соответствии с предписаниями закона. В регистрации отказывают в следующих случаях:
1) право на объект недвижимого имущества (жилое помещение) не является правом, подлежащим государственной регистрации (перечень регистрируемых прав установлен ст. 4 Закона; применительно к сделкам с жилыми помещениями регистрации подлежат право собственности, право оперативного управления и право хозяйственного ведения);
2) с заявлением о государственной регистрации обратилось ненадлежащее лицо (например, малолетние граждане не могут самостоятельно заключать договор купли-продажи и подавать заявление о регистрации; ненадлежащим лицом будет гражданин, обратившийся с заявлением о регистрации от имени другого, без доверенности от правообладателя);
3) документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;
4) акт государственного органа или органа местного самоуправления признан недействительным с момента его издания (согласно ст. 13 Гражданского кодекса РФ ненормативные акты государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, может быть признан судом недействительным);
5) лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данное недвижимое имущество;
6) лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий (согласно п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ им может признаваться супруг, не получивший нотариального согласия другого супруга на совершение сделки с жилым помещением);
7) правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества (жилого помещения) свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект.
По правовому действию основания к отказу можно разделить на безусловные и условные. Безусловные предполагают окончательный отказ в регистрации права, и повторное обращение в регистрирующий орган не допускается. Условные допускают вторичное обращение, после того как будут устранены причины, послужившие основанием для отказа.
Решение об отказе в регистрации должно быть принято в течение срока государственной регистрации. В случае принятия решения об отказе в регистрации заявителю должно быть направлено письменное сообщение о причинах отказа не позднее чем через пять дней после истечения срока государственной регистрации. Отказ в регистрации не означает, что заявление о регистрации права на недвижимое имущество нельзя подать еще раз. Заявитель вправе это сделать, после того как будут исправлены причины, послужившие основанием для отказа. При отказе в регистрации уплаченная за нее сумма не подлежит возврату, так что придется повторно внести деньги. Заявитель или иное заинтересованное лицо может обжаловать отказ в суд или в арбитражный суд. Следует помнить, что регистратор, принявший решение об отказе, не вправе отменить свое решение даже в том случае, если выяснится, что он неправильно отказал в регистрации. В этом случае также можно обжаловать отказ в суде или подать новое заявление о регистрации.
Физическое или юридическое лицо вправе обжаловать отказ в течение трех месяцев со дня получения извещения об отказе. Если суд признает иск обоснованным, то он принимает решение обязать учреждение юстиции провести государственную регистрацию и устанавливает для этого срок. Решение суда направляют руководителю учреждения юстиции в трехдневный срок с даты вступления судебного решения в законную силу. Об исполнении решения должно быть сообщено суду и гражданину не позднее чем через месяц со дня получения решения суда.
1.6 Сроки регистрационных действий
Вся деятельность учреждений юстиции регламентирована законом. Сроки определенных действий, совершаемых учреждениями юстиции и другими органами в системе государственной регистрации, определены Законом о государственной регистрации прав и Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Пропуск указанных законом сроков можно расценить как уклонение от государственной регистрации и обжаловать действия должностного лица или учреждения в суд на основании ст. 131 ГК РФ или даже привлечь к ответственности за ущерб, причиненный несвоевременной регистрацией, согласно п. 1 ст. 31 Закона о государственной регистрации прав. Ниже приводится перечень действий с указанием предписанных законом сроков.
1. Государственная регистрация прав и сделок осуществляется в срок не позднее 1 месяца со дня подачи заявления и необходимых документов (п. 3 ст. 13 Закона о государственной регистрации прав), для регистрации залога (ипотеки) также установлен месячный срок (п. 4 ст. 20 Закона об ипотеке). Течение срока начинается на следующий день после приема документов и заканчивается в соответствующее дате приема число следующего месяца, т. е. срок государственной регистрации - календарный месяц, включая выходные и праздничные дни. Если последний день срока приходится на нерабочий день, срок оканчивается в ближайший рабочий день.
2. Регистрация законных владельцев закладной проводится в течение 1 дня с момента обращения (п. 3 ст. 16 Закона об ипотеке).
3. Предоставление информации из Единого государственного реестра прав (выписки, справки) должно быть произведено регистрирующим органом не позднее 5 дней после подачи заявления (п. 1 ст. 7 Закона о государственной регистрации прав).
4. Сведения, необходимые для государственной регистрации, предоставляются другими организациями (БТИ, земельными комитетами, администрациями и др.) правообладателям и учреждениям юстиции не позднее 10 дней с даты обращения (п. 3 ст. 8 Закона о государственной регистрации прав).
5. Необходимые меры по получению дополнительных сведений при возникновении у регистратора сомнений в наличии оснований для регистрации предпринимаются им в течение 1 месяца (п. 1 ст. 19 Закона о государственной регистрации прав).
6. Государственная регистрация приостанавливается по решению регистратора при направлении документов на подтверждение их подлинности не более чем на 1 месяц со дня принятия такого решения (п. 2 ст. 19 Закона о государственной регистрации прав).
7. При регистрации ипотеки при отсутствии необходимых документов, несоответствии их требованиям законодательства или при необходимости проверки подлинности производится отложение регистрации не более чем на 1 месяц (п. 2 ст. 21 Закона об ипотеке).
8. Приостановление регистрации по заявлению правообладателя производится не более чем на 3 месяца (п. 3 ст. 19 Закона о государственной регистрации прав).
9. Приостановление регистрации права долевой собственности при отсутствии согласия других сособственников производится по решению регистратора на 2 месяца (п. 1 ст. 24 Закона о государственной регистрации прав).
10. При этом в 3 дня после приостановления извещаются сособственники, не выразившие согласие (п. 1 ст. 24 Закона о государственной регистрации прав).
11. Сообщение об отказе в государственной регистрации сделки и права направляется заявителю в срок не более 5 дней после окончания срока государственной регистрации (п. 1 ст. 20 Закона о государственной регистрации прав).
12. Сообщение об отказе в государственной регистрации ипотеки направляется в течение срока (а не по его истечении), предусмотренного для регистрации (1 месяц - для регистрации договора об ипотеке, 1 день - для регистрации владельца закладной) (п. 5 ст. 21 Закона об ипотеке).