Экономика недвижимости 7 (стр. 3 из 5)

, (5)

где Vни -сумма невозмещенных инвестиций, Еi - затраты в начале i-го периода (в т.ч. покупка земельного участка), r - количество периодов создания объекта недвижимости. В свою очередь:

, (5а)

где Y - норма отдачи на инвестиции за период.

Прибыль предпринимателя, определенная в рамках затратного подхода составила 20 267 долларов США.

Расчет накопленного износа (впр. 31)

Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта, его морального и экономического устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.

В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ, функциональное устаревание, внешнее устаревание.

Физический износ - это потеря стоимости за счет естественных процессов в ходе эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как устранимым, так и неустранимым. Устранимый физический износ (т.е. износ, который может быть устранен в результате текущего ремонта или повседневной эксплуатации) включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации, которые целесообразны с экономической точки зрения.

Функциональное (моральное) устаревание - это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного объекта обеспечить возрастающие требования или аналогичную полезность по сравнению с новым объектом, созданным для таких же целей. Оно обычно вызвано появлением более совершенных технологий, неудовлетворительной планировкой, несоответствием технических и функциональных требованиям по таким параметрам, как размер, стиль, срок службы, дизайн и т.д. Функциональное устаревание может быть устранимым и неустранимым. Функциональное устаревание считается устранимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых элементов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности и (или) стоимости. В противном случае устаревание считается неустранимым.

Физический износ и функциональное устаревание обычно присущи самой собственности.

Внешнее (экономическое) устаревание вызывается факторами извне - изменением ситуации на рынке (кризис, сокращение спроса, возросшая конкуренция), изменением финансовых и законодательных условий и т.д.

Для определения накопленного износа здания применялся метод разбивки на элементы и учет их удельных весов и износа в общем износе на дату оценки.

Расчет устранимого физического износа

Устранимый физический износ (т.е. износ, который может быть устранен в результате ремонта или повседневной эксплуатации) включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации, которые целесообразны с экономической точки зрения.

Расчет неустранимого физического износа

Что касается величины неустранимого физического износа основных долгоживущих элементов (фундаментов, лестниц, перекрытий, покрытий и стен) части здания, связанного с их несущей способностью, прочностью и надежностью, то оценщики не могут ее констатировать и тем более рассчитать потери по имеющимся материалам, представленным заказчиком из-за того, что несущая способность, прочность и надежность конструкций не определялась. С целью однозначной констатации факта наличия или отсутствия скрытых дефектов в основных несущих конструктивных элементах оцениваемого объекта и связанной с этим возможной величины потерь стоимости из-за неустранимого физического износа основных долгоживущих элементов, оценщики рекомендуют проведение дополнительной технической экспертизы.

Расчет устранимого функционального устаревания

Устранимое функциональное устаревание может оказывать влияние на потерю стоимости при необходимости учета в оцениваемом объекте различных дополнений, замен и модернизаций, а также имеющихся у него «сверхулучшений».

Расчет неустранимого функционального устаревания.

Неустранимое функциональное устаревание может учитываться за счет недостатков (элементов зданий, не включенных в стоимость строительства, но которые должны быть), замен и модернизаций, а также "сверхулучшений". Элементов зданий, не включенных в стоимость строительства, но которые должны быть), а также замен и модернизаций и "сверхулучшений" по оценкам экспертов и оценщиков нет.

Расчет внешнего устаревания

Внешнее устаревание может быть определено как снижение стоимости объекта вследствие влияния неблагоприятных внешних факторов.

Пример расчета накопленного износа и стоимости объекта недвижимости в рамках затратного подхода

Результаты расчета накопленного износа. Таблица 1.

№ строки	Вид износа	Формула	% износа	Значение долларов США
1	Физический износ	"=20%х330 000"	20,00%	66 000
2	Функциональное устаревание	"=10%х330 000"	10,00%	33 000
3	Внешнее устаревание	"=1%х330 000"	1,00%	3 300
4	Итого накопленный износ	31,00%	102 300
Расчет стоимости объекта по затратному подходу Таблица 2.
5	Общая площадь объекта, м2	исх. данные	1000
6	Сметная стоимость строительства объекта, долл. США	исх. данные	300 000
7	Прибыль предпринимателя (ПП - 10% от сметной стоимости), долл. США	"=10%*300 000"	30 000
8	Стоимость восстановления, долл. США	"= 300 000 + 30 000"	330 000
9	Накопленный износ, долл. США	"= строка 4"	102 300
10	Стоимость (право аренды) земельного участка, долл. США	исх. данные	100000
11	Стоимость объекта, долларов США	"=строка 8 - строка 9 + строка 10"	327 700

Сравнительный подход (впр. 33, 28, 27)

СП – совокупность методов оценки стоимости собственности, основанных на сопоставлении недавних продаж подобных объектов.

Преимущества и недоставтки:

Недостатки:

-Несуществует двух абсолютно подобных объектов.

-Влияние нерыночных факторов.

-Отсутствие прозрачного рынка объектов коммерческой недвижимости.

-Сложность раскрытия потенцииала объекта при несоответствии текущего использования наилучшему.

-Не работает в условиях пассивного рынка.

-Недостаточно эффективен при оценке развивающихся объектов

Преимущетсва:

-Дает ниболее объективную оценку рыночной стоимости при прочих равных условимях.

-Базируется на реальных сделках.

-Учитывает сложившуюся коньюнктуру рынка и период экспозиции.

-Пригоден для оценки различных видов стоимости.

-Пригоден для оценки стоимости разлиных прав собственности.

Прцедура применения СП

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности.

Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице.

Подбор сопоставимых объектов, использование которых соответствует наилучшему использованию объекта оценки.

Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых.

Приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

Единицы сравнения

Элементы сравнения

Права собственности на недвижимость.

Условия финансирования.

Тип сделки.

Состояние рынка (дата сделки).

Местоположение.

Физические характеристики.

Экономические характеристики.

Тип использования.

Компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью (оборудование, мебель) .

Доходный подход (впр. 34, 27, 28)

Метод прямой капитализации – переводит годовой доход в стоимость собственности путем деления годового дохода на соответсвующую норму дохода или путем умножения его на соответсвующий коэффициент дохода.

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью тех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.

Доходный подход или имеет две разновидности:

метод прямой капитализации (ПК-метод)

метод капитализации по норме отдачи на капитал (КНО-метод)

Метод капитализации по норме отдачи на капитал, в свою очередь, имеет две модификации:

метод анализа дисконтированных денежных потоков (АДДП-метод)

метод капитализации по расчетным моделям (КРМ-метод)

Преимущества и недоставтки:

Недостатки:

-Имеет большое количество допущений.

-Отсутствие прозрачного рынка объектов коммерческой недвижимости.

-Предполагает подробный анализ экономики объекта.