Анализ эффективности проекта строительства коммерческой недвижимости (стр. 4 из 5)
Период окупаемости рассчитывается по строке 2 таблицы 3.3. Это период от начала реализации проекта до момента, когда отрицательные числа меняются на положительные (ненулевые).
Чистая текущая стоимость (NPV), измеряемая в рублях, является основным показателем при выборе проекта, рассчитывается по формуле:
NPV = Σ NCFt * PVIFk,t , (3.1)
где t – номер шага;
n – продолжительность расчетного периода.
При этом коэффициент дисконтирования (PVIFk, t) рассчитывается по следующей формуле:
PVIFk,t = 1 / (1 + k)t…………………………..(3.2)
где k – ставка дисконта.
В качестве ставки дисконта может использоваться средневзвешенная стоимость капитала (WACC). Средневзвешенная стоимость капитала рассчитывается по формуле:
, (3.3)где
- доля j-го источника финансирования; 
- стоимость j-го источника финансирования.Стоимость заемных средств (
), измеряемая в %, рассчитывается по формуле: 
, ( 3.4)где
- номинальное значение процентов по долговым обязательствам (например, ставка, указанная в контракте с банком);T – ставка налога на прибыль, %.
Индекс доходности инвестиций (PI) рассчитывается по формуле:
, (3.5)где It – это отрицательные значения чистого денежного потока на t–м шаге.
Индекс доходности инвестиций рассчитывается по данным таблицы 2.7.
Потребность в финансировании определяется как сумма оттоков по инвестиционной деятельности, не перекрываемых притоками (таблица 2.7). Таким образом, для базового варианта инвестиционного проекта потребность в финансировании равна выплатам по инвестиционной деятельности, осуществляемым в текущий момент времени (0-й шаг). По альтернативному варианту потребность в финансировании определится как сумма выплат по инвестиционной деятельности 0-го и 1-го шагов.
Средневзвешенная стоимость капитала рассчитывается в таблице 3.1.
Для базового варианта расчет осуществляется на основе структуры капитала, приведенной в приложении 2. Эта структура условна, она заносится в столбец 2 таблицы 3.1, затем рассчитывается столбец 3.
Стоимость источников финансирования определяется студентом самостоятельно по ситуации в Новосибирске на момент расчетов. Первоначально определяется стоимость кредитов, от нее определяется стоимость остальных источников. Принимается, что стоимость акционерного капитала на несколько процентов больше, а стоимость собственных векселей и облигаций на несколько процентов меньше стоимости кредитов.
При расчете средневзвешенной стоимости капитала по альтернативному варианту предполагается, что разница между «потребностью в финансировании по базовому варианту» и «потребностью в финансировании по альтернативному варианту» покрывается за счет привлечения новых акционеров. Таким образом, при расчете таблицы 3.1 вначале заполняется столбец 3 («Сумма источника»), на основе которого рассчитывается столбец 2. При этом суммы, привлекаемые за счет кредитов, а также собственных векселей и облигаций, в базовом и альтернативном вариантах одинаковые – меняется только размер акционерного капитала. Стоимость источников для базового и альтернативного вариантов одинакова.
Таблица 3.1 - Расчёт средневзвешенной стоимости капитала фирмы
| Наименование источника | Доля источника, % | Сумма источника, р. | Стоимость источника, % годовых |
| 1 | 2 | 3 | 4 |
| Базовый вариант | |||
| Собственные средства: | |||
| 1 Акционерный капитал | 65 | 13 137 150 | 20 |
| Заемные и привлеченные средства: | |||
| 2 Кредиты банков | 25 | 5 052 750 | 18 |
| 3 Собственные векселя и облигации | 10 | 2 021 100 | 15 |
| Альтернативный вариант | |||
| Собственные средства: | |||
| 1 Акционерный капитал | 74,56 | 20 728 450 | 20 |
| Заемные и привлеченные средства: | |||
| 2 Кредиты банков | 18,17 | 5 052 750 | 18 |
| 3 Собственные векселя и облигации | 7,27 | 2 021 100 | 15 |
То есть WACCбаз = (65*20 + 25*18 + 10*15) / 100 = 19 % и
WACCальт = (74,56*20 +18,17*18 + 7,27*15) / 100 = 19,27 %.
Чистая текущая стоимость рассчитывается в таблице 3.2 по вышеуказанным формулам.
Таблица 3.2 - Расчёт дисконтированного чистого денежного потока, тыс. р.
| Показатель | Шаг реализации проекта | ||||||||
| 0 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | |||
| 1 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | ||
| Базовый вариант | |||||||||
| 1 Чистый денежный поток | -19800 | -384 | 5748,018 | 7042,06 | 6516,163 | 7115,009 | 21510,86 | ||
| 2 То же нарастающим итогом | -19800 | -20184 | -14435,982 | -7393,922 | -877,759 | 6237,25 | 27748,11 | ||
| 3 Коэффициент дисконтирования | 1 | 0,840 | 0,706 | 0,593 | 0,499 | 0,419 | 0,352 | ||
| 4 Дисконт рованный чистый денежный поток | -19800 | -322,689 | 4059,048 | 4178,870 | 3249,407 | 2981,54 | 7574,884 | ||
| 5 То же нарастающим итогом | -19800 | -20122,689 | -16063,641 | -11884,771 | -8635,364 | -5653,824 | 1921,06 | ||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | ||
| Альтернативный вариант | |||||||||
| 1 Чистый денежный поток | -18200 | -9567,20 | 4733,036 | 11540,375 | 10713,93 | 11659,006 | 32324,663 | ||
| 2 То же нарастающим итогом | -18200 | -9567,20 | -4834,164 | 6706,211 | 17420,141 | 29079,147 | 61403,81 | ||
| 3 Коэффи циент дисконтирования | 1 | 0,838 | 0,703 | 0,589 | 0,494 | 0,414 | 0,347 | ||
| 4 Дисконтированный чистый денежный поток | -18200 | -8021,255 | -3398,102 | 3952,298 | 8607,591 | 12046,729 | 21327,516 | ||
| 5 То же нарастающим итогом | -18200 | -26221,255 | -29619,357 | -25667,059 | -17059,467 | -5012,738 | 16314,778 | ||
Итого, NPVбаз = 1 921,06 тыс. руб. и NPVальт = 16 314,778 тыс. руб.
Период окупаемости (Pb) состоит из двух частей: количества лет (y) и количества месяцев (m). Рассчитывается по следующим формулам:
Pb = y + m (3.6)
Количество лет до момента окупаемости (y) определяется по формуле:
(3.7)При этом кумулятивный чистый денежный поток (CNCF) на произвольном шаге l определяется по формуле:
(3.8)Количество месяцев до момента окупаемости (m) определяется по формуле:
(3.9)Расчет периода окупаемости:
mбаз = (ǀ-877,759ǀ / 7115,009) * 12 = 1,48 мес.;
Pbбаз = 4 года 1 месяц и 15 дней.
mальт = (ǀ-4834,164ǀ / 11540,375) * 12 = 5,03 мес.;
Pbальт = 2 года 5 месяцев и 1 день.
Расчет дисконтированного периода окупаемости:
mбаз = (ǀ-5653,824ǀ / 7574,884) *12 = 8,96 мес.;
DPbбаз = 5 лет 8 месяцев и 29 дней.
mдоп = (ǀ-5012,738ǀ / 21327,516) *12 = 2,82 мес.;
DPbдоп = 5 лет 2 месяца и 25 дней.
Внутренняя ставка доходности (IRR) рассчитывается исходя из следующего равенства:
(3.10)При расчете внутренней ставки доходности на первом этапе задается любое значение нормы дисконта, рассчитываются коэффициенты дисконтирования и NPV. На втором этапе если NPV имеет отрицательное значение, то норма дисконта уменьшается и расчеты повторяются, если NPV имеет положительное значение, норма дисконта увеличивается и расчеты повторяются, если NPV равна 0, то расчеты прекращаются и IRR принимается равной такой норме дисконта.
Таким образом, IRRбаз = 21,61 % и IRRальт = 31,27 %.
PIбаз = (4 059,048 т.р. + 4 178,87 т.р. + 3 249,407 т.р. + 2 981,54 т.р. +
+ 7 574,884 т.р.) / (19 800 т.р. + 322,689 т.р.) = 1,095 руб. / руб.;
PIальт = (3952,298 т.р. + 8607,591 т.р. + 12046,729 т.р. + 21327,516 т.р.) /
(18 200 т.р. + 8021,255 т.р. + 3398,102 т.р.) = 1,551 руб. / руб.
Также для альтернативного варианта рассчитывается эффективность участия в проекте (NPV инициатора проекта и PI инициатора проекта). Поскольку в альтернативном варианте инициатор проекта привлекает партнеров, то он получит только на часть эффектов, соответствующую его доле в уставном капитале. Эта доля определяется, как отношение акционерного капитала по базовому варианту к акционерному капиталу по альтернативному варианту. Строка 1 таблицы 3.2 умножается на эту величину, после чего рассчитываются NPV инициатора проекта и PI инициатора проекта.
Доля инициатора проекта = 13 137 150 р. / 20 728 450р. = 0,633.
Для оценки рисков проектов рассчитывается точка безубыточности (
) по следующей формуле: