Экономика недвижимости 3 (стр. 5 из 9)

РЕЗЮМЕ: Требование о взыскании на заложенное имущество может быть осуществлено только через суд. Покупателю предприятия на торгах переходят все права собственника.

4.6 Мировой опыт ипотечного кредитования

Вторичный рынок ипотечного кредитования возник в Пруссии в 1769г. Главной ее особенностью была существующая в то время круговая порука, т.е. союз землевладельцев при недостаточной стоимости имущества, указанного в закладной несли солидарную ответственность по оставшейся его части.

Поскольку все чаще закладная стала использоваться как средство платежа в Пруссии появилось государственное регулирование рынка ипотечного кредитования, так установилась предельная сумма совокупно выпущенных банком закладных, которая не могла превышать больше в 10 раз собственных средств кредитных учреждений.

С развитием рынка эти пропорции устанавливались сначала как 15:1, в настоящее время как 20:1. по примеру Пруссии стали развиваться рынки в других странах Западной Европы. В США рынок ипотечного кредитования стал развиваться под влиянием государственного регулирования конгресса США, федерально-жилищной администрации, министерства экономического развития и ассоциации по делам ветеранов. В 1938г. Решением конгресса США была учреждена корпорация «Фени-мей», сначала она была государственной и занималась развитием ипотечного кредитования среди широких слоев населения.

В 1958г. Корпорация «Фени-мей» была разделена на «Фени-мей» и «Джини-мей». После этого «Фени-мей» стала наполовину частной, изменились цели функционирования корпорации. Приоритетной стала работа на рынке высокодоходных закладных. В 1974г. «Фени-мей» становиться полностью частной корпорацией и стала заниматься покупкой и использованием закладных гарантированных федерально-жилищной администрацией и ассоциацией по делам ветеранов.

«Джини-мей» - государственная корпорация - оказания помощи малоимущему населению, для которых недостаточны обычные методы кредитования на приобретение жилья. В 1970г. Появляется корпорация по величине «Фреди Мак», которая стала работать с рисковыми закладными (незастрахованными).

4.7 Состояние и развитие ипотеки в РФ

До 1991ш. в РФ существовала планово-административная система распределения жилья на безвозмездной основе. После развала плановой экономики жилищное финансирование из федерального бюджета значительно снизилось. Перед руководителями регионов встал вопрос о необходимость обеспечения жильем очередников.

Существовало 2 различных сценария:

1. Коммерческая продажа жилья на вторичном рынке и строительства на эти деньги бесплатного жилья.

2. Коммерческая продажа жилья на первичном рынке.

Существует третий вариант обеспечения жильем нуждающихся в улучшенных жилищных условиях – это иоптечное кредитование.

КОМБИИНВЕСТ – корпорация совместила следующие функции: строй инвестиций, семейные счета, коммерческое кредитование.

Рисунок 2 - Организационно – финансовая структура источников финансирования, предложенная КОМБИИНВЕСТом.

1 – проектно-изыскательные работы;

2 – предпроектные работы;

3 – разрешительная документация;

4 – рабочий проект;

5 – строительно-монтажные работы;

6 – плата за пользование кредитом;

7 – возврат инвестиционных средств и доходов по ним.

Генеральный менеджер – это предприятие, юридическое лицо, организующее процесс строительства (реконструкции).

Локальный менеджер – организация, которая занимается непосредственно на месте.

Рисунок 3 – Источники финансирования.

1 – этап накопления;

2 – локальный инвестор вносит средства;

3 – накопление средств на счете у компании инвестора;

4 – предоставление бюджетных субсидий.

Возможные источники финансирования нового строительства:

5) Обязательным источником инвестирования нового жилья для конкретного гражданина является его личный целевой вклад.

6) Возможным источником являются адресные субсидии местных органов власти как юридических так и физическим лицам.

7) Средства от фьючерсной продажи недвижимости инвестора. Предполагает продажу объекта недвижимости в будущем, но не позднее чем за три месяца до сдачи инвестиционного объекта по цене, установленной генеральным менеджером в настоящее время. В случае если генеральный менеджер согласен на эту продажу, он включает этот объект недвижимости в свой лист командировок.

8) Краткосрочный заем.

Структурная схема взаимодействия участников инвестиционного проекта представлена на рисунке.

Рисунок 4 - Структурная схема взаимодействия участников инвестиционного проекта.

1. Банк-гарант получает 2% от стоимости инвестиционного проекта. Эти 2% уплачивают локальные инвесторы.

2. 2% от стоимости объекта получает страховая компания, их уплачивает локальные инвесторы.

Генеральный менеджер, банк-гарант, страховая компания обязуются не превышать в течении 14 дней срок удовлетворения прав на возврат требований, из которых в течении первых 7 дней ответственность закрепляется за генеральным менеджером, в течении следующих 7 дней за страховой компанией.

4.8 Экономическое обеспечение и эффективность системы.

Основное содержание общей экономической поддержки данной системы со стороны государства заключается в создании режима наибольшего благоприятствования гражданам, нуждающимся в жилье, генеральным менеджерам, другим коммерческим структурам, участвующим в инвестиционном проекте, для концентрации и использования внебюджетных средств на цели жилищного строительства.

Эта поддержка должна быть выражена в следующих формах.

- предания системе статуса муниципальной;

- выделение площадок под застройку;

- значительное уменьшение величины финансовой нагрузки на участников системы за счет снижения расходов на инфраструктуру и других льгот;

- выделение из федерального, городского и местного бюджета безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья в порядке, предусмотренном постановлением правительства РФ №1278 от 10.12.93г.

5Система управления недвижимостью

5.1 Понятие управления недвижимостью

Управление недвижимостью – это комплексная система удовлетворения потребности клиента в конкретном виде недвижимости.

Основная цель – обезопасить субъектов рынка недвижимости (ограждение порядочных субъектов от преступных лиц, правильное формирования цен).

Управление производством может существовать только в рамках экономико-правового регулирования. Управление производством – это разработка и реализация системы управления недвижимостью, позволяющих включить ее в группу эффективно работающих активов.

5.2 Механизм управления недвижимостью

Существует 2 подхода при реализации механизма управления недвижимостью:

9) Экономически-хозяйственный механизм реализации целей, т.е. формирующей целью системы является прибыль.

10) Социально-экономический – полноправным субъектом системы является человек, т.е. система его целей, потребностей является определяющей при создании того или иного бизнеса.

Механизм управления – это практические рычаги, стимулы, посредством которых органы управления воздействуют на общество, производство и любую социальную систему с целью достижения стоящих перед ней цели, задач.

5.3 Основные подходы к управлению недвижимостью.

Основные подходы при реализации системы управления недвижимостью:

- Маркетинговый – следует из определения маркетинга., как предпринимательской деятельности по продвижению товаров или услуг.

- Системный – это принцип исследования объекта недвижимости как систему взаимосвязанных элементов подсистемы (вход – процесс – выход – обратная связь, внешняя среда).

Функции системы управления в рамках системного подхода:

Бизнес-коммуникация – это взаимодействие субъектов системы информатизации.

Информатизация – обеспечение структурированной информации имеющей практическое значение при обосновании и решении задач связанных с определенной деятельностью.

Информация – это сведения, которые снижают неопределенность наших знаний или иных объектах.

Результаты работы бизнес-коммуникации можно представить в следующем виде:

R = F(x;y;z;t)

R – результаты работы бизнес-комуникации.

x – внешние факторы;

y – внутренние факторы;

z – структура бизнес-комуникаций;

t – фактор времени.

Рисунок 5 – Факторы, влияющие на эффективность бизнес-коммуникаций.

Существует 7 разновидностей структур бизнес-коммуникаций:

- Бинарная (продавец - покупатель);

- n – арная (продавец – покупатель- продавец – покупатель- продавец - покупатель );

- вертикальная (фирма - филиалы);

- горизонтальная (конкуренты-конкуренты);

- радиальные (источники рекламной информации - покупатели);

-