Создание нормативно-правовой базы оценки (стр. 9 из 10)

Теория, на которой базируется этот способ, состоит в том, что если между двумя сопоставимыми объектами имеется единственное различие, то разница в продажной цене можно приписать этому элементу.

Определение

поправок методом «Расчета стоимости элемента, для которого необходима поправка».

Данный способ применяется оценщиками в условиях недостатка рыночной информации о сделках купли-продажи сопоставимой недвижимости.

Определение суммы поправочных величин весьма трудоемкая работа и требует большого опыта оценщика. Следует собрать большое количество подробной и достоверной информации о сопоставимых однородных объектах. Например для рынка жилья: характеристика жилой площади, местоположение, этажность, наличие бытовых удобств и телефона, экологическая чистота и престижность района, состояние и отделка помещения и т. п.
Особенность внесения поправок также состоит в том, что различия в характеристиках объектов оцениваются с точки зрения типичного покупателя. Поэтому поправка по какой-либо характеристике стоит не обязательно столько, сколько было затрачено на создание (или ликвидацию) этой характеристики.

Вопрос № 49

Основы процесса оценки

Процесс оценки недвижимости состоит из этапов, выполняемых последовательно для определения ее стоимости.

Этапы оценки недвижимости

1 Определение проблемы

1.1 идентификация объекта – определение наименования, местоположение, физические характеристики

1.2 выявление предмета оценки - установление имущественных прав, связанных с объектом

1.3 устанавливается дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки

1.4 определение цели оценки объекта – от выбора цели зависит методика оценки и, соответственно, полученный результат

1.5 определение вида стоимости, который необходимо определить в соответствии с поставленной целью

1.6 формулируются ограничивающие условия - заявления в отчете, описывающие препятствия или обстоятельства, которые влияют на оценку стоимости имущества

2 ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ОСМОТР ОБЪЕКТА И ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА НА ОЦЕНКУ

2.1 Предварительный осмотр и знакомство с администрацией

2.2 Определение информации и ее источников, определение комплекса документов, которые должен представить заказчик

2.3 Выбирается персонал, специализирующийся на оценке данного класса объектов

2.4 Составляется задание на оценку, содержащее следующие данные: имя заказчика; имя оценщика; предмет оценки; дату оценки; цель и функцию оценки; применяемый стандарт стоимости; календарный план оценки; особые условия

2.5 Составляется календарный план работ по оценке

2.6 подготовка и подписание договора на оценку

3 Сбор и анализ данных

3.1 Сбор и обработка следующей информации и документации: правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц; данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки; информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки; информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта

оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки

3.2 Анализ рынка, к которому относится объект оценки, текущей конъюнктуры и тенденций, а также выбор аналогов объекта оценки и его обоснование

4 Оценка земельного участка

4.1 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования как уже застроенного, так и предположительного вакантного земельного участка

4.2 Определение стоимости земельного участка

5 Применение трех подходов к оценке стоимости объекта недвижимости

5.1 Применение сравнительного подхода

5.2 Применение доходного подхода

5.3 Применение затратного подхода

6 Согласование результатов, полученных с помощью различных подходов

Получение итоговой оценки имущества на основании сравнения результатов применения различных подходов к оценке. Как правило, один из подходов считается базовым, два других необходимы для корректировки получаемых результатов. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки прошло не более 6 месяцев

7 Подготовка отчета и заключения об оценке.

Подготовка документа, содержащего обоснование мнения оценщика о стоимости имущества

8 Доклад об оценке

Вопрос № 50

Методика сбора и обработки информации, обеспечивающей процесс оценки.

Определение исходной информации и ее источников. Надежность выводов оценщика зависит от количества и качества данных, использованных им в работе. Неточные или недостоверные данные могут стать причиной необоснованного заключения об оценке.

Сбор начинается с таких общих данных, как: экономические, социальные, государственно-правовые и экологические факторы, а также особенности местоположения объекта оценки. В процессе оценки могут использоваться следующие типы данных:

· сведения о сегменте рынка, на котором функционирует объект (состояние спроса и предложения, факторы, влияющие на спрос и предложение);

· данные о других аналогичных объектах;

· финансовые и технико-экономические показатели деятельности предприятия;

· данные о факторах, влияющих на стоимость объекта и др.

База данных оценщика может быть сформирована на основе информации из газет и журналов экономического характера, из специальной справочной литературы, от коллег оценщика. Важно также собрать данные по региону расположения объекта, которые влияют на его стоимость. Это данные по городу и микрорайону с учетом информации по уровням цен и занятости населения, особенностям народонаселения и его предпочтениям по отношению к недвижимости. К специальным данным следует отнести документы на право владения имуществом (титул), данные о государственной регистрации прав собственности, описание физических параметров объектов недвижимости, т. е. проводится техническая экспертиза. От заказчика необходимо получить заверенные руководителем данные, необходимые для проведения оценки, а именно:

· договор купли-продажи;

· свидетельство о праве собственности;

· свидетельство о внесении в реестр собственности;

· государственный акт пользования землей или договор аренды;

· паспорт БТИ с поэтажным планом;

· техническая документация;

· смета;

· инвентарные карточки;

· сведения по балансу (полная и остаточная восстановительная стоимость за последние годы).

Вопрос № 51

Методика определения физического и функционального состояния объекта оценки

Физический износ представляет собой постепенную утрату изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

Признаками функционального износа в оцениваемом здании являются несоответствие его объемно-планировочного и/или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием. В зависимости от физической возможности и экономической целесообразности устранения причин, вызвавших функциональный износ, его подразделяют на устранимый и неустранимый. Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения.

Устранимый функциональный износ обычно определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.

Неустранимый функциональный износ обычно вызывается устаревшим объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий, относительно современных стандартов строительства.

Вопрос №52

Методика расчета итоговой величины стоимости объекта оценки

Согласование. Согласование – это процесс принятия решения об окончательной оценке стоимости объекта. Перед его началом оценщик просматривает исходную информацию и проверяет точность расчетов. Все предположения и допущения проверяются на разумность и надежность.

В процессе согласования не происходит механического усреднения полученных результатов по трем известным методам, а производится логический анализ выводов и принимается окончательное решение о стоимости.

Вопрос №53

Составление полного отчета об оценке

Отчет об итоговой оценке стоимости. На этом этапе оценщик пишет отчет о своих выводах и заключениях, который он затем передает клиенту. В зависимости от первоначальной договоренности с клиентом этот отчет может представлять собой либо письмо, либо заполненную по стандартному образцу форму, либо подробный письменный доклад.