Ставка денежных поступлений на собственный капитал не способна учесть последствий подоходного налогообложения, изменений в стоимости собственности и сокращения основной суммы ипотечного долга. Она также не может описать конечную отдачу. Тем не менее, данная техника обычно используется инвесторами в недвижимость.
Когда используется техника чистого располагаемого дохода, ставка рассчитывается путем деления суммы денежных поступлений до уплаты налога и экономии на налоге либо выплат налога (денежные поступления после уплаты налога) на первоначальные инвестиции в собственный капитал.
Однако получаемая этой техникой ставка может ввести в заблуждение по тем же причинам, что и ставка денежных поступлений на собственный капитал. Кроме того , поскольку ускоренный износ и высокие процентные выплаты в ранние годы владения приносящей доход собственностью часто приводят к искусственному завышению бухгалтерских убытков в эти (но не в последующие) годы, то процентные ставки NSI могут дезориентировать, они также не учитывают налоги, выплачиваемые при продаже собственности.
При применении техники общих годовых поступлений на собственный капитал сумма прогнозируемых денежных поступлений, экономии (или выплат) налога, повышения (или снижения) стоимости объекта и сокращения ипотечного долга соотносится либо с первоначальными инвестициями в собственный капитал, либо с рыночной стоимостью собственного капитала, что дает ставку дохода за каждый год.
Помимо уже описанных минусов, присущих методам денежных поступлений на собственный капитал и чистого располагаемого дохода, у данной техники есть еще один недостаток. Повышение стоимости собственности и сокращение ипотечного кредита не могут быть реализованы вплоть до продажи или в некоторых случаях до рефинансирования объекта. При определении ставки дохода инвестору следует относить цифры, характеризующие повышение стоимости объекта и сокращение ипотечного долга , на тот год или годы, когда ожидается их реализация в денежном выражении.
Метод среднегодового дохода предполагает нахождение среднегодовой суммы притока средств от инвестиции и ее последующее деление на начальную величину собственного капитала. Хотя данная техника широко применяется инвесторами в недвижимость для определения ставок дохода, она не учитывает времени притока средств от инвестиций. Данный метод не учитывает разницу в стоимости между деньгами, получаемыми немедленно, и теми, поступление которых ожидается в отдаленном будущем.
Тем не менее, у данного метода есть два больших плюса. Первый - это легкость в расчетах, что, по-видимому, и является причиной применения его многими собственниками, (Для расчета ставки из общего притока денежных средств вычитается сумма инвестиций и результат делится на произведение числа лет, составляющих период владения, и первоначального собственного капитала). Второе большое преимущество состоит в том, что метод среднегодового дохода покажет приблизительную величину внутренней ставки дохода, если будут соблюдены следующие два условия:
1. В течение всего периода владения величина притока средств от использования объекта остается неизменной.
2. Выручка от продажи после уплаты налога равна первоначальным инвестициям в собственный капитал.
Результаты применения метода среднегодового дохода к оцениваемой собственности будут зависеть от избранного периода владения и от того, проводится ли анализ на доналоговой или посленалоговой основе.
Техника чистой текущей стоимости предусматривает дисконтирование и приведение притока средств от инвестиций к текущей стоимости по заранее определенной ставке дисконта. Затем полученная текущая стоимость сравнивается с текущей стоимостью самих инвестиции (оттока средств). Вели текущая стоимость инвестиций превышает текущую стоимость притока средств, то предложенный вариант инвестиций отвергается, поскольку он не способен обеспечить минимальную приемлемую ставку дохода, В ином случае предложенные инвестиции принимаются к рассмотрению.
Теоретически заранее определенная ставка дисконта, используемая для расчета чистой текущей стоимости, - это стоимость капитала. Однако на практике довольно трудно выбрать подходящую ставку.
В технике чистой текущей стоимости применяется дисконтирование, т.е. она принимает в расчет стоимость денег во времени, К сожалению, этот метод требует использования заранее определенной "барьерной" (пороговой) ставки и поэтому не позволяет выявить ставку дохода, которую, как ожидается, принесут предложенные инвестиции (или принесли фактические инвестиции).
1.3. Нормативно-правовое регулирование операций с недвижимостью в Украине.
Проведение операций с недвижимостью всегда связаны с высокой степенью ответственности и риска. Основными условиями для развития рынка недвижимости является законодательное обеспечение купли-продажи земельных участков под строительство, определенные и гарантированные права собственности на недвижимость, демонополизация строительного бизнеса.
В настоящее время нет определенного закона либо кодекса законов о недвижимом имуществе, поэтому данная сфера регулируется различными законами:
· Гражданский кодекс Украины (ГКУ), ст. 41-44 определяющие форму и обязательное содержание договора, ст. 45-46, определяющие последствия несоблюдения формы договора, ст. 47 декларирующая обязательность нотариальной формы и последствия ее несоблюдения, ст. 48-60, определяющих недействительность сделок, а также статьи 62-70 регламентирующих деятельность посредников в заключении договоров;
· Закон Украины «Об ипотеке». С принятием закона об ипотеке банки получили возможность рефинансирования ресурсов, вложенных в кредиты под обеспечение недвижимости, посредством выпуска и размещения ценных бумаг (сертификатов, закладных, облигаций), которые являются конкурентными по отношению к сберегательным сертификатам и облигациями предприятий. Преимуществ их в том, что они надежны, поскольку обеспечены залоговым имуществом;
· Закон Украины «О нотариате» от 24 марта 1998 г. №210/98-ВР, в частности глава 5 регламентирующая процедуру удостоверения соглашений;
· Закон Украины «О государственной регистрации вещественных прав на недвижимое имущество и их ограничение», который определяет общие принципы, правовые и организационные начала привлечения средств физических и юридических лиц с целью массового строительство жилья, а также учитывает особенности управления этими средствами;
· Закон Украины «О финансово-кредитном механизме и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью»;
· Закон Украины «О налоге с доходов физических лиц».
Статья 181 Гражданского кодекса Украины дает определение недвижимости, как недвижимые вещи, к которым относятся земельные участки, а также объекты размещенные на земельном участке, перемещение которых является невозможным без их обесценивания и изменения их предназначения.
Вступивший в силу 1 января 2004 закон Украины «О налоге с доходов физических лиц» дает свое определение недвижимости, которое включает землю, дома и сооружения. С уточнением, что в стоимость земли входят также какие-либо ее капитальные улучшения, в частности, планировка, осушение и дороги.
Невыполнение требований Гражданского кодекса Украины касающихся регистрации и засвидетельствования операций с недвижимостью может привести к признанию договоров недействительными. Согласно статье 657 ГК Украины договор купли-продажи земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) либо другого недвижимого имущества составляется в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Статья 793 и 734 ГК такой же порядок предусматривают для договора найма дома либо другого капитального сооружения сроком более чем на 1 год.
Сделки с недвижимостью регистрируются в следующих органах:
· Нотариат – нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, оформление документов сделки;
· Государственная регистрация прав собственности на недвижимое имущество осуществляет Бюро технической инвентаризации (БТИ) в рамках определенных административно-территориальных единиц на основе соответствующих решений исполнительных органов местного самоуправления.
Согласно новой редакции «Временного положения о порядке государственно регистрации прав собственности на недвижимое имущество» (Приказ Министерства юстиций от 17.05.2004 N 36/5) государственной регистрацией прав собственности на недвижимое имущество является внесение записи в Реестр прав собственности на недвижимое имущество в связи с возникновением, существованием либо прекращением права собственности на недвижимое имущество, которая осуществляется БТИ по местонахождению объектов недвижимого имущества на основе правоутврерждающих документов за средства лица, которое обратилось в БТИ.
В соответствии с Законом Украины «О налоге с доходов физических лиц» базой налогообложения операций с недвижимостью является прибыль, т.е. разница между доходом и затратами, и составляет с 2007 года 15%. Доход от наследования и дарения облагается по одной и той же процентной ставке – в соответствии со статьями 13 и 14 Закона. Эти статьи вступили в силу с 01.01.2005 г. Процентная ставка налога зависит от того, какое лицо вступает в право наследства или принимает подаренное имущество, и от того, какой вид имущества. Ст.7 Закона устанавливает, что налоговые ставки могут равняться: 0%, 5%, 15%, 13%, 30% (26%).
Другими законами, регулирующими рынок недвижимости Украины являются: