Экономическая оценка городских земель (стр. 10 из 14)

Доходный подход к оценке недвижимости включает два метода:

· метод прямой капитализации;

· метод дисконтированных денежных потоков.

Метод прямой капитализации подразумевает выражение рыночной стоимости объекта через величину дохода от владения им в наиболее характерный год. Инструментом перевода таких доходов в текущую стоимость является ставка капитализации.

Затратный подход к оценке недвижимости основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта оценки.

Особенностью применения затратного подхода является понимание оценщиком различия между стоимостью воспроизводства объекта и стоимостью замещения.

Стоимость воспроизводства определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурно-планировочных решений, строительных конструкций и материалов и с тем же качеством строительно-монтажных работ. При определении стоимости воспроизводства воспроизводится тот же функциональный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имеются у оцениваемого объекта.

Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных стандартов, материалов, дизайна и планировки.

Таким образом, стоимость воспроизводства выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения – издержками на создание современного объекта-аналога.

Граница между стоимостью воспроизводства объекта и стоимостью его замещения всегда условна, и оценщику в каждом конкретном случае приходится решать проблему выбора того или иного вида стоимостной оценки в зависимости от условий применения затратного подхода.

Стоимость земельного участка рассматривается с точки зрения использования его как свободного и доступного для наилучшего и наиболее эффективного использования.

Существует несколько методов определения рыночной стоимости прав на земельный участок:

· капитализация земельной ренты (доходный подход);

· метод соотнесения (переноса);

· метод развития (освоения);

· техника остатка для земли;

· метод сравнения продаж;

· оценка на базе нормативно рассчитанной стоимости[31].

Метод капитализации земельной ренты предполагает расчет величины дохода за определенный период времени (как правило, один год), создаваемого правом аренды земельного участка при наиболее эффективном использовании арендатором земельного участка, определение величины соответствующего коэффициента капитализации дохода и расчет рыночной стоимости права аренды земельного участка путем капитализации дохода, создаваемого данным правом.

Метод соотнесения (переноса) используется, как правило, при отсутствии данных о рыночных ценах продажи незастроенных земельных участков. Метод состоит в определении соотношения между стоимостью земельного участка и возведенных на нем улучшений. Оценщик определяет стоимость единого объекта недвижимости, затем вычитает из нее стоимость улучшений (зданий и сооружений) и получает стоимость земельного участка.

Метод развития (освоения) представляет собой упрощенную модель анализа варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка, который не имеет сопоставимых аналогов. Как правило, это нестандартные крупные земельные массивы, для которых решается вопрос их рационального освоения.

Техника остатка для земли может быть эффективна при наличии информации о доходности объекта. В этом случае затратным подходом оценивается стоимость улучшений и с помощью коэффициента капитализации для зданий и сооружений определяется часть чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения. Оставшаяся часть чистого операционного дохода с помощью коэффициента капитализации для земли преобразуется в рыночную стоимость земельного участка.

Самым надежным из перечисленных методов принято считать метод сравнения продаж. Расчет рыночной стоимости прав на земельный участок методом сравнения продаж заключается в анализе фактических сделок купли-продажи (или цен предложения) аналогичных земельных участков (сделок по переуступке прав аренды), сравнении их с оцениваемым участком и внесении соответствующих поправок на различия, которые имеются между сопоставимыми участками и оцениваемым. В результате сначала устанавливается продажная цена каждого сопоставимого участка, как если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый участок, а затем определяется средневзвешенная стоимость оцениваемого земельного участка.

Оценка на базе нормативно рассчитанной стоимости предполагает оценку стоимости земельного участка согласно утвержденным методикам, которые созданы для целей регулирования земельных отношений в сфере налогообложения, аренды земли, выкупа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В частности, к нормативным оценкам стоимости земельного участка относят кадастровую стоимость и нормативную цену земли.

Подавляющее большинство сделок по купле-продаже прав аренды земельных участков в г. Москве происходит на первичном рынке, где покупателями выступают организации – застройщики, а продавцом – уполномоченные муниципальные структуры. Вторичный рынок прав аренды земельных участков в Москве практически отсутствует. При продаже прав аренды земельных участков в целях формирования цены предложения используются Временные правила расчета стоимости платы за право на заключение договора аренды земельного участка, утвержденные Постановлением Правительства г. Москвы от 20.06.2006 г. N 419-ПП. В настоящем Отчете расчет рыночной стоимости права аренды земельного участка произведен с применением данных правил.

3.4. Анализ внешней среды

Оцениваемый объект недвижимости расположен в Центральном административном округе г. Москвы в Тверском районе по адресу: ул. М. Дмитровка, д. 10.

Город Москва территориально делится на 10 административных округов и 123 района^. Схема деления г. Москвы на административные округа приведена на рисунке ниже.

Рисунок 3 Деление г.Москва на административные округа

Площадь Центрального административного округа составляет 66,2 км², или 6,1% территории г. Москвы. Здесь проживает приблизительно 7% населения города. Округ разделен на 11 городских районов: Арбат, Басманный, Замоскворечье, Красносельский, Мещанский, Пресненский, Таганский, Тверской, Хамовники, Якиманка, Китай-город Наиболее густонаселенные районы — Арбат, Якиманка, Басманный. Плотность населения в них в пределах 20-60 тыс. человек на 1 км². Общая плотность населения округа составляет 8,7 тыс. человек на 1 км². [32]

Население Центрального округа неравномерно распределено по территории. В пределах Садового кольца проживает не более 30% населения. Наиболее густонаселенными являются кварталы Арбата, Якиманки, Басманного, где многоэтажная жилая застройка внедрилась в исторические кварталы. Здесь плотность населения находится в пределах 20-60 тыс. человек на 1 км². В Мещанском плотность населения наименьшая (2-5 тыс.человек на 1 км²), в остальных районах она находится на среднем уровне (10 тыс.человек на 1 км²).

Экологическая ситуация в округе, по оценкам экспертов, является неблагоприятной, а в отдельных районах крайне неблагоприятной. Сложная экологическая ситуация в округе обусловлена работой большого числа промышленных предприятий, но особенно сильно воздействие автомобильного транспорта. Именно эта часть города (со старой сетью узких улиц, наиболее ярко выраженной радиально-кольцевой планировкой) оказалась наименее приспособленной к резкому росту числа автомобилей

Сильное влияние автомобильного транспорта усугубляется особенностями застройки и планировки. В Центральном округе много узких, плохо проветриваемых улиц. Во дворах домов также происходит накопление выбросов автомашин. Высокая интенсивность движения автотранспорта и густота дорожной сети создают высокое шумовое загрязнение.

На территории округа расположены такие особо ценные объекты национального наследия России, как: Московский Кремль, Государственный Академический Большой театр России, Государственный Академический Малый театр, Московская Государственная консерватория им. П.И. Чайковского, Российская Государственная библиотека, Российская академия художеств, Московский государственный университет им. М.В. Ломоносова, Государственный Исторический музей, Государственный музей изобразительных искусств им. А.С. Пушкина, Всероссийское музейное объединение «Государственная Третьяковская галерея», Центральный музей древнерусской культуры и искусства им. Андрея Рублёва, Государственный музей Востока, Государственный политехнический музей и многие другие.

По данным префектуры, на территории ЦАО осуществляют свою деятельность 444 тыс. организаций различных форм собственности (33% от общей численности предприятий по г. Москве), из них 430 тыс. – предприятия малого бизнеса и общественные организации.

ЦАО – деловой центр не только Москвы, но и России. Сосредоточие банковских учреждений, коммерческих и торговых организаций объясняется не только престижем, но и хорошей обеспеченностью округа общественным транспортом.