Оценка рыночной стоимости однокомнатной квартиры (стр. 3 из 9)
8. Анализ рынка объекта оценки
8.1 Анализ среды местоположения объекта недвижимости
Адрес местоположения объекта оценки: РФ, Брянская область, г.Брянск, Бежицкий район, ул.Бр. Пролетарской Дивизии, д.38, кв. 5.
Город Брянск является административным центром Брянской области, которая расположена на территории Центрального региона страны. Город делится на 4 района: Советский, Бежицкий, Володарский, Фокинский.
Основные показатели района местоположения объекта оценки (Бежицкий район г.Брянска)
| Показатели | Значение |
| Территория, кв.км | 34,9 |
| Население, тыс.чел. Все население: в том числе городское сельское | 76,9 - |
| Плотность населения, чел. на кв.км | 37,5 |
| Административный центр | Брянск |
| Города | 1 |
| Поселки городского типа | - |
| Сельские администрации | - |
Объект оценки расположен в Бежицком районе г. Брянска. Бежицкий район расположен на левом берегу Десны, к востоку от центральной части города.
Для этого района города характерна высокая концентрация промышленных предприятий. Здесь расположен промышленный завод БМЗ, ОАО «Ирмаш», ОАО «Лесхозмаш», ОАО «Термотрон-Завод», а также «Брянский завод металлоконструкций и технической оснастки» и др.
8.2 Общая характеристика рынка жилой недвижимости
Жилая недвижимость представляет собой наиболее массовую категорию объектов, в этой сфере происходит наибольшее количество сделок.
Начавшаяся в конце 80-х - начале 90-х годов приватизация явилась базой для формирования рынка жилья. По данным Госкомстата в области с начала приватизации и до 1 января 2001 года в личную собственность граждан передано 120,6 тыс. жилых помещений, общей площадью свыше 6000 тыс.кв. метров (66% от числа подлежащих приватизации). В результате влияния этих факторов кардинальным образом изменилась структура правообладания жилой недвижимости в Брянской области, и в настоящее время 82% жилищного фонда находится в частной собственности, в том числе 78,7% - в собственности граждан.
Существенное влияние на процесс формирования и функционирования рынка жилья в общем случае оказывают темпы роста ВВП; объем инвестиций в основной капитал; уровень инфляции и валютного курса; динамика цен на нефть; показатель финансового рынка (ставка банковского процента, доходность основных финансовых инструментов); уровень реальных денежных доходов; занятость населения.
Рынок жилой недвижимости в Брянской области условно можно разделить на следующие категории:
жилая недвижимость г. Брянска на первичном рынке;
жилая недвижимость г. Брянска на вторичном рынке.
В течение последних 15 лет в Брянске, практически во всех районах города преимущественно осуществлялась точечная застройка в тех местах, где можно было без высоких издержек подключиться к существующим инженерным сетям. Генеральный план развития города Брянска, где были ли бы обозначены приоритеты и функциональное зонирование территорий районов, в настоящий момент законодательно не утвержден.
Жилищное строительство в г. Брянске имеет локальных характер ввиду недостатка участков под строительство с развитой инженерной инфраструктурой и свободных от частной застройки. Точечный характер застройки обусловлен потребительскими предпочтениями незначительной частью платежеспособного населения. Ограниченный платежеспособный спрос (реальный спрос на квартиры предъявляют 8-10% населения города) обуславливает высокую ликвидность жилья в центре города, где уже мало подходящих свободных участков, и низкую привлекательность квартир для проживания на периферии города.
В последние пять лет жилищное строительство было локализовано в существующих микрорайонах:
В Бежицком районе - микрорайон Московский, ул. Литейная в микрорайоне Новый Городок, микрорайон Камвольный, ул. Медведева, ул. Комсомольская;
В Володарском районе - микрорайон Есенина, ул. Пушкина;
В Советском районе - микрорайон №4, микрорайон №5, ул. Брянского Фронта, Славянский микрорайон, ул. Фокина, ул. Бежицкая, ул. Дуки, ул. Горького, ул. Ромашина, ул. Рославльская, пл. Партизан, ул. Евдокимова-ул. Горбатова;
В Фокинском районе - вдоль Московского проспекта и на примыкающих к нему улицах: Западной, Чкалова, Кустова, а также в районе Мясокомбината.
Практически все эксперты строительного рынка отмечали следующее: районы, квартиры в которых пользовались повышенным спросом в 2006-2007 гг., и на которые ожидается спрос в первом полугодии 2008 гг., - это центр Советского и Бежицкого района, центр Фокинского района и Старый аэропорт.
Наибольший спрос наблюдается на квартиры, расположенные в Советском районе (39% от предъявленного спроса), этот район отмечается и самым высоким предложением квартир (65% -от общего объема предложения). 31% квартир, на которые предъявляется спрос, это квартиры, расположенные в Бежицком районе. Предложение по данному району, ввиду отсутствия строительных площадок, отстает от спроса, только около 20% квартир, предлагаемых на первичном рынке, располагаются в Бежицком районе. В Фокинском и Володарском районе отмечается превышение предложения над спросом. По Володарскому району соотношение предложения и спроса составляет соответственно около 6 % и 12%, по Фокинскому району - около 9% и 18%.
В Брянске и области преимущественно строят кирпичные дома. В последние несколько лет, в связи с ограниченным платежеспособным спросом и ростом цен на жилье строительные компании обратили внимание на менее дорогой и быстровозводимый панельный тип жилья (серия 90СБ).
В настоящее время активно развивается монолитно-каркасное строительство жилых домов, первые монолитно-каркасные дома в Брянске заложили в 2005 году, до этого монолитно-каркасное домостроение в городе не получало развития, поэтому в настоящее время лишь 3% предложения квартир приходится на монолитные дома. Примером монолитно-каркасного домостроения могут служить построенные и строящиеся дома в Фокинском районе города на пр-те Московском, в Бежицком районе города на ул. Медведева, в Советском районе города на ул. Крахмалева (территория старого аэропорта), на ул. Красноармейской.
Анализ ситуации на первичном рынке жилой недвижимости показал, что основным товаром на нем были квартиры во вновь построенных и строящихся многоэтажных жилых домах точечной застройки. Строительство осуществлялось, в основном, в пределах центров городских районов в порядке уплотнения жилых кварталов, что было обусловлено развитой инженерной и социальной инфраструктурой в местах застройки, высокой ликвидностью такого жилья, а также социально-психологическим фактором спроса на жилье в «центре».
Потребительские характеристики предлагаемых на первичном рынке квартир не имели принципиальных различий. В основном предлагались квартиры улучшенной планировки в домах, выполненных по индивидуальным проектам, с одной или несколькими лоджиями и площадью кухни не менее 9 кв. м без отделки и сантехнического оборудования. Элитное жилье в классическом его понимании в городе не предлагается ввиду его отсутствия на рынке.
Цена предложения первичного жилья в городе определяется, главным образом, месторасположением и этажностью жилого дома, степенью готовности, порядком оплаты и количеством участников сделки. Как правило, цена одного квадратного метра в уже сданных домах выше, чем в строящихся, на 15-20 процентов, а обращение покупателя непосредственно в строительную компанию позволяет сэкономить ему на оплате риэлтерских услуг (2-4% от стоимости квартиры).