Определение рыночной стоимости недвижимости путем суммирования остаточной стоимости улучшений и рыночной стоимости земельного участка. Существует пять основных методов оценки рыночной стоимости недвижимости:
1. Метод капитализации исходит из того, что стоимость недвижимости равна сумме денег, используя которую альтернативным образом, собственник недвижимости получал бы аналогичный доход на вложенный капитал.
2. Метод рыночных сравнений состоит в определении рыночной стоимости земельного участка путем рассмотрения пси продаж сопоставимых участков как рыночной стоимости оцениваемого участка. Рыночная стоимость отражает результаты взаимодействия продавцов и покупателей, действующих на открытом рынке, при условии, что обе стороны полно информированы, имеют желание и возможность совершить сделку.
3. Метод развития (освоения) — применяется для оценки свободных земельных участков, в меньшей степени — для оценки объектов
9
недвижимости, состоящих из земельных участков и их улучшений. Этот метод применим, если ценность оцениваемой недвижимости, состоящей из улучшений и земельного участка, полностью заключена в земельном участке.
4. Метод остатка для земельного участка — важный с практической точки метод схож с методом капитализации земельной ренты. При его использовании рыночная стоимость земли рассчитывается исходя из допущения, что объект недвижимости используется наиболее эффективным образом, что является непременным условием оценки именно рыночной стоимости[2].
Доходный подход
3. Доходный подход к определению стоимости недвижимости основан на расчете величины ожидаемых в будущем доходов от ее использования. Их оценка необходима при анализе инвестиционных проектов и расчете долей муниципалитета, частных лиц, инвестирующих в капитальное строительство или реконструкцию, а также при купле-продаже действующего предприятия. При этом следует учитывать, что в условиях рынка деньги, помимо выполнения роли платежного средства, сами являются товаром и обращаются на рынке. Стоимость денежных ресурсов зависит не только от величины их предложения, но и от условий их предоставления и возврата. Поэтому покупатель объекта недвижимости, нацеленный на получение прибыли от ее использования, должен сравнить свои расходы на покупку недвижимости и планируемый доход. Если купленный за 1 ООО ООО руб. объект может давать прибыль в течение последующих 10 лет по 100 ООО руб. в год, после чего полностью потеряет свою стоимость, то через 10 лет покупатель всего лишь сможет вернуть свои средства. При этом, вложив их в банк, он в течение тех же 10 лет получал бы процент по вкладу.
Вложения в недвижимость неизбежно связаны с риском,
10
обусловленным многими факторами, различающимися как в разных странах, так и внутри страны. Риск зависит от стабильности общественно-политической и экономической ситуации, вероятности изменения законодательства, природных катаклизмов, криминогенности экономики и др. Очевидно, чем большему риску готов подвергнуть инвестор свои средства, тем больший доход планирует он получить от их вложения.
От инвестиционного мотива отличается приобретение недвижимости в целях потребления, например, покупка квартиры для личного проживания. В этом случае речь идет не об извлечении дохода, а о получении иных личных благ. Инвестиция в недвижимость не всегда является единовременным вложением. Зачастую этот процесс растянут во времени и неравномерен. Важным, с точки зрения финансового анализа, является протяженность во времени потока доходов. Затраченные инвестиции на начальном этане прибыли не приносят, в то время как размещенные в банке средства приносят доход в виде процента по вкладу.
Следовательно, будущие доходы должны компенсировать не только затраченные инвестиции, но и потери, вызванные тем, что какое-то время эти инвестиции не работают. Начисление процентов, при котором сумма, из которой рассчитываются проценты (база), не изменяется, называется простым начислением. Простое начисление называется декурсивным, если начисление процентов производится в конце расчетного периода. Другой разновидностью начисления по простому проценту является случай, когда проценты начисляются в начале расчетного периода, а за базу начисления принимается конечная сумма погашения долга. Такой метод носит название антисипативного[3].
Заключение
В результате проделанной работы мы выяснили, что подхода к оценке недвижимости существует три и каждый подход не похож друг на друга, но они взаимосвязаны, так как при оценочной деятельности без какого либо из этих подходов точную оценку недвижимости поставить невозможно. Это было бы ошибочно. Анализируя каждый подход по отдельности и за тем сопоставив их вместе – можно дать точную цифру.
Так, рыночный подход (сравнительный подход) к оценке недвижимости основывается на анализе информации о ценах сделок купли-продажи объектов, затратный подход (подход к оценке с точки зрения затрат) основан на предположении о том, что затраты на строительство объекта недвижимости в совокупности с затратами на приобретение участка и его подготовку к строительству являются приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимого имущества и доходный подход к определению стоимости недвижимости основан на расчете величины ожидаемых в будущем доходов от ее использования.
Оценка стоимости объектов недвижимости осуществляется при покупке-продаже недвижимости, инвестировании в недвижимость, аренде, страховании, т. е. с рыночными целями, а также при изъятии недвижимости, чаще всего земли, для государственных или муниципальных нужд, налогообложениии других юридических целей. Виды стоимости, которые могут быть использованы при определении стоимости объектов собственности, в том числе и недвижимости, определены в «Стандартах, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности», которые были утверждены 6 июля 2001г. Постановлением Правительства Российской Федерации № 519[1].Оценка стоимости недвижимости проводится на основе объективных данных об объекте недвижимости и о конъюнктуре соответствующего сегмента рынка, на нее не должны влиять лоббирующие или иные факторы субъективного характера[2].
Список литературы
1)Стандарты, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утверждены 6 июля 2001 года Постановлением Правительства РФ №519. – М., 2001 год;
2) Белокрылова Экономика недвижимости: учебник – Ростов н/Д: Феникс, 2009. – 3787с. – (Высшее образование) – стр.109, 110, 119 – 143;
3) Грибовский С.В. Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием доходного подхода//Проблемы недвижимости, 2006, №1.