Создание нормативно-правовой базы оценки (стр. 4 из 10)
4. Страховая стоимость - рассчитывается или как восстановительная или как стоимость замещения, но с учетом накопленных износов.
5. Ликвидационая стоимость - определяется цена имущества при принудительной продаже.
6. Залоговая стоимость - рассчитывается как обоснованная рыночная стоимость.
7. Скраповая стоимость - стоимость материалов или деталей из которых состоит имущество.
8. Стоимость для целей налогообложения - вид оцениваемой стоимости назначается Налоговым Кодексом и постановлениями Правительства РФ либо по восстановительной стоимости согласно ПБУ 6/97, либо по справедливой стоимости согласно Международных Стандартов Финансовой Отчетности.
Справедливая стоимость- это сумма, на которую имущество может быть обменено при сделке осведомленными, заинтересованными, независимыми сторонами, при условии, что предприятие будет продолжать свою деятельность и не имеет никаких намерений или необходимости ликвидироваться, существенно сократить уровень своей деятельности или совершать какие либо операции на невыгодных для себя условиях.
Вопрос №17
Принципы оценки.
Принципы оценки недвижимости можно сгруппировать по следующим 4 категориям Они все взаимосвязаны. При анализе объекта недвижимости одновременно могут быть задействованы сразу несколько принципов.
Принципы, основанные на представлениях пользователя.
Данные принципы включают в себя следующие: полезность, замещение и ожидание.
Полезность – это способность объекта недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени. Принцип полезности заключается в том, что всякий объект недвижимости обладает стоимостью только в том случае, если он полезен кому-нибудь
Замещение. Разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем за ему эквивалентный с меньшей стоимостью объект
Ожидание – это определение текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владельцев недвижимости.
1. Принципы, связанные с землей, размещенными на ней зданиями и сооружениями.
Принцип остаточной продуктивности заключается в том, что в основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность (производительность).
Вклад – сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-то дополнительного фактора производства.
Принцип возрастающей и уменьшающейся доходности означает: увеличение капиталовложений в основные составляющие производства обусловливает пропорциональное увеличение темпов роста прибыли лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений
Принцип сбалансированности – любому виду землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли.
Принцип оптимальных величин (оптимальной экономической величины) гласит: при сложившихся на рынке недвижимости тенденциях большим спросом пользуется определенная (оптимальная) величина объекта недвижимости данного типа. Например, хороший участок, который слишком мал или слишком велик, может потерять в стоимости.
Принцип оптимального разделения имущественных прав гласит: имущественные права на объект недвижимости следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости
2. Принципы, связанные с рыночной средой.
Принципы, связанные с рыночной средой, включают: зависимость, соответствие, предложение и спрос, конкуренцию и изменение
Принцип зависимости (внешнего воздействия) гласит: различные факторы внешней среды оказывают влияние на стоимость объекта недвижимости.
Принцип соответствия гласит: объект недвижимости, не соответствующий существующим в настоящее время рыночным стандартам (ожиданиям), имеет меньшую стоимость.
Принцип спроса и предложения заключается в выявлении взаимосвязи между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью его предложения.
Принцип конкуренции. Конкуренция – это соперничество, состязание в каком-либо виде деятельности. Разумная конкуренция стимулирует повышение качества объектов и услуг на рынке недвижимости, избыточная конкуренция приводит к снижению прибыли. Отсутствие конкуренции на рынке недвижимости (при монопольной ситуации) – основное условие, при котором рыночная стоимость объекта не может быть определена, поскольку она складывается только на конкурентном рынке.
Cтоимость объектов недвижимости обычно не остается постоянной, но меняется с течением времени. В этом заключается принцип изменения.
3. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования – это синтез принципов всех трех категорий, которые были рассмотрены ранее.
Вопрос №18
Основы теории стоимости денег во времени
Временна́я ценность денег основана на предпосылке, что каждый предпочтёт получить определенную сумму денег сегодня, чем то же самое количество в будущем, если все остальное одинаково. В результате, когда каждый вносит деньги на счет в банк, каждый требует (и зарабатывает) проценты. Деньги, полученные сегодня, более ценны, чем деньги, полученные в будущем количеством процентов, который деньги могут заработать.
Сумма, полученная сегодня, больше той же суммы, полученной завтра.
Согласно принципу временно́й ценности денег, сегодняшние поступления ценнее будущих. Отсюда вытекает, по крайней мере, два важных следствия:
¾ необходимость учёта фактора времени при проведении финансовых операций;
¾ некорректность (с точки зрения анализа долгосрочных финансовых операций) суммирования денежных величин, относящихся к разным периодам времени.
В финансовом менеджменте для работы с денежными величинами в разных периодах времени выполняют приведение этих денежных величин к одному периоду. Для этого денежные величины или потоки денежных платежей пересчитывают по ставке дисконтирования на какой-то период:
дисконтированная стоимость (PV, present value) и дисконтированная стоимость аннуитета;
будущая стоимость денег (FV, future value)
Как правило, приведенная стоимость денег рассчитывается по сложному проценту. В качестве ставки дисконтирования используется или планируемая доходность инвестиционного проекта, или минимальная ставка. Минимальная ставка обычно принимается за ставку рефинансирования, или процент по считающимся безрисковыми долгосрочным государственным облигациям, или процент по банковским депозитам.
Вопрос №19
Потенциальный валовой доход
Потенциальный валовой доход - валовые поступления, которые были бы получены, если бы все подлежащие сдаче в аренду активы, были бы арендованы и арендаторы вносили бы всю сумму арендной платы.
Вопрос №20
Валовой действительный доход
Валовой действительный доход - валовые денежные поступления от приносящей доход собственности за вычетом потерь от недоиспользования и невнесения арендной платы.
Вопрос №21
Чистый доход, его расчет
чистым доходом понимается доход, полученный в каждом временном интервале от производственной деятельности, за вычетом всех платежей, связанных с его получением (текущими затратами на оплату труда, сырье, энергию, налоги и т.д.). При этом погашение амортизации не относится к текущим затратам.Вопрос № 22 Вопрос № 23 Вопрос № 24 Вопрос № 25 Вопрос № 26 Вопрос № 27
Математические основы оценочной деятельности. Шесть функций денежной единицы
Итак, для определения стоимости собственности, приносящей доход, необходимо определить текущую стоимость денег, которые будут получены через какое-то время в будущем.
Известно, а в условиях инфляции куда более очевидно, что деньги изменяют свою стоимость с течением времени. Основными операциями, позволяющими сопоставить разновременные деньги, являются операции накопления (наращивания) и дисконтирования.
Накопление – это процесс приведения текущей стоимости денег к их будущей стоимости, при условии, что вложенная сумма удерживается на счету в течение определенного времени, принося периодически накапливаемый процент.
Дисконтирование – это процесс приведения денежных поступлений от инвестиций к их текущей стоимости.
В оценке эти финансовые расчеты базируются на сложном процессе, когда каждое последующее начисление ставки процента осуществляется как на основную сумму, так и на начисленные за предыдущие периоды невыплаченные проценты.
Всего рассматривают шесть функций денежной единицы, основанных на сложном проценте. Для упрощения расчетов разработаны таблицы шести функций для известных ставок дохода и периода накопления (I и n), кроме того, можно воспользоваться финансовым калькулятором для расчета искомой величины.
1 функция: Будущая стоимость денежной единицы (накопленная сумма денежной единицы), (fvf, i, n).
Если начисления осуществляются чаще, чем один раз в год, то формула преобразуется в следующую:
