Основы управления недвижимостью (стр. 14 из 16)

Только наличие правовой нормы является признаком урегулированности тех или отношений. С другой стороны, только отношения, которые соответствуют правовым нормам, являются действительными (имеющими юридическую силу). Любое отношение включает в себя четыре элемента:

Естественно, что преобладающей частью отношений, имеющих место в любом обществе являются, те, которые связаны с функционированием экономической системы и, в первую очередь, с производством, обменом, распределением и потреблением экономических благ. Именно эти отношения являются самыми существенными при экономическом анализе недвижимости.

Объясняется это тем, что правовое регулирование экономической сферы «определяет правовое положение участников гражданского оборота, основания возникновения и порядок осуществления права собственности...» (п. 1, ст. 2 ГК РФ). Важнейшей особенностью гражданских правоотношений является равенство участников (субъектов) отношений. Помимо гражданских, могут существовать отношения, основанные «на административном или ином властном подчинении одной стороны другой...» (п. 3, ст. 2 ГК РФ).

Таковы общие положения, которые определяют правовое понятие недвижимости. С юридической точки зрения недвижимостью является то, что определено как недвижимость по закону. В этом смысле понятие недвижимости является первичным, служит исходным пунктом последующего экономического анализа, поскольку абсолютно необходимым условием осуществления любой экономической деятельности является наличие правовой среды. В РФ такой законодательной нормой является ст. 130 Гражданского кодекса РФ. Недвижимость является одним из немногих объектов гражданского оборота, которые специально выделены в законодательстве. Недвижимость обладает существенной спецификой как сама по себе (как объект), так и по характеру своего рыночного оборота. Все это положения находят свое отражение в законодательстве.

Основными особенностями недвижимости следует считать:

1. Вещную природу. Любая недвижимость по определению является вещью или материальным активом, если она рассматривается как элемент предпринимательской деятельности. Из этого следует, что, как и любая другая вещь, каждый объект недвижимости обладает полезностью, мерой которой выступает потребительная стоимость (сравнительная полезность одного объекта недвижимости по отношению к другому). Потребительная стоимость может рассматриваться как совокупность конкретных потребительских характеристик, различных для тех или иных видов недвижимости. При этом может различаться как состав характеристик, так и их значимость в общей потребительной стоимости. Стоимостной эквивалент (стоимость) объекта недвижимости зависит именно от его полезности и является прямо пропорциональным по отношению к ней.

2. Прочная связь с землей (стационарность). Нормальное функционирование объектов недвижимости возможно лишь при условии их фиксированного местоположения (см. раздел 2.1.2). При нарушении стационарности неизбежно будет нанесен несоразмерный ущерб назначению объекта недвижимости. Это в равной степени относится к объектам не движимости природного происхождения (леса, многолетние насаждения) и к тем объектам недвижимости, которые являются продуктами труда (здания, сооружения).

Именно эта характеристика является критериальным признаком недвижимости по которому она выделяется среди других вещей (материальных активов).

Сама земля в законодательстве рассматривается как «первый среди равных» объект недвижимости. Это естественно, поскольку земная поверхность в целом и ее отдельные фрагменты являются пространственно операционным базисом всех без исключения процессов жизнедеятельности. Земля — это территория государства, фиксированная в пространстве сфера его суверенитета, определяемая государственной границей. Конкретный фрагмент земной поверхности — земельный участок — является природной основой, на которой существует любое здание, сооружение или строение. Особая роль земли в жизни общества в целом и функционировании экономической системы обуславливает необходимость дополнительного правового регулирования земельных отношений и, в первую очередь, различных режимов землепользования. В РФ основными регулирующими законодательными нормами являются гл. 17 ГК РФ и Земельный кодекс. Весьма существенной является неразрывная связь с землей и для экономического анализа. Как известно, полезность объекта недвижимости определяется не только его собственными потребительскими характеристиками, но к характеристиками местоположения. Соответственно, и стоимостной эквивалент у объектов недвижимости с равной потребительной стоимостью, но различным местоположением будет неодинаковым. Существенное влияние на величину стоимости оказывает и уровень прав, который определяется законодательством. В настоящее время стоимостной эквивалент определяется не для самого земельного участка в составе городской территории, а для прав аренды.

Собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

Государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований. Разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации (федеральную собственность), собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований (муниципальную собственность) осуществляется в соответствии с Федеральным законом “О разграничении государственной собственности на землю”.

В муниципальной собственности находятся земельные участки: которые признаны таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации; право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; которые приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством. В муниципальной собственности могут находиться не предоставленные в частную собственность земельные участки по основаниям, предусмотренным Федеральным законом «О разграничении государственной собственности на землю». В собственность муниципальных образований для обеспечения их развития могут безвозмездно передаваться земли, находящиеся в государственной собственности, в том числе за пределами границ муниципальных образований.

Основания возникновения прав на землю: Права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Права на земельные участки удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Условия приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности:

1. Земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) или в безвозмездное срочное пользование.

2. Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

3. Предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.

4. Земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 настоящего Кодекса.

5. Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

6. Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства за исключением случаев изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц.