9. Описание процесса оценки объекта
9.1 Технология определения стоимости объекта
Проведение оценки включает в себя следующие этапы:
1. Заключение договора на проведение оценки, включающего задание оценку.
2. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки, в ходе которой выполняется:
а) Идентификация объекта оценки.
б) Идентификация прав, связанных с объектом оценки.
в) Идентификация цели оценки и предполагаемого использования ее результатов.
г) Указание вида рассчитываемой стоимости.
д) Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки.
Для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки оценщиком проводится:
• сбор общих данных, характеризующих природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта оценки в масштабах региона, города и района;
• сбор специальных данных (более детальная информация), относящихся к объекту оценки, таких, как:
- правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;
- информации о физических характеристиках объекта оценки;
- информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения рыночной стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.
Сбор данных осуществлялся путём изучения соответствующей документации; консультаций с сотрудниками агентств по недвижимости, с представителями административных служб, был проведён также анализ цен предложения и анализ арендных ставок на рынке недвижимости Брянской области.
е) Анализ сегмента рынка, к которому относится объект оценки.
ж) Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки.
После того как собраны и проанализированы вышеуказанные данные, проведен анализ сегментов рынка, к которому относится объект оценки, оценщик делает вывод с учётом существующих ограничений и типичности использования объекта о наилучшем и наиболее эффективном использовании объекта оценки.
3. Применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов.
Для определения рыночной стоимости объекта оценки оценщиком в соответствии с Федеральным стандартом оценки «Общие понятия, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 г., рассматривается три подхода:
• затратный;
• сравнительный;
• доходный.
4. Согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки.
Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании трех подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
5. Составление отчета об оценке.
На данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сведены воедино и изложены в виде отчёта.
В соответствии с Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 г. № 254 при составлении отчета оценщик должен придерживаться следующих принципов:
• в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);
• информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);
• содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);
• состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости);
• отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией (принцип достаточности).
Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.
9.2 Обоснование отказа от использования двух подходов к оценке
В процессе работы над определением стоимости объекта оценки Оценщик пришел к выводу, что использование двух из трёх существующих подходов (затратного и доходного) является некорректным. Поэтому Оценщик принял решение отказаться от использования этих подходов при расчёте величины стоимости объекта оценки и использовать только один - сравнительный. Ниже приводится краткое обоснование данного решения.
Три подхода к оценке недвижимости раскрывают различные аспекты ее полезности.
При определении рыночной стоимости объекта недвижимости позиции каждого из подходов к оценке должны оказывать постоянное, устойчивое и значительное влияние на мотивацию потенциального покупателя объекта недвижимости, т.е. на величину стоимости объекта.
Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме. Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, Оценщик не располагает.
В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам, СНиПам и т.п. с учётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и «вычленения» стоимости единицы площади квартиры приведёт к большой погрешности при вычислениях.
Кроме того, Оценщику абсолютно не известны случаи подобного «изощрённого» приобретения жилья, когда покупатель - частное лицо приобретал в собственность одну квартиру в многоквартирном доме посредством его строительства.
Кроме того, по мнению Оценщика, стоимость, рассчитанная затратным подходом, дает очень большую погрешность в вычислениях, т.к при расчетах невозможно точно учесть долю (стоимости участка земли, на котором расположен многоквартирный дом, в стоимости одной квартиры в этом доме, невозможно точно учесть стоимость площадей общего пользования (площадей лестниц и лестничных пролетов) в стоимости одной квартиры.
Принимая во внимание весомость приведённых выше аргументов против использования затратного подхода, оценщик принял решение отказаться от его применения в рамках данного отчёта.
В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения. Применительно к объекту оценки можно гипотетически предположить, что он приобретается не как «квартира для проживания», а как объект для извлечения прибыли от сдачи его в аренду и последующей (возможной) продажи.
Против использования доходного подхода, как некорректного в данной ситуации, у Оценщика также имелось несколько аргументов. Прежде всего, сотрудники агентств недвижимости города Брянска регулярно проводят опрос своих клиентов и потенциальных покупателей квартир, предлагаемых к продаже через агентства, о мотивах приобретения жилья. Основными мотивами покупки являются приобретение собственной квартиры или улучшение жилищных условий. Приобретение квартир в многоквартирных жилых домах для получения дохода от сдачи в аренду встречается крайне редко. Существующий рынок аренды жилья, формируется за счет «вынужденной» аренды (необходимость в средствах, временный выезд собственника за пределы области, приобретение нового жилья и сохранение старого для детей и т.п.), при этом он продолжает оставаться «серым». Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы. Это обстоятельство не позволяет Оценщику собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам-аналогам.
Использовать же информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования, Оценщик посчитал некорректным, поэтому доходный подход был исключен из расчётов.
По мнению Оценщика, единственно верным подходом к оценке квартиры в многоквартирном доме из трёх существующих подходов можно считать сравнительный подход, который при развитом вторичном рынке жилья и системе хорошего информационного обеспечения ч наиболее точные и объективные результаты при оценке рыночной стоимости типовых тир в многоквартирных жилых домах.
10. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
Для определения рыночной стоимости объекта оценки необходимо, прежде всего, проанализировать варианты наиболее эффективного его использования.