При формировании портфеля, ориентированного на рост стоимости активов, особенно важно соблюдать определенную пропорцию между краткосрочными и долгосрочными инструментами инвестирования, поскольку для поддержания определенного уровня ликвидности необходимы краткосрочные инструменты инвестирования, а для достижения поставленной цели - существенный рост стоимости активов портфеля в долгосрочном периоде. Кроме того целесообразно иметь в структуре портфеля различные инструменты инвестирования.
Если в нулевой момент стоимость объекта недвижимости равна V0, а стоимость портфеля равна Vp= V1 +V2 ...+ Vi =Sni =1VI, то в момент времени t+ n стоимость каждого отдельного актива может быть выше или ниже V0 , точно также как и стоимость всего портфеля активов. Для определения динамики стоимости объектов доходной недвижимости и стоимости портфеля недвижимости необходимо учитывать следующие виды рисков:
¨ риск измененияожидаемого потока доходов отдельных типов недвижимости;
¨ региональный риск;
¨ инфляционный риск;
¨ риск изменения налоговых ставок на капитал и на недвижимость;
¨ риск изменения коэффициента капитализации;
¨ при использовании заемного капитала кредитный риск;
¨ риск снижения ликвидности рынков недвижимости.
Качественное управление данными видами рисков должны привести к росту стоимости активов портфеля, поскольку стоимость недвижимости в период времени t0 + nесть функция от ликвидности рынка недвижимости, регионального риска, кредитного риска, инфляционного риска, изменений в налогообложении на капитал и на недвижимость, потока доходов от недвижимости.
Связи между стоимостью активов портфеля и данными видами рисков характеризуются статистической зависимостью, то есть изменение одной из величин влечет изменение распределения другой величины, поскольку обе величины (например, стоимость актива и поток доходов) подвержены действию многих факторов, причем среди них есть факторы общие для данных величин. Более точно данную зависимость можно определить как корреляционную, то есть при изменении одной из величин изменяется и среднее значение другой величины.
Необходимо учитывать, что перечисленные виды рисков воздействуют на стоимость в различных направлениях. Например, инфляционный риск и инфляционные ожидания вызывают рост стоимости недвижимости, поскольку вложения капитала в недвижимость является традиционным средством защиты от инфляции.
Влияние рассмотренных видов риска на стоимость активов портфеля недвижимости отражено в Таблице 5:
Таблица 5. Влияние факторов риска на стоимость объектов недвижимости.
| виды риска | рост фактора | изменение стоимости актива |
| риск измененияожидаемого потока доходов отдельных типов недвижимости | рост потока доходов | рост стоимости актива |
| региональный риск | рост риска | снижение стоимости |
| инфляционный риск | рост темпов инфляции | рост стоимости |
| риск изменения налоговых ставок на капитал | рост налогов на капитал и на недвижимость | снижение стоимости |
| риск изменения коэффициента капитализации | рост коэффициента капитализации | снижение стоимости |
| при использовании заемного капитала кредитный риск; | рост кредитного риска | снижение ликвидности рынка недвижимости и стоимости недвижимости |
Необходимо учитывать, что стоимость портфеля недвижимости не зависит от финансовой структуры инвестируемого капитала.
Планирование доходности портфеля недвижимости. Планирование доходности портфеля недвижимости основано на подборе соответствующих типов недвижимости и учете систематической ошибки (Таблица 6).
Формирование портфеля недвижимости проходит в несколько этапов:
¨ в соответствии с требованиями к требуемой ставке доходности подбираются определенные типы недвижимости;
¨ рассматриваются возможные варианты размещения типов недвижимости в различных регионах в зависимости от доминирующих категорий занятости;
¨ рассматриваются возможные варианты размещения типов недвижимости в различных регионах в зависимости от зоны показателей занятости.
Таблица 6. Планирование ставки доходности портфеля недвижимости.
| категории | Средняя ставка доходности актива в ретроспективном периоде, % | Планируемая доля актива в портфеле, % | Фактическая доля актива в портфеле, % | Систематическая ошибка в ставке доходности | Ставка доходности портфеля |
| 1. Тип недвижимости:¨ офисная….........¨ розничнойторговли...........¨ жилая недвижимость..¨ гостиницы........¨ индустриальная недвижимость.. | |||||
| 2. Доминирующие категории занятости:¨ ТЭК…………….¨ промышленноепроизводство.....¨ финансовые услуги.................¨ сервис.................¨ диверсифицированная занятость............¨ неопределенная занятость............ | |||||
| 3. Зоны показателей занятости:¨ традиционно высокая занятость............¨ вновь возникшая высокая занятость ...........¨ циклическая занятость………¨ традиционно низкая занятость............¨ вновь возникшая низкая занятость |
Планируемая доходность портфеля есть функция от ставки доходности отдельных активов и структуры портфеля. Доходность портфеля определяется как средневзвешенная с учетом систематической ошибки.
Обязательным этапом в управлении портфелем инвестиций в недвижимость является сравнение прогнозируемой ставки доходности каждого актива или портфеля с фактически полученной ставкой доходности. Если Re (ожидаемая ставка доходности портфеля) отклоняется от фактически полученной ставки доходности R (Re<R или Re>R), то возникает систематическая ошибка - результат неполной и неточной информации, используемой при прогнозе ставке доходности. Величина систематической ошибки определяется как разность между Re и R, то возможен как положительный сдвиг, так и отрицательный. В результате возникновения систематической ошибки возможна практически при любом проекте вложения капитала ситуация, когда считавшийся неприемлемым проект при положительном сдвиге за счет систематической ошибки окажется вполне выгодным и наоборот (при отрицательной систематической ошибке). Во избежание систематической ошибки необходима более полная, достоверная информация, получение которой связано с большими затратами. В силу этого рекомендуется сравнивать стоимость дополнительной информации (определяемой необходимой точностью расчета инвестиционного проекта) с затратами на ее получение. При использовании полной, своевременной и достоверной информации в процессе планирования ставки доходности портфеля систематической ошибке не будет.
Оптимизация портфеля недвижимости в процессе управлении. Как было рассмотрено выше, базовая модель формирования портфеля активов содержит 3 основных элемента:
¨ определение возможностей инвестора или управляющего портфелем инвестиций;
¨ определение целей и предпочтений инвестора;
¨ определение приемлемого уровня риска.
Возможности инвестора в доходную недвижимость в значительной степени определяются величиной собственного капитала инвестора, возможностью привлечения капитала на рынке капитала и стоимостью привлеченного капитала.
Условием для оптимизации портфеля недвижимости является внедрение системы рейтинга качества отдельных типов доходной недвижимости по наиболее существенным ее признакам. Например, офисную недвижимость необходимо оценивать в баллах по показателям: емкость рынка, местоположение, физическое состояние, качество потока доходов, структура формы собственности (определяемая в значительной степени инструментами инвестирования (право преимущественной аренды, гибридные обязательства, ипотека, собственный капитал, заемный капитал, опционы на недвижимость). Каждый из перечисленных показателей является комплексным, то есть определяется многими факторами. Например, при характеристике физического состояния офисной недвижимости необходимо учитывать ее соответствие современным требованиям противопожарной безопасности, необходимые современные технологии (наличие скоростных лифтов, системы воздухоочистки и тому подобное), наличие места для парковки автотранспорта.
При оценке качества потока доходов необходимо учитывать устойчивость, время поступления, величину потока доходов. Значение каждого показателя оценивается экспертом в баллах (от 0 до 10), а затем определятся, как средневзвешенная, итоговое значение, где весами является частота наблюдений данного значения. Чем выше полученный рейтинг качества объектов определенного типа недвижимости, тем большей инвестиционной привлекательностью данный объект обладает. Исследователи рынка недвижимости в Великобритании отмечают высокую связь данных рейтингов с эффективностью различных типов недвижимости.
Оптимизация портфеля недвижимости может быть достигнута в два этапа:
Первый этап- среди набора возможных активов выявить группу набора активов, которая превосходит другие наборы, то есть эффективного набора. Эффективным набором является группа объектов недвижимости, которые c учетом специфики развития региона и его перспектив, и его перспектив дают относительно наибольшую ставку доходности.
Для выделения эффективного набора необходимо разработать матричную систему индексации инвестиционной привлекательности по каждому типу доходной недвижимости.
Например, оценку инвестиционной привлекательности офисной недвижимости целесообразно проводить форме, отраженной в Таблице 7: