ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ РФ
НОВОСИБИРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ (СИБСТРИН)
Кафедра экономики строительства и инвестиций
Курсовая работа
на тему: Анализ эффективности проекта строительства коммерческой
недвижимости
Студент: Н.Е. Кошелева
Специальность 080502,
«Экономика и управление на предприятии
(в строительстве)», группа 551
Руководители проекта: А.Б. Коган
НОВОСИБИРСК 2011
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
1. ОСНОВЫ ОЦЕНКИ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ
2. РАСЧЁТ ЧИСТОГО ДЕНЕЖНОГО ПОТОКА
3. РАСЧЕТ ПОКАЗАТЕЛЕЙ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ ПРОЕКТА
4. РАСЧЕТ ОТКЛОНЕНИЙ БАЗОВОГО И ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО ВАРИАНТА ПРОЕКТА
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
ЛИТЕРАТУРА
ВВЕДЕНИЕ
Характерной особенностью функционирования российской экономики является принятие управленческого решения хозяйствующими субъектами о реализации инвестиционных проектов в условиях неопределенности и риска. В связи с этим проблема учета многочисленных факторов эффективности инвестиционных проектов актуальна с теоретической и практической точек зрения.
Инвестиционный проект представляет собой вложения средств и сопряженные с ними виды деятельности, обусловленные:
- сформулированной целью;
- ограниченностью финансовых и временных ресурсов за весь срок жизни инвестиционного проекта;
- влиянием внешней среды, через выполнение ряда условий (политических, правовых, институциональных, экономических и т.д.);
- взаимосвязанными процессами вложения разнообразных ресурсов и получения результатов [2].
С учетом изложенного, оценка инвестиционного проекта предполагает сравнение эффективности не только альтернативных вариантов проекта в целом, но и оценку эффективности участия в проекте его реальных и возможных участников [4].
Существует много различных методик оценки инвестиционных проектов, При всём разнообразии подходов все они опираются на ряд базовых принципов обоснования инвестиционных решений, среди которых [2]:
1. использование принципа альтернативности;
2. моделирование потоков продукции и ресурсов в виде потоков денежных средств;
3. оценка проекта по различным критериям и уровням анализа: техническим, коммерческим, институциональным, макроэкономическим, микрофинансовым, социальным, экологическим;
4. использование принятых в мировой экономике критериев оценки эффективности;
5. учёт неопределённости и рисков, связанных с проектом.
Таким образом, цель данного курсового проекта - оценка экономической эффективности вариантов проекта строительства объекта коммерческой недвижимости, а также выбор наилучшего варианта проекта.
В связи с чем, мы выделяем основные задачи проекта:
– закрепление теоретических знаний, полученных при изучении курса «Инвестиционный анализ»;
– развитие навыков оценки эффективности инвестиционных проектов;
– приобретение навыков самостоятельной работы на компьютере при решении конкретных экономических задач.
Данный проект состоит из четырех основных разделов.
В первом разделе рассматриваются основы оценки эффективности инвестиционных проектов, во втором - производится подробный расчет чистого денежного потока. Третий раздел посвящена расчету показателей экономической эффективности проекта, а в четвертом - содержится расчет отклонений базового и дополнительного варианта проекта.
Далее представлена курсовая работа, в котором отражены теоретические и практические основы оценки эффективности инвестиционных проектов.
1. ОСНОВЫ ОЦЕНКИ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ
В данном разделе описываются существующие подходы к оценке эффективности инвестиционных проектов.
Под эффектом понимается результат какого-либо действия. Эффект оценивается в абсолютных (стоимостных, временных, натуральных) либо в относительных (изменения процентов, индексов, коэффициентов) показателях. Эффект может быть положительным, нулевым, отрицательным.
Под эффективностью понимается отношение эффекта к затратам на его получение. Эффективность измеряется в относительных показателях (%, р./р., р./мес. и т.п.).
Сравнение варианта реконструкции и нового строительства целесообразно осуществлять с использованием проектного подхода, когда оба варианта рассматриваются как инвестиционные проекты, по которым рассчитываются показатели экономической эффективности.
Показатели экономической эффективности – это группа показателей, связывающих эффект, время и затраты на его получение. К ним относятся следующие показатели:
→ чистая текущая стоимость;
→ внутренняя ставка доходности;
→ период окупаемости;
→ индекс доходности инвестиций;
→ точка безубыточности.
По альтернативному варианту проекта требуется дополнительное финансирование, которое обеспечивается за счет привлечения партнеров. В этом случае оценивается эффективность участия в проекте. Эффективность участия в проекте оценивается путем расчета вышеуказанных показателей по денежному потоку, получаемому инициатором проекта.
Продолжительность реализации проекта ограничивается расчетным периодом, который разбивается на шаги. Шаги – отрезки, в пределах которых производится систематизация данных, используемых для оценки финансовых показателей. Шаги расчёта определяются их номерами – 0, 1,…n,… Продолжительность шагов может быть различной – месяцы, кварталы, годы. В данной работе продолжительность шага равна одному году.
Расчетный период может быть ограничен несколькими факторами, в частности:
▪ моментом износа основных средств;
▪ максимальной продолжительностью периода прогнозирования;
▪ сроком жизни продукта, реализуемого в рамках инвестиционного проекта.
Износ основных средств приводит к невозможности производства продукции. При определении момента износа могут быть предусмотрены дополнительные капитальные вложения в ремонт и модернизацию основных средств.
Состояние экономики ограничивает период прогнозирования: стабильность позволяет прогнозировать на длительные периоды, при нестабильности прогноз возможен только на короткие периоды.
В условиях современной экономики требования потребителей к недвижимости изменяются в течение нескольких лет.
Для реализации инвестиционного проекта необходимо осуществление трёх видов деятельности:
1) инвестиционной – деятельности, связанной с долгосрочными вложениями капитала в основные и оборотные активы;
2) операционной – деятельности по производству продукции или услуг;
3) финансовой – деятельности по привлечению денег для финансирования проекта.
По каждому виду деятельности рассчитываются денежные потоки. Денежный поток рассчитывается для каждого шага по трём составляющим:
- поступления денег;
- выплаты денег;
- сальдо – разница между поступлениями и выплатами.
Выплаты по инвестиционной деятельности включают:
☻ затраты на создание или приобретение основных средств и нематериальных активов;
☻ затраты на ликвидационные мероприятия;
☻ затраты на финансирование оборотных средств.
Поступления по инвестиционной деятельности включают:
☺ условная или фактическая продажа активов в течение или по окончании проекта;
☺ поступления в результате уменьшения оборотных фондов.
Выплаты по операционной деятельности включают:
☻ расходы (за исключением амортизации);
☻ НДС, налог на прибыль.
Поступления по операционной деятельности включают:
☺ доходы от реализации;
☺ внереализационные доходы.
Поступления по финансовой деятельности включают поступления по всем источникам финансирования. Выплаты по финансовой деятельности включают возврат привлеченных денег и процентов по долговым обязательствам (кредиты, векселя, облигации).
Сумма сальдо денежных потоков от операционной и инвестиционной деятельности называется чистым денежным потоком (NCFt). Чистый денежный поток является основой для расчета большинства показателей эффективности. Для его расчета используются следующие формулы.
ПЧистt = Прибt –НПрибt , (1.1)
где ПЧистt – чистая прибыль, получаемая на t-м шаге;
Прибt – прибыль (налоговая база по налогу на прибыль), получаемая на t-м шаге;
НПрибt – сумма налога на прибыль, рассчитываемая на t-м шаге, определяется по формуле:
НПрибt = Прибt * СНПриб, (1.2)
где СНПриб – ставка налога на прибыль, % (ст.284 НК РФ).
Прибыль рассчитывается по формуле:
Прибt = (Дt –НДСt) – (Рt –НДСt), (1.3)
где Дt – доходы, получаемые на t-м шаге;
НДСt – сумма налога на добавленную стоимость, возникающего на t-м шаге при осуществлении расходов или получении доходов;
Рt – расходы, осуществляемые на t-м шаге, которые определяются в
соответствии со ст.252-270 НК РФ по формуле:
Рt = МатРt + РОТt + Аt + ПрРt (1.4)
где МатРt– материальные расходы, осуществляемые на t-м шаге, р.;
РОТt – расходы на оплату труда, осуществляемые на t-м шаге, р.;
ПрРt – прочие расходы, осуществляемые на t-м шаге, р.
Сумма амортизации на t-м шаге (Аt), определяется по формуле:
Аt = ∑Aj, (1.5)
где Aj – сумма ежемесячной амортизации, р., определяется по формуле:
Aj = Ф * К, (1.6)
где Ф – первоначальная стоимость объекта, р.;
К – норма амортизации, %.
Первоначальная стоимость (Ф) определяется как сумма расходов на его приобретение, сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования (КВ), за исключением НДС [7], определяется по формуле: