-спецификой данного объекта;
-неразработанностью нормативно-правовой базы;
-неразвитостью земельного рынка в стране.
Как показала практика предыдущих десятилетий, отсутствие рыночной оценки стоимости земли порождает неэффективное землепользование в сельском и лесном хозяйствах, нерациональную модель городского развития. Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку земельных участков и рыночную оценку единичного земельного участка.
Государственная кадастровая оценка земли — это комплекс правовых, экономических и технических мероприятий, направленных на определение кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на определенную дату для целей определения платы за землю и осуществления государственного регулирования оборота земель.
Нормативно-правовую основу государственной кадастровой оценки земель составляют:
-Земельный кодекс Российской Федерации (статья 65. «Платность использования земли», статья 66 «Оценка земли»);
-акты Президента и правительства Российской Федерации (постановление Правительства Российской Федерации от 25.08.1999 г. № 945 «О государственной кадастровой оценке земель», постановление Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 г. № 316 «Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель»);
-поручение Президента Российской Федерации от 17.03.2001 г. № Пр-496-ГС;
-поручение председателя Правительства Российской Федерации от 29.03.2001 г. № МК-П5-05449).
Проведение работ по государственной кадастровой оценке земель в 2002–2005 году осуществлялось в рамках реализации Федеральной целевой программы «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002–2007 годы)», утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 25.10.2001 г. № 745.
Кадастровая и единичная оценки земли проводятся на основе комплексного применения трех подходов: доходного, сравнительного и затратного.
3.2 Методы оценки земли
Доходный подход при оценке земли включает три метода: метод капитализации доходов (земельной ренты), метод остатка и метод предполагаемого использования.
Метод капитализации доходов основан на определении дохода от владения земельным участком и делением его на ставку капитализации или для сельскохозяйственных земель – умножением на срок капитализации (период, необходимый для окупаемости или воспроизводства земледельческого капитала). Техника расчетов сложна поскольку доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а ставка капитализации зависит от состояния экономики. Использование этого метода целесообразно при оценке земельных участков, приносящих постоянный или равномерно изменяющийся доход.
Расчеты основаны на использовании формулы:
| Стоимость земли = | Доход |
| Ставка капитализации |
Последовательность расчета стоимости земельного участка может быть следующей:
1. Определяется потенциальный валовой доход на основе анализа денежных потоков по сравнимым участкам за прошлые годы в сопоставимых условиях.
2. Калькулируются расходы на будущий год с подразделением на постоянные, эксплуатационные по всем статьям и резервы, используя фактические издержки.
3. Из потенциального валового дохода вычитаются возможные потери, которые устанавливаются путем анализа соответствующих показателей на рынке и получается действительный валовой доход.
4. Исчисляется чистый доход путем исключения из действительного валового дохода всех расходов без обслуживания долга по ипотечному кредитованию и амортизационных начислений.
5. Чистый доход пересчитывается в текущую стоимость.
Ставка капитализации рассчитывается несколькими способами:
Первый способ – рассмотрение земельного участка как разновидности денежного капитала и соответственно расчет ставки исходя из величины риска по аналогичным инвестициям на финансовом рынке на дату оценки.
Второй способ – расчет ставки капитализации методом кумулятивного построения. Ставка капитализации включает в себя чистый процент, надбавки за риски, низкую ликвидность, нагрузку управления инвестициями и поправку на динамику стоимости участка.
Третий способ – анализ сравнительных продаж (рыночной выжимки) прост, но требует достоверной информации о продажах сравнимых земельных участков. Ставка капитализации равна доходу деленному на цену продажи по объектам-аналогам (среднее значение по имеющимся продажам).
Метод остатка (техника остатка дохода, приходящегося на земельный участок) применяется для оценки застроенных и незастроенных участков, если есть возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Стоимость земли определяют в результате капитализации части дохода, относящегося к земле. Может использоваться для оценки земельных участков, застроенных объектами бизнеса и коммерческой недвижимости.
Для определения стоимости земельного участка необходимо знать стоимость здания, чистый операционный доход всей собственности, коэффициенты капитализации для земли и для зданий.
Основные этапы метода остатка для земли:
1) определяется чистый операционный доход всей собственности на основе рыночной ренты и предполагаемых операционных расходов;
2) определяется чистый операционный доход, относящийся к строению (зданию);
3) чистый операционный доход, относимый к земельному участку, капитализируется в показатель стоимости через норму капитализации для земли.
Сложно прогнозировать доход в условиях недостаточной стабильности экономики.
Метод предполагаемого использования целесообразен, если выполняется условие его применения: возможность использования земельного участка способом, приносящим доход. Оцениваются неосвоенные участки земли. Наиболее часто этим методом оцениваются неосвоенные участки земли. Метод имеет несколько вариантов, из которых более распространен метод разбивки на участки (определение затрат на освоение). Разбивка большого земельного массива на отдельные участки актуальна для любого растущего города или поселка и применяется при типовой застройке. После разделения земельного массива участки продаются, из денежной выручки от продажи вычитаются все издержки на их освоение, и определяется стоимость неосвоенной земли. Метод состоит из этапов:
- определение размеров и количества индивидуальных участков;
- расчет стоимости освоенных участков с помощью метода сравнения сопоставимых продаж;
- расчет затрат и графика освоения предполагаемого периода продажи и разумной предпринимательской прибыли;
- вычет всех затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой суммарной цены продажи участков для определения чистой выручки от продажи недвижимости после завершения освоения и продажи индивидуальных участков;
- выбор ставки дисконта, отражающей риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи.
Затраты на освоение земельного массива обычно включают:
- расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;
- расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа;
- налоги, страховку;
- расходы на маркетинг;
- прибыль и накладные расходы подрядчика и т.д.
Сравнительный подход широко используется в странах с развитым земельным рынком, особенно для оценки свободных земельных участков с типовой застройкой. Данный подход основывается на систематизации и сопоставления информации о ценах продажи аналогичных земельных участков, т.е. на принципе замещения. Сравнительный подход при оценке земельного участка включает метод сравнения продаж и метод распределения.
Метод сравнения продаж или метод сравнительного анализа продаж (рыночный) основан на принципе, что рациональный покупатель не заплатит за выставленный на продажу земельный участок больше, чем ему обойдется аналогичный другой участок с подобными полезными свойствами. Метод включает четыре этапа:
1) Выявление фактических продаж участков на соответствующем рынке или его сегментах.
2) Проверка информации о сделках: подтвердить хотя бы одной стороной или брокером; убедиться, что они не являются вынужденными, и все стороны действовали экономически рационально.
3) Внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым участком. В той мере, в какой оцениваемый земельный участок отличается от сопоставимого, в цену последнего вносятся корректировки, чтобы определить за какую цену он мог бы быть продан, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый участок. Оценка путем сравнения может проводиться двумя способами: по элементам сравнения (характеристики земельных участков и условия заключения сделок с ними, которые влияют на цену продажи) или с помощью единиц сравнения.
4) Анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.
Оценка методом сравнения продаж является наиболее эффективной в тех случаях, когда имеется достаточно сопоставимой информации по прошедшим на рынке сделкам. Когда продаж недостаточно используется метод распределения.
Метод распределения предполагает, что для каждого типа застройки земельного участка существует определенная пропорция между стоимостью земли и стоимостью улучшений. Метод основан на расчете соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. Определив типичное соотношение между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости, его переносят для анализа продаж аналогичных земельных участков в районе, где производится оценка:
| Доля земли в стоимости объекта | = | Стоимость земли | = | Стоимость земли | ||
| Стоимость объекта | Стоимость земли | + | Стоимость зданий | |||
При затратном подходе к оценке рыночной стоимости земельного участка исходят из того, что инвестор, проявляя должное благоразумие, не заплатит за участок большую сумму, чем та, в которую обойдутся приобретение соответствующего участка и возведение на нем аналогичного по назначению и полезности объекта в приемлемый для строительства период. Затратный подход к оценке земельного участка включает метод выделения, оценку по нормативной цене земли с учетом затрат на инфраструктуру.