Основы управления недвижимостью (стр. 5 из 16)

Отдельное место необходимо отвести частным жилым домам, коттеджам и земельным участкам. Земельный участок без построек стоик треть всего строительства. Выгодно ли его покупать? Такие участки скупают малые фирмы и выстраивают коттеджи стоимостью от 3-х до 10 млн, и продают обеспеченным лицам, которые не хотят тратить свое время на строительство и которым гораздо проще купить, нежели построить.

С другой стороны, участки скупают граждане, у которых доход повыше среднего и которые хотят сами построить себе дом. Строительство ведется своими силами. Но таких очень мало: менее 1%.

В сентябре-декабре 2005 года был введен проект по застройке района жилыми частными домами «Тип 7. Классика». Местоположение домов: 30 частных домов внутри построек из девятиэтажных домов в районе Юго-Западный. Дома площадью в 60 кв. метров и стоимостью в 1,5 млн рублей были раскуплены до начала строительства нулевого цикла. Это говорит о том, что людей уже не устраивает просто квартира, поэтому спрос на частные небольшие дома стоит на третьем месте по приобретению жилья на рынке недвижимости.

Раздел 3 Риэлтерская деятельность

Риэлтерская деятельность на данный момент является постоянно развивающейся сферой услуг, которые оказывают риэлтерские фирмы (юридические лица различных форм собственности), а также риэлтеры – граждане (индивидуальные предприниматели). Риэлтерская деятельность в современных условиях является относительно новым явлением, хотя и посредническая деятельность не является новшеством для Российской Федерации, так как уже несколько сотен лет существуют и успешно работают агенты и брокеры в страховании, брокеры на рынке ценных бумаг. Объекты недвижимости были вовлечены в рыночный оборот в начале 90-х годов, тогда и появилась потребность в профессиональных знаниях и умениях, носителями которых являются риэлтеры.

Риэлтерская деятельность осуществляется юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет, либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с объектом недвижимости и правами на них.

В настоящее время правовое регулирование риэлтерской деятельности осуществляется актами РФ, а также нормативными актами исполнительной власти субъектов РФ. Но риэлтерская деятельность не лицензируется и не подлежит строгому контролю. Среди риэлтеров существует своеобразный кодекс чести, который может соблюдаться или нет отдельными участниками таких отношений на рынке недвижимости. Среди таких «кодексов», разработанный Российской Гильдией Риэлтеров, — Национальные стандарты профессиональной деятельности социально-ответственный бизнес. «Риэлтерская деятельность. Услуги брокерские на рынке недвижимости. Общие требования».

В этом документе прописаны ответственности сторон, требования к качеству услуг, конфиденциальность, права и обязанности.

Российская Гильдия риэлтеров — профессиональная общественная организация, созданная в 1992 году и объединяющая более 700 юридических лиц из 59 регионов России. Российская Гильдия риэлтеров, являясь крупнейшей общественной организацией риэлтеров, выражает идеи и предложения большинства практиков профессионалов, которые работают во всех сегментах рынка недвижимости, начиная от брокерской деятельности на рынке жилья и заканчивая управлением недвижимостью и реализацией инвестиционных проектов.

Как показывает практика, на рынке не так уж много зарекомендовавших себя фирм с хорошей деловой репутацией.

На рынке г. Стерлитамака множество агентств недвижимости и риэлтерских фирм, предоставляющих услуги населению (официально зарегистрированных 17). По проведенным исследованиям по состоянию на 2006 год в среднем фирмы на рынке недвижимости работают 5 лет. Следовательно, пик образования и разворачивания деятельности таких организаций приходится на 2000 год. Давно работающей организацией является АН «Поиск» — 6 лет на рынке. Так же давно работают «Стерлитамакстрой», Государственная Регистрационная Палата при Министерстве Юстиции РБ, Стерлитамакский городской филиал – эти фирмы образованы на базе строительных организаций, т.е. работают по принципу: сами строим –сами продаем. Здесь ведется поддержка покупателя не только в сфере рынка недвижимости, но дополнительно ведётся юридическая консультация. Естественно, что граждане отдают свое предпочтение данным фирмам, которые являются государственными. В последнее время появляется много разнообразных агентств, а так же юридических фирм, которые помогают с оформлением документов по сделкам с недвижимостью.

Но среди риэлторских фирм в последнее время появляется много мошенников - фирм-однодневок, необходимо быть осторожными в выборе фирм, предоставляющих свои услуги. Лучше всего, если Вы перед выбором фирмы посоветуетесь со своими знакомыми у которых уже имеется опыт по работе с какой либо фирмой. По местному телевидению и радиовещанию регулярно передаётся обращение мера г. Стерлитамака, в котором Ахметов Спартак Галеевич просит всех граждан быть предельно внимательными, ведь на рынке недвижимости работают очень крупные деньги - приманка для воров.

Таблица — Агентства недвижимости г. Стерлитамака

№ п/п	Название	Адрес	Предоставляемые услуги	Опыт работы на рынке
1	2	3	4	5
1	Поиск	Голикова 1	Юридическая поддержка, работа с ипотекой, продажа, обмен квартир, домов, участков, коттеджей. Помощь в приобретении жилья в рассрочку с первоначальным взносом 30% и кредитом до 27 лет. Погашает задолженности, узаконивает перепланировку, вводит дома в эксплуатацию, оформляет земельные участки.	6
2	Государственная регистрационная палата	К. Маркса 98	Юридическая поддержка, работа с ипотекой, продажа, обмен квартир, домов, участков, коттеджей. Погашает задолженности, узаконивает перепланировку, вводит дома в эксплуатацию, оформляет земельные участки.	7
3 3	Стерлитамакское городское ипотечное агенство	Одесская 70	Ипотечное жилищное кредитование. Осуществление операций на рынке недвижимости, осуществление оценочной деятельности. Оказание юридических услуг. Землеустройство. Топографо-геодезическая деятельность.	5
4	ООО Дисконт	Пр. Октября 71	Услуги по оформлению купли-продажи, мены, дарения, приватизации недвижимости. Перевод жилого помещения в нежилое, продажа недвижимости с использованием ипотеки. Подготовка документов для ГРП, юридические услуги.	3
5	МУП приватизация жилья	Пр. Октября 20	Операции по обмену и приватизации жилых помещений, готовит полный пакет документов.	2
6	Спринт	Заводская 13а	Покупка-продажа недвижимости, аренда жилья, оформление недвижимости во всех инстанциях.	3
7	Стерлитамакстрой	Дружбы 10а	Ввод домов в эксплуатацию, оформление самовольных строений, перепланировок, представительство в суде. Заключение договоров долевого участия строительства жилья.	8

Большинство агентств предпочитает заниматься такими объектами как квартиры в многоэтажных домах. Это объясняется простотой оформления сделки и большим охватом потенциальных потребителей услуг риэлтера, то есть физических лиц (владельцев квартир).

3.1 База данных риэлтерской фирмы

Любая риэлтерская фирма должна сформировать у себя базу данных, где приводятся предлагаемые к продаже объекты недвижимости, а так же указывается спрос на объекты недвижимости. Электронные базы данных формируются при помощи компьютерных программ, но одновременно с этим формируется база данных на бумажном носителе.

База данных необходима для работы с клиентом, для анализа рынка, спроса и предложения на нем. Чем больше опыт работы риэлтерской фирмы, тем более обширна её база данных, следовательно, клиент имеет больше шансов быстро и выгодно совершить нужную сделку.

При поступлении новой заявки на отчуждение агент заполняет карточку с характеристиками объекта недвижимости. Если в фирму обратится человек желающий приобрести объект недвижимости, то ему смогут предоставить информацию, удовлетворяющую его требованиям к предполагаемой покупке.

Так создаются листинги фирм, являющиеся первоначальным источником данных о ценах и сделках. Многие фирмы производят и регистрацию спроса тоже. Листинги содержат первоначальную стоимость квартир, выставленных на продажу.

Многие агентства недвижимости контактируют друг с другом, это облегчает деятельность и позволяет поделиться накопленным опытом.

3.2 Структура риэлтерской фирмы

Для таких организаций характерна линейная структура управления и вертикальное подчинение. Условно можно разделить фирму на два отдела технический и юридический: в техническом отделе занимаются непосредственно объектом недвижимости, а в юридическом всей документацией необходимой для сделок с объектом (т.е документами физического или юридического лица, осуществляющего сделку и документами предоставленными техническим отделом). Отдел оценки взаимодействует с производственно техническим отделом посредством горизонтальных связей.