13. Исправление технической ошибки в записях (если нет оснований полагать, что исправление может нарушить чьи-либо права) должно быть произведено в трехдневный срок после обнаружения ошибки или получения заявления об исправлении (п. 1 ст. 21 Закона о государственной регистрации прав).
14. Об исправлении технической ошибки заявитель (правообладатель, стороны договора) извещаются в трехдневный срок после исправления (п. 1 ст. 21 Закона о государственной регистрации прав).
15. Вступившие в силу решения и определения судов в отношении прав на недвижимость подлежат направлению судебными органами в учреждение юстиции в трехдневный срок (п. 3 ст. 28 Закона о государственной регистрации прав).
16. Копии решения о наложении ареста подлежат направлению правоохранительными органами в учреждение юстиции также в трехдневный срок (п. 3 ст. 28 указанного Закона).
Глава 2. Оценка стоимости квартиры
2.1 Анализ местоположения объекта недвижимости
Объект оценки расположен по адресу г.Самара, Промышленный район, ул. Георгия Димитрова, дом 112, кв.9. Оцениваемая трехкомнатная квартира расположена в двенадцатиэтажном многоквартирном доме на 3 этаже. Данный объект находится в жилом районе и имеет следующее окружение: школа, детский сад, автомобильная стоянка, детская площадка. Объект расположен рядом с остановками транспортных средств.
В 25 м от оцениваемого объекта в северо-западном направлении проходит автомобильная дорога с твердым покрытием. От объекта до остановки автобуса около 2 минут пешего хода. Район имеет хорошую транспортную доступность. Он обеспечен большим числом автобусов, маршрутными такси, которые позволяют доехать до многих уголков города без пересадок.
В районе достаточно развита социальная инфраструктура. Имеются учебные заведения, которые решают проблему устройства ребенка, медицинские учреждения, культурно-просветительные учреждения, предприятия торговли, а также есть автостоянка, дающая возможность избежать проблемы с парковкой личного автомобиля и т. д.
Также оцениваемый объект обеспечен такими инженерными коммуникациями, как горячее и холодное водоснабжение, электроснабжение, канализация, телефонная сеть, Internet, кабельное телевидение.
недвижимость жилой купля продажа рыночный
2.2 Описание объекта недвижимости
| Характеристика объекта | Значение |
| Сегмент рынка | Рынок жилья |
| Текущее использование | Многоквартирный дом |
| Вид данных | Оценка |
| Адрес | г. Самара, Промышленный район, ул. Георгия Димитрова, дом 112, кв.9 |
| Право собственности на квартиру | Полное право собственности |
| Здание | |
| Год постройки | 1984 год |
| Инвентаризационная стоимость | 272925 руб. |
| Год последнего капитального ремонта | Р – р |
| Число этажей | 12 |
| Общая площадь | 66,70 |
| Жилая площадь | 46,40 |
| Высота потолка | 2,55 |
| Техническое состояние | Хорошее (износ 10%) Повреждений и дефектов нет. Полы и потолки ровные, на полу возможны небольшие неровности. На ступенях лестниц небольшое число повреждений. |
| Группа капитальности | 2 группа капитальности |
| Фундаменты | ж/б панели |
| Перекрытия | Железобетонные |
| Степень огнестойкости | 1 степень огнестойкости |
| Коммунальные услуги | Электроснабжение, холодная и горячая вода, канализация, центральное отопление, телефон |
| Ближайшее окружение | |
| Типичное использование окружения | Жилье |
| Основной тип застройки | Микрорайон |
| Основной тип зданий | Крупнопанельные |
| Качество застройки | После 1984 года и новостройки |
| Полнота застройки | 60-85% |
| Этажность застройки | Смешанная |
| Социальная инфраструктура | Медицинское учреждение, учреждения образования, предприятия торговли, зона отдыха, культурно- просветительное учреждение |
| Объекты повышенной опасности | Стоянка |
| Благоустройство территории | Зеленые насаждения, детские площадки, стоянка, освещение, тротуары |
| Источник информации | Технический паспорт, визуальные наблюдения |
2.3 Определение рыночной стоимости затратным методом
Следующим этапом оценки является определение стоимости. Она вычисляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости данной недвижимости используются два подхода: затратный подход, сравнительный подход.
Затратный подход
Затратный подход – это стандартный подход к оценке рыночной стоимости недвижимости. Он основан на определение затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемой недвижимости.
Так как в техническом паспорте приведена инвентаризационная стоимость оцениваемого объекта на 2005 год с учетом износа, то можно найти стоимость строительства на дату оценки, то есть на 1 января 2010 года. Для этого нужно воспользоваться следующей формулой:
СО.Н. = С КВ. ИНВ. * К УДОР
Где
СО.Н. – стоимость объекта недвижимости;
СКВ. ИНВ. – стоимость квартиры инвентаризационная;
К УДОР. – коэффициент удорожания строительных работ.
Коэффициент удорожания строительных работ с 2005 по 2010 год составляет 4,3
В результате стоимость трехкомнатной квартиры определенной затратным подходом составила: 1173578 руб.
2.4 Определение рыночной стоимости методом сравнительного анализа продаж
Сравнительный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
В основе сравнительного подхода лежат принципы спроса и предложения, замещения, принцип вклада и т. д. Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.
Сравнительный подход наиболее действен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавней сделке купли-продажи. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.
Расчет величины рыночной стоимости при использовании сравнительного подхода выполняется в следующей последовательности:
1. Подбор информации по продажам, предложения к продаже объектов, аналогичных оцениваемому.
2. Выбор параметров сравнения.
3. Сравнение объекта и аналогов по элементам сравнения и корректировка цен продаж аналогов для определения стоимости объекта оценки.
4. Согласование данных по аналогам и получение стоимости оцениваемого объекта.
Для начала нужно определить элементы сравнения (поправки) – это характеристики собственности и сделок, которые определяют факторы, влияющие на цену недвижимости. Поправки вносятся от сопоставимого к оцениваемому, то есть определяют за какую цену был бы продан объект-аналог, если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый объект. Данные приведены в таблице 2.
Таблица 2
| Адрес объекта-аналога | Санузел | Планировка комнат | Наличие телефона | Наличие балкона | Стоимость, тыс. руб. |
| ул. Георгия Димитрова | раздельный | проходная | нет | есть | 2850 |
| ул. Тополей | раздельный | изолированная | есть | есть | 2850 |
| ул. Демократическая | совмещенный | изолированная | есть | есть | 3100 |
| Московское ш. | совмещенный | проходная | нет | есть | 2880 |
| ул. Ташкентская | раздельный | изолированная | есть | есть | 3000 |
Объекты – аналоги должны быть максимально схожи с оцениваемым объектом. Далее нужно сравнить объекты – аналоги с оцениваемым объектом, все данные приведены в таблице 3.
Таблица 3
| Показатели | Оцениваемый объект | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| 1. Цена продажи, тыс. руб. | 2850 | 2850 | 3100 | 2880 | 3000 | |
| Поправки2.СанузелНайдена пара 1-3880-800=80 | разд. | разд.0 | разд.0 | совмещ.+80 | совмещ.+80 | разд.+80 |
| Скорректированная цена | 880 | 830 | 880 | 780 | 930 | |
| 3. Планировка комнатНайдена пара3-5900-800=100 | изол. | изол.0 | изол.0 | прох.+50 | прох+50 | изол.0 |
| Скорректированная цена | 880 | 830 | 930 | 830 | 930 | |
| 4. Наличие газаНайдена пара 3-4980-960=20 | - | -0 | +-100 | +-100 | -0 | +-100 |
| Скорректированная цена | 880 | 730 | 830 | 830 | 830 | |
| 5.наличие балконаНайдена пара 2-5960-880=60 | + | +0 | +0 | -+50 | -+50 | +0 |
| Скорректированная цена | 880 | 730 | 880 | 880 | 830 |
Вычисление скорректированной цены производится по формуле:
Со.н. = Цi+(-) Пi ,
Где
Цi– цена объекта-аналога;
Пi – поправка, корректировка к i-му объекту-аналогу.
Произведя сравнение можно найти среднюю цену оцениваемого объекта. Она находится как среднеарифметическое значение пяти полученных результатов.