Министерство образования РФ
ФГОУ Псковский сельскохозяйственный техникум
Курсовая работа
На тему: Оценка рыночной стоимости земельного участка с жилым домом по адресу: г. Псков ул. Декабристов. 46.
Выполнила: студентка 3 курса
Группа 52-31
Иванова М.В.
Проверила: преподаватель Аршинова В.Г.
Псков 2008
Содержание
1. Введение
2. Основная часть
2.1.Сведения о земельном участке
2.2.Сведения о жилом доме
3. Методы, использованные для вычисления оценки объекта недвижимости
4. Вычисления
5. Анализ полученных вычислений
Заключение
Список используемой литературы
Введение
В России при осуществлении оценочной деятельности обязательным к применению является федеральный стандарт оценки. Он содержит общие понятия оценки, подходы, методы и требования к ее проведению. Понятие оценки – это наука о стоимости, часть экономического анализа, опирающаяся на определенные научные принципы и методологическую базу. Является сочетанием математических методов и субъективных суждений оценщика, основанных на его профессиональном опыте.
К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых возможен гражданский оборот. Под объектом недвижимости понимается товар, обращающийся на рынке, прочно связанный с земельным участком, так что его перенос в другое место невозможен без его разрушения, утраты потребительских свойств.
Для реализации дифференцированного подхода к оценке объектов недвижимости они классифицируются в зависимости от их существенных признаков, структуры и масштабов рынков, в рамках которых происходят процессы купли-продажи. По происхождению объекты недвижимости подразделяются на естественные (природные) объекты и искусственные объекты (постройки). Постройки в свою очередь классифицируются на: жилые, офисные, торговые, промышленности, общественно-деловой застройки и т.п.
Понятие стоимость объекта недвижимости имеет множество аспектов. Это и рыночная стоимость и стоимость замещения, стоимость воспроизводства, инвестиционная, страховая, ликвидационная, утилизационная, потребительская, кадастровая оценка земли. В рыночной экономике наибольшее практическое значение имеет рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть продан на открытом конкурентном рынке при всех условиях, удовлетворяющих справедливым торгом, когда продавец и покупатель действуют честно и осознанно и цена не назначается под давлением.
При определении цены объекта оценки определяется денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки. Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке. Существует три общепринятых подхода к оценке:
Доходный, сравнительный и затратный. Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. В нем могут быть
использованы следующие методы: метод капитализации земельной ренты и метод дисконтированного денежного потока, метод остатка и метод предполагаемого вида использования. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.
Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом – аналогом признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Включает следующие методы оценки:
Метод сравнения продаж, метод выделения и метод распределения. Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с зачетом износа и устареваний. Который включает в себя: метод остатка и метод выделения. Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства.
Процесс оценки – последовательность действий, выполняемых в ходе определения стоимости объекта оценки, который обычно включает восемь этапов:
1) Постановка задачи:
- идентифицируется и подробно описывается оцениваемый объект;
-устанавливается цель оценки;
-устанавливается вид оценочной стоимости, подлежащей определению в ходе оценки;
-устанавливается дата оценки.
2) Оценочная методология:
-график работ по оценке;
-источники и способы сбора информации;
-затраты на сбор и обработку информации;
-оценочная методика;
-вознаграждение оценщика.
3) Сбор и обработка данных:
-сбор данных;
-проверка полноты и достоверности данных: отсев излишних и сомнительных данных;
-обработка данных.
4) Определение варианта наилучшего и наиболее эффективного использования:
-соответствие правовым требованиям и ограничениям;
-физическая возможность;
-экономическая осуществимость;
-максимальная продуктивность.
5) Оценка стоимости земельного участка.
6) Оценка стоимости объекта на основе трех общепринятых подходов:
-доходный подход;
-сравнительный;
-затратный.
7) Согласование:
-проверка данных;
-проверка допущений и выводов;
- проверка тематических расчетов.
8) Составление отчета об оценке:
- окончательное заключение об оценочной стоимости.
2. Основная часть
2.1.Сведения об объекте оценки.
1) Сведения об объекте недвижимости:
Оценивается одноэтажный жилой дом, 1959 года постройки.
Общеполезная площадь дома составляет 48,9 кв. м., в том числе жилой площади – 25,9 кв. м.
Дом расположен по адресу: г. Псков, ул. Декабристов, д. 46.
Инвентарный номер 1771
| Литера по пла-ну | Наимено-вание | По наружному обмеру | Фунда-мент | Стены | Пере-кры-тия | Кры-ша | По-лы | ||
| Дли-на,м. | Шири-на,м. | Пло-щадь, кв. м. | |||||||
| А | Жилой дом | 56.6 | Буто-вый | Бревенча-тые | Деревянное | Ши-фер | Линолеум | ||
| А1 | Часть дома | 6.14 | 1.70 | 10.4 | Буто-вый | Шлакобе-тонные | Деревянное | Ши-фер | нет |
| А2 | Часть дома | 6.08 | 6.00 | 36.5 | Буто-вый | Бревенча-тые | Деревянное | Ши-фер | нет |
Кадастровый номер 60:27:030405:25:1771-А
Группа капитальности 3.
Описание жилого дома:
Конструктивные решения.
Фундамент – бутовый
Стены – бревенчатые
Перегородки – дощатые
Перекрытия (чердачное) – деревянное, отепленное
Крыша – шиферная
Полы – дощатые, линолеум
Окна – двойные, глухие, створные
Двери – филенчатые
Отделка:
Внутренняя – обои, окраска
Наружная – окраска
Инженерное обеспечение.
Электричество – да
Отопление – да, печное
Водопровод – да
Канализация – нет
Газоснабжение – да
Физический износ жилого дома составляет – 53%. Физический износ – это потеря стоимости за счет естественных процессов в процессе эксплуатации.
Действительная инвентаризационная стоимость жилого дома в ценах 2005г. составляет – 35552руб. В ценах 2008г. – 46826 руб.
Жилой дом имеет двух сособственников, вид права – общая долевая собственность.
Доля в праве 1/2.
Доля в праве 1/2.
2.1 Сведения о земельном участке
Земельный участок, находящийся по адресу: г. Псков, ул. Декабристов, д.46.
Площадь земельного участка – 0,06 га (600 кв. м.)
По фактическому пользованию – 592,0 кв. м., в том числе:
Застроенная площадь – 186,1 кв. м.
Незастроенная площадь – 405,9 кв. м. Из нее 110,1 – грунт, 295,8 кв.м. – плодовый сад.
Кадастровый номер 60:27:03 04 05:0025
Наименование участка: Землепользование.
Категория земель: Земли поселений.
Разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства.
Сведения о правах:
Пожизненное наследуемое владение доля 1/2.
Пожизненное наследуемое владение доля 1/2.
В). Особые условия:
Вид права на жилой дом – общая долевая собственность.
Доля в праве 1/2.
Доля в праве 1/2.
Вид права на земельный участок – пожизненное наследуемое владение.
Доля в праве 1/2.
Доля в праве 1/2.
Ограничений (обременений) права – не зарегистрировано.
2)Методы, использованные для вычисления оценки объекта недвижимости.
В данной курсовой работе был применен метод улучшений (доходный подход). Улучшения – это все изменения являющиеся результатом деятельности по преобразованию объекта недвижимости для целей его использования.
В связи с тем, что на земельном участке почвенный слой недостаточно плодородный (суглинистая, песчаная почва) были проведены следующие улучшения:
· Доставка почвы – 3000 руб.
· Органические удобрения (навоз) – 5000руб.