Основы управления недвижимостью (стр. 8 из 16)

Исходя из изложенного, часто встречающееся в публикациях выражение «средняя цена квартир в городе N на 1.01.06» не имеет смысла, т.к. в нем нарушено правило об уточнении понятия цены (следует писать «средняя цена предложения квартир»); если же имелись в виду цены сделок, то следует писать «средняя цена сделок за 31.12.05» (если осреднялись сделки за один день), или «за 12.05» (если осреднялась выборка за месяц).

Первый вариант вряд ли реален, поскольку выборка сделок за один день слишком мала. Таким образом, следующее правило требует фиксировать (пояснять) используемый способ привязки средних данных к определенному моменту времени.

Наличие достаточно большой последовательности помесячных (понедельных) данных о средних значениях изучаемых показателей (динамического ряда) позволяет построить график изменения показателя во времени; первым шагом при этом является построение ломаной линии, проходящей через отмеченные точки на графике. Однако, останавливаться на этом шаге и делать выводы об изменении показателя за месяц, квартал, год по разности значений точек можно лишь при достаточно большом объеме выборок, когда для каждой пары точек всего ряда соблюдается следующее правило:

С2>С1+D,

где С2, С1 - большее и меньшее значения показателя.

В противном случае необходимо сделать второй шаг - сглаживание ряда. Правило сглаживания состоит в том, что следует провести (хотя бы от руки) плавную линию так, чтобы близкие точки отклонялись от нее примерно на равные расстояния. Желательно выполнить эту операцию более строго, проведя аппроксимацию полученной кривой одной из простейших функций (например, полиномом невысокого порядка) и определив ее коэффициенты специальными методами математической статистики, например, методом наименьших квадратов.

Дальнейшее правило состоит в том, что проценты, прироста или снижения показателей за определенный период вычисляются по точкам кривой, а не по фактическим значениям, и точность их при этом повышается.

Полученная согласно правилам аппроксимационная кривая представляет собой простейшую модель исследуемого процесса. Однако использовать ее для целей прогнозирования возможно лишь на коротком участке (один-два месяца), и лишь когда изменения тенденций не ожидается.

Более глубокий анализ и прогноз возможен, когда математическая модель процесса построена на основе выявленных закономерностей протекания исследуемого процесса. Такими закономерностями являются, например, общая закономерность s-образного роста цен на жилье при переходе от централизованной к рыночной экономике и корреляционная связь между темпами роста курса доллара к рублю и рост долларовых цен на жилье. В результате получена двухпараметрическая модель вида:

Ц(Т)=А/(1+ехр(В+СТ)) + кх(Т) + еrr,

где Ц — цена 1 кв. м общей площади квартиры;

Т — порядковый номер месяца;

А, В, С, к — постоянные коэффициенты (параметры модели);

х — прирост месячных темпов девальвации.

Построенная на их основе математическая модель процесса изменения цен на жилье в Москве, Барнауле, Рязани успешно использовалась для прогноза цен на год вперед.

Финансовая доступность жилья на рынке для населения - показывает, сколько. лет среднестатистическая семья или домохозяйство; того или иного города России должна откладывать весь свой суммарный годовой денежный доход (в другом варианте - всю заработную плату всех работающих членов семьи за год), чтобы купить на первичном или вторичном рынках жилья стандартную двухкомнатную квартиру.

В качестве стандартной, в соответствии с методикой Всемирного Банка и Хабитата ООН, для России выбрана двухкомнатная квартира. Такие квартиры составляют до 45 % от общего числа жилищных единиц практически каждого российского города.

Стандартная квартира характеризуется следующими признаками:

— расположена в районах города, прилегающих к его центру (но не в самом центре и не на окраине) - так называемое «второе кольцо».

— находится в многоэтажном панельном доме стандартной планировки (девяти - или двенадцатиэтажный дом), имеет кроме 2 комнат, кухню, санузел, холодное и горячее водоснабжение газовую или электроплиту.

— общая площадь - 48 кв.м.

Средняя цена стандартной квартиры на первичном и вторичном рынках жилья в городах определяется по данным риэлтерских фирм либо может быть рассчитана с помощью средних цен.1.кв. м общей площади проданных квартир, умноженных на общую площадь стандартной квартиры.

Уровень доходов берется в расчете на домохозяйство. Вообще в российской статистике показатели уровня жизни традиционно исчисляются на душу населения. Однако в последние годы все чаще объектом наблюдения оказывается семья или домохозяйство (в понятии «домохозяйство» объединяются семьи из двух и более человек и ведущие самостоятельное хозяйство одиночки).

Доступность жилья для домохозяйств сильно дифференцирована по регионам и по городам России. На первичном рынке она изменяется от 1,27 лет в Воркуте (где очень низкие цены на жилье при относительно невысоких доходах) до 28,24 лет в Анапе (где высокие цены на жилье сочетаются с низким уровнем официально зафиксированных доходов). Неожиданно, на первый взгляд, доступно для населения самое дорогое среди всех городов жилье в Москве (11,06 лет). Это объясняется самыми высокими среди других регионов денежными доходами (не зарплатой!) москвичей.

На вторичном рынке жилья практически та же картина — наиболее доступно жилье в северных и промышленных городах (Воркута, Ухта, Череповец, Вологда, Новый Уренгой, Златоуст), а наименее - на Северном Кавказе (Ростов-на-Дону, Анапа), в Поволжье (Самара, Ульяновск), и в городах юга Сибири (Тюмень, Омск, Новосибирск, Красноярск, Иркутск, Барнаул).

Анализ динамики доступности жилья показывает, что на протяжении 1994г. она, в целом, понизилась. Количество среднегодовых доходов, необходимых для покупки двухкомнатной квартиры на первичном рынке, увеличилось (в среднем по сопоставимому списку городов) с 8,8 в 1993г. до 12,1 в1994г.; на вторичном - с 8,4 - до 10,2 (данный результат получен, правда, без учета разного объема сделок по городам). Это при том, что рынки жилья в городах получили за этот год достаточно существенное развитие практически все взаимодействия на рынке жилья стали более масштабными, а соответствующие зависимости - статистически более надежными.

4.2 Анализ рынка недвижимости г. Стерлитамака

Анализ состояния рынка включает несколько этапов.

— Изучение состава и состояния фонда объектов недвижимости города.

— Анализ законодательной базы.

— Анализ объема спроса и предложения и их соотношения.

— Анализ объема и структуры сделок.

— Анализ цен на первичном и вторичном рынках.

— Анализ ценовой ситуации (Типизация объектов по качеству, размеру, местоположению, исследование влияния параметров на цену).

Существует несколько классических факторов определяющих стоимость объекта недвижимости:

Физические — природные (земля, климат), искусственные (инфраструктура города)

Социальные — размер семьи, уровень жизни.

Экономические — уровень дохода, налоговая политика, финансово-кредитная система, уровень цен, уровень занятости населения.

Немаловажное влияние на цену оказывает время продажи, материал стен, планировка, кухня, этаж, балкон, период застройки, общая площадь, количество комнат, расстояние до центра, престижность.

Анализ рынка недвижимости г. Стерлитамака представлен по ценам предложения по состоянию на период с 1.02.2006 по 1.04.2006 года. В течение этого времени на основании печатных источников: газет «Из рук в руки», «Все о недвижимости» и телевизионных объявлений составлялась выборка по различным секторам рынка. В выборке представлены только те сектора, в обороте которых участвуют физические лица. Предложения по продаже недвижимости от агентств, действующих на рынке г. Стерлитамака, не представлены в выборке, так как стоимость услуг риэлтера искажает действительную рыночную стоимость объекта.

Диаграмма — Предложение недвижимости по состоянию на 1 февраля 2006 года

Диаграмма — Предложение недвижимости по состоянию на 1 марта 2006 года

Диаграмма — Предложение недвижимости по состоянию на 1 апреля 2006года

Как видно из диаграмм колебания предложения по различным секторам невелики. В большей степени оборот наблюдается в секторах: однокомнатных и двухкомнатных квартир, домов частного заселения. Наиболее маленький оборот наблюдается в секторе домов коттеджной постройки и в секторе многокомнатных квартир. В марте в два раза вырос спрос по садовым домикам (дачам), что, конечно же, связано с сезонным падением спроса на него.

Зимой активность спроса повышается на дома и квартиры по сравнению с летним периодом. Это объясняется еще большей бумажной волокитой в период отпусков, чем обычно. Поэтому немногие люди совершают сделки в летнее время. По данным аналитиков есть несколько вариантов в развитии и существовании рынка недвижимости, в зависимости от политики государства и развития самого рынка и расширения сферы деятельности его участников.

Рынок недвижимости г. Стерлитамака обладает характерными чертами российского рынка недвижимости, поэтому прогнозы специалистов отражают и ситуацию на рынке Стерлитамака.

В Стерлитамаке наиболее популярны однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Это связано с небольшой ценой большим количеством молодых семей. Много студентов ежегодно приезжает в Стерлитамак из района, и собирается остаться здесь, чтобы жить и работать.