Отобранные объекты сравнения были проданы (выставлены на продажу) в сентябре 2009 г. оценка проведена в сентябре 2009 года. Цены объектов сравнения предложенных к продаже в корректировке не нуждаются.
Корректировка на местоположение. Корректировка вычисляется из анализа сопоставимых сделок в том же секторе рынка. Поправка на местоположение требуется, если характеристики местоположения оцениваемого и сопоставимых объектов существенно различаются. При наличии значительных расхождений необходимо исключить объект недвижимости из числа сопоставимых.
Корректировка на этаж. Этаж, на котором расположен объект оценки, также оказывает влияние на его рыночную стоимость. В ходе анализа продаж квартир за первое полугодие 2009 г. (сведения о продажах получены из еженедельных рекламно - информационных изданий, а также в ходе консультаций с сотрудниками Агентств недвижимости г.Брянска («Наш дом» (тел.51-40-36, 69-61-90), «Стрелец» (тел. 51-17-84, 51-16-64), «БГСН» (тел.64-99-99, 51-11-11), «Жилсервис» (тел.51-59-91, 51-68-98), «Адресъ» (тел.72-00-06, 72-03-08) и др.) оценщик пришел к выводу, что рыночная стоимость квартир, расположенных на крайних этажах (первый в последний) отличается от рыночной стоимости квартир, расположенных на промежуточных этажах в меньшую сторону.
Корректировка на тип дома. В ходе анализа продаж квартир (сведения о продажах получены из еженедельных рекламно - информационных изданий, а также в ходе консультаций с сотрудниками Агентств недвижимости г. Брянска оценщик пришел к выводу, что рыночная стоимость квартир, расположенных в кирпичных домах, отличается от квартир, расположенных в панельных домах в большую сторону.
Корректировка на техническое состояние. Объект оценки находится в удовлетворительном состоянии. Объекты сравнения также находятся в удовлетворительном состоянии. Цены объектов сравнения предложенных к продаже в корректировке не нуждаются.
Корректировка на наличие горячего водоснабжения. В ходе анализа продаж квартир за первое полугодие 2009 г. (сведения о продажах получены из еженедельных рекламно - информационных изданий, а также в ходе консультаций с сотрудниками Агентств недвижимости г.Брянска («Наш дом» (тел.51-40-36, 69-61-90), «Стрелец» (тел. 51-17-84, 51-16-64), «БГСН» (тел.64-99-99, 51-11-11), «Жилсервис» (тел.51-59-91, 51-68-98), «Адресъ» (тел.72-00-06, 72-03-08) и др.
Оценщик пришел к выводу, что рыночная стоимость квартир, где есть горячее водоснабжение, отличается от квартир, где есть индивидуальная газовая колонка в большую сторону.
11.3 Расчет рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом
| Объект оценки | Объект сравнения №1 | Объект сравнения №2 | Объект сравнения №3 | Объект сравнения №4 | Объект сравнения №5 | |
| Цена продажи, руб./кв.м. | 31339 | 38095 | 32813 | 32258 | 34535 | |
| Дата продажи | Апрель 2010г. | Апрель 2010г. | Апрель 2010г. | Апрель 2010г. | Апрель 2010г. | Апрель 20010г. |
| Корректировка на дату продажи | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | |
| Скорректированная цена, руб./кв.м. | 31339 | 38095 | 32813 | 32258 | 34535 | |
| Местоположение | г. Брянск, Володарский район, ул. Володарского | г. Брянск, Володарский район, ул. Володарского | г. Брянск, Володарский район, ул. Гоголя | г. Брянск, Володарский район, ул. Вяземского | г. Брянск, Володарский район, ул. Пушкина | г. Брянск, Володарский район, ул. Пушкина |
| Корректировка на местоположение | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | |
| Скорректированная цена, руб./кв.м. | 31339 | 38095 | 32813 | 32258 | 34535 | |
| Этаж | 3 в 5-этажн. | 1 в 5-этажн. | 3 в 5-этажн. | 1 в 5-этажн. | 1 в 5-этажн. | 4 в 5-этажн. |
| Корректировка на этаж | 0,98 | 1,00 | 0,98 | 0,98 | 1,03 | |
| Скорректированная цена, руб./кв.м. | 30712 | 38095 | 32157 | 31613 | 35571 | |
| Тип дома | Панельный | Панельный | Панельный | Кирпичный | Кирпичный | Панельный |
| Корректировка на тип дома | 1,00 | 1,00 | 0,98 | 0,98 | 1,00 | |
| Скорректированная цена, руб./кв.м. | 30712 | 38095 | 31514 | 30981 | 35571 | |
| Техническое состояние дома | Удовлетворительное | Удовлетворительное | Удовлетворительное | Удовлетворительное | Удовлетворительное | Удовлетворительное |
| Корректировка на состояние дома | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | |
| Скорректированная цена, руб./кв.м. | 30712 | 38095 | 31514 | 30981 | 35571 | |
| Корректировка на техническое состояние подъезда | Удовлетворительное | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 |
| Скорректированная цена, руб./кв.м. | 30712 | 38095 | 31514 | 30981 | 35571 | |
| Техническое состояние | Хорошее | Хорошее | Хорошее | Хорошее | Хорошее | Хорошее |
| Корректировка на техническое состояние | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | |
| Скорректированная цена, руб./кв.м. | 30712 | 38095 | 31514 | 30981 | 35571 | |
| Отделка квартиры | Простая | Простая | Простая | Простая | Простая | Простая |
| Корректировка на отделку | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | |
| Скорректированная цена, руб./кв.м. | 30712 | 38095 | 31514 | 30981 | 35571 | |
| Горячее водоснабжение | Центральное | Индивидуальная газовая колонка | Индивидуальная газовая колонка | Индивидуальная газовая колонка | Центральное | Центральное |
| Корректировка на горячее водоснабжение | 1,03 | 1,03 | 1,03 | 1,00 | 1,00 | |
| Скорректированная цена, руб./кв.м. | 31633 | 39238 | 32459 | 30981 | 35571 | |
| Балкон/лоджия | Балкон | Балкон | Отсутствует | Балкон | Балкон | Балкон |
| Корректировка на наличие балкона/лоджии | 1,00 | 1,03 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | |
| Скорректированная цена, руб./кв.м. | 31633 | 40415 | 32459 | 30981 | 35571 | |
| Удельные веса | 3 | 5 | 4 | 2 | 1 | |
| Стоимость объекта, руб./кв.м. | 38176 |
Рыночная стоимость 1 кв. метра объекта оценки, определенная сравнительным подходом, представляет собой средневзвешенное значение скорректированных цен продажи (предложения) объектов сравнения:
С0ц = (31633х3+40415х5+32459х4+30981х2+35571х1)/(3+5+4+2+1)= 38176рублей
Таким образом, стоимость объекта оценки в целом, определённая по сравнительному подходу составила: 38176 х 32.6= 1 062 662 рублей.
1160565 ( один миллион сто шестьдесят тысяч пятьсот шестьдесят пять) рублей
12. Результат оценки
В зависимости от конкретной ситуации, результаты каждого из трех подходов могут в большей или меньшей степени отличаться друг от друга. Выбор итоговой величины стоимости зависит от назначения оценки, имеющейся информации и степени ее достоверности. Для определения итоговой величины стоимости используется метод средневзвешенного значения, а также активное мнение Оценщика.
Поскольку в своих расчётах Оценщик исключил два из трёх существующих подходов к оценке (затратный и доходный), весовая доля сравнительного подхода принята за единицу. На основании информации, изложенной в Отчёте, принимая во внимание стабильный потребительский спрос на жильё, можно сделать вывод, что при сохранении существующей динамика развития рынка недвижимости в г.Брянске объект оценки останется ликвидным, а его стоить будет иметь тенденцию к увеличению. В результате проведённого анализа и расчётов с использованием существующих методик оценки жилой недвижимости, определили:
Рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 25 декабря 20010 года (округленно) составляет:
1160565
(один миллион сто шестьдесят тысяч пятьсот шестьдесят пять) рублей
Заключение
рыночный стоимость оценка недвижимость
В ходе данной курсовой работы была произведена оценка рыночной стоимости объекта жилой недвижимости, однокомнатная квартиры, расположенной по адресу: г. Брянск., Бежицкий район, ул. Бр. Пролетарской Дивизии, д. 38, кв. 5, освоена методика проведения, изучены стандарты, на которые нужно опираться при проведении самой оценке и составлении отчетов. Также был выполнен анализ состава рынка недвижимости по г. Брянску и по Бежицкому району на основе данных периодических изданий и информации, полученной из информационных баз Интернета.
По мере развития рыночных отношений в современной России проведение оценки постепенно становится неотъемлемой практикой товарно-денежных отношений. Рынок недвижимости с учетом его масштабов и огромного неудовлетворенного спроса физических и юридических лиц имеет большие перспективы для развития и перехода на качественно новый уровень отношений его субъектов. Темпы его развития в значительной мере зависят от совершенствования правовой базы и механизма рыночных отношений. Поэтому необходимость в оценке квартир, как недвижимой собственности будет возрастать с каждым днем.
Список использованной литературы
1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть I .
2. Федеральный закон РФ от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Земельный кодекс Российской Федерации от25.102001 г. № 136-ФЗ.