3. ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПЛАН ПРОЕКТА
3.1 Инвестиционный план проекта
Планируется, что срок реализации проекта составит 48 месяцев, инвестиционной фазы - 36 месяцев, в том числе, строительно-монтажные работы - 24 месяца.
Инвестиционный бюджет проекта
При реализации проекта планируются следующие виды работ:
• общепроектные работы (проектирование, подготовительные работы, снос существующих строений, перенос трансформаторной подстанции),
• строительно-монтажные работы (строительство зданий и паркинга),
• прочие работы (благоустройство территории, строительство наземного паркинга).
Общая сумма инвестиционного бюджета проекта составит 465,3 млн. руб. без НДС и 555,96 млн. руб. с НДС или 46320 руб. на 1 кв.м. общей площади комплекса.
4. ФИНАНСИРОВАНИЕ ПРОЕКТА
4.1 Источники и стоимость финансирования проекта
Финансирование проекта
Финансирование проекта осуществляется за счет собственных средств, кредитов коммерческих банков.
Собственное финансирование: потребность проекта в собственном финансировании составила 98,88 млн. руб. До получения разрешения на строительство проект финансируется за счет собственных средств (1-й проектный год) в размере 43,71 млн. руб.
Кредитное финансирование: сумма кредита составит 267,3 млн. руб.
Процентная ставка по кредиту - 11% годовых. Валюта кредита - рубли. Сумма процентов по кредиту - 31,11 млн. руб. Кредитная линия открывается в 1 квартале 2-го проектного года.
Погашение тела кредита и процентов по кредиту
Погашение процентов по кредиту планируется за счет собственных средств и продажи объекта.
Погашение тела кредита начинается во 2-м квартале 3-го проектного года и в 4-м квартале 3-го проектного года сумма кредита погашается в полном объеме за счет поступлений от реализации площадей жилого комплекса.
5. ФИНАНСОВАЯ МОДЕЛЬ
5.1 Основные финансовые допущения
При планировании денежных потоков по проекту предполагалось, что поступления от продажи будут соответствовать доходам.
1) Операционные расходы комплекса включают в себя расходы, связанные с организацией продажи площадей и машиномест в жилом комплексе -3% от суммы поступлений от реализации.
2) Налог на прибыль - 20%.
3) Налог на добавленную стоимость - 18%.
4) Ставка дисконтирования - 14%.
5.2 Основные риски проекта
| Риски | Описание | Вероятность | Меры | ||||
| Производственные риски | |||||||
| Процедурно-согласовательный риск | Проявляется в том, чтовозможны значительные задержки, ли6о отказы соответствующих государственных инстанций утвердить, подписать либо дать положительное заключение на сдачу объекта в эксплуатацию. | Средняя | Во избежание этого риска либо для того, чтобы свести его до минимума, необходимо готовить и предоставлять необходимые документы заблаговременно | ||||
| Строительный риск | Состоит в том, что качество и эксплуатационные характеристики зданий не будут соответствовать высокому требованию и классу выставляемых на продажу объектов недвижимости. | Низкая | Необходимо усиление процедуры контроля на ранних этапах реализации проекта со стороны независимого технадзора. | ||||
| Коммерческие риски реализации | |||||||
| Риск невозможности продажи помещений в запланированный срок | Характеризуется тем, что не будет выполнен взапланированный срок тот объемпродаж помещений, который заложен в расчетах. | Низкая | Рекламное продвижение необходимо начинать как можно раньше, чтобы ознакомить потенциальных покупателей с новым продуктом. | ||||
| Ценовой риск | Проявляется в том, чтореализующая площади структура может оказаться не в состоянии продать помещения по установленной стоимости в установленные сроки. | Низкая | Во избежание риска в долгосрочном периоде необходимо учитывать конъюнктуру рынка не только сегодняшнего дня, но и будущую и производить расчеты будущей стоимости продажи на основе расчетных методов. | ||||
| Общеэкономические риски | |||||||
| Инфляционный риск | Опасен неадекватным определением финансовых результатов деятельности предприятия вследствие образования инфляционной | Средняя | Для минимизации убытков необходимо проводить расчеты исходя из долларового эквивалента или с учетом коэффициента официального индекса инфляции. | ||||
| Налоговый риск | Характеризуется изменением порядка, перечня и размеров налогов, которые уплачиваются предприятием. | Низкая | Избежать данного риска практически невозможно. Для недопущения убытков необходимо включать в договоры с партнерами положения о пересмотре условий в случае изменений в налоговой системе или других законодательных изменений. | ||||
| Внешние форс-мажорные обстоятельства | |||||||
| Природные форс-мажорные обстоятельства | Включают все риски, возникающие вследствие действия непреодолимых сил (например, природных факторов или техногенных катастроф). Данные риски могут привести к образованию очень крупных убытков. | Низкая | Для упреждения возможных последствий от этих рисков необходимо использовать страхование в надежной страховой компании, как на этапе строительства, так и после ввода в эксплуатацию до момента реализации. | ||||
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
1. Разработка бизнес-плана проекта. Учебное пособие./ Новиков М.В., Бронникова Т.С. Таганрог: ТРТУ, 2001. 46с.
2. Бизнес - план. / Методические материалы. /Под ред.: Р.Г. Маниловского - М.: Финансы и статистика, 2004.
3. Белолипетский В.Г. Финансы фирмы: Учеб. пособие. - М.: Инфра - М., 2002.
4. Блеквелл Э. «Как составить бизнес-план».- М: “ИНФРА-М”, 2003.
5. Глазунов В.Н. Финансовый анализ и оценка риска реальных инвестиций. - М.: Финстатинформ, 2001.
6. Попов В.М., Кураков Л.П., Ляпунов С.И.,Мингазов Х.Х.“Бизнес-план-отечественный и зарубежный опыт. Современная практика и документация”. - М.; Финансы и статистика, 2001г.
7. Попов В.М. «Сборник бизнес-планов с комментариями и рекомендациями” - М.; Финансы и статистика, 2004.
8. Уткин Э.А., Кочеткова А.И.”Бизнес-план”.- М:”АКАЛИС”, 2006.
9. http://www.sginvest.ru/node/9
10. www.cfin.ru