Анализ объекта оценки:
Социально-экономическая характеристика Приморского края.
Численность субъекта Приморский край составляет более 2 млн. 050 тыс чел. С преобладанием городского населения. Общая площадь территории составляет 165,9 тыс. кв. км. Большая часть населения проживает в городе, крупнейшим из которых является Владивосток. Годовой прирост валового продукта составляет 4,9%. Основные производственные мощности приходятся на лесозаготовку, рыбную отрасль, химическую промышленность.
Наибольший рост ввода жилья и квартир демонстрируют Находка, Артем, Лесозаводск и Дальнереченск. В 2009 году в Приморском крае сдано 391,9 тысячи кв. м жилья. По сравнению с 2008 годом прирост составил 4,4%.
Годовой объем инвестиций в жилищное строительство составил 8,2 миллиарда рублей.
Специалисты отмечают рост объемов индивидуального жилищного строительства. Если в 2008 году он составлял 54,8% от общего объема сданного жилья, то в 2009 году за счет средств населения построено 231,51 тысячи кв. м, что составило 59,1% от общего объема ввода жилья по краю.Дачи, коттеджи Приморского края начинают пользоваться повышенным спросом. Это связано с общим выгодным климатическим положением региона. Земля под Арсеньевым, поселки Горные Ключи - доступны для выгодного приобретения. Продажа данных объектов Приморского края является существенной статьей дохода.
Приморский край - государственно-территориальное образование и в соответствии со статьями 5 и 65 Конституции Российской Федерации является равноправным субъектом Российской Федерации. Столица Приморского края город Владивосток. Правовой статус округа определяется Конституцией Российской Федерации 1993 и Уставом Приморского края, принятым Законодательным собранием края 6 октября 1995 г. Приморский край на севере граничит с Хабаровским краем, на западе и юго-западе - с КНР, с востока и юго-востока омывается Японским морем, протяженность границ 3тыс.км., из них - 1350 км - морская. Минимальное расстояние до Японии около 300 км. Рельеф края преимущественно гористый. Две трети Приморья занимает горная система Сихотэ-Алинь и отроги Восточно-Маньчжурской горной системы, и лишь одна треть территории равнинная, включающая Западно-Приморскую равнину и узкую равнинную полосу вдоль побережья. Климат муссонный: в зимнее время ветер дует с материка (Северное, северо-западное направление), преобладает ясная погода с сильным выхолаживанием местности; летом – на материк (Южное, юго-восточное), что обуславливает большую влажность и сильные туманы на побережье. Около 70% территории края покрыты лесами, преимущественно широколиственными и хвойными породами. Общий земельный фонд составляет 16.5млн.га., из них сельскохозяйственные угодья - 1,64 млн.га. Площадь пахотных земель, вовлеченных в сельхозоборот составляют – 751,5тыс.га. Речная сеть на территории Приморья развита хорошо. Средний коэффициент густоты речной сети составляет 0,73км. на кв.км. территории. Основным водоразделом является хребет Сихотэ-Алинь. С восточного, более крутого склона реки текут в Японское море, с западного склона – в реку Уссури.
Край - крупный транспортный центр, где сходятся железнодорожные, автомобильные, морские и воздушные пути. Здесь расположен мощный железнодорожный узел, включающий в себя крупнейший в регионе пассажирский вокзал, вагонное и локомотивное депо.
Через Владивосток проходят главные автомагистрали региона федерального значения. Город состоит из районов - Ленинский район, Первомайский район, Первореченский район, Советский район, Фрунзенский район
Анализ состояния рынка земли в Приморском крае
Ситуация на рынке участков во Владивостоке достаточно сложная.
С вступившей в силу чуть более двух лет назад «дачной амнистией» цена стала мало зависеть от того, находится ли участок в аренде или личном владении продавца. Помимо этого, в последнее время на цену начал накладываться ещё один фактор – саммит АТЭС 2012 года. В основном он повлиял на цены участков, находящихся в районах застройки под объекты саммита и дополнительной инфраструктуры. Так, например, достаточно сильно выросли цены на земельные участки на островной части Владивостока, а так же на полуострове Де-Фриз и в Надежденском районе. Для того, что бы лучше проследить, как примерно изменились цены с весны, рассмотрим участки, предложенные на рынке, по районам месторасположения:
Район фабрики «Заря», как самый близкорасположенный к городской черте, имеет достаточно высокий ценовой уровень и самый низкий объём предложений. Поэтому средняя цена здесь очень сильно колеблется. В марте месяце 2010 года не наблюдалось предложений, а сейчас представлен всего лишь один участок по цене в 560 тыс.руб. за сотку.
Район станции «Седанка» также встречается в списке предложений нечасто, а цены несколько выше чем на «Заре». С начала весны средний индекс цен вырос на 21% и составил 642 тыс.руб. за сотку земли.
Станции Океанская и Садгорода в общей структуре предложения составляет около трети всего объёма предложений. Этот район несильно отдалён от города и в то же время здесь хороший экологический фон. Цена за рассматриваемый период практически не изменилась и осталась примерно на уровне 400-410 тыс.руб./сот.
Зона станции Весенней наиболее часто предлагается из всех зон пригорода Владивостока и при этом является самое недорогой из всех, из-за чего на неё резко возрос спрос в этом году: за 7 месяцев средняя цена фактически удвоилась. Если в марте месяце показатель был около 138 тыс.руб. за сотку, то в ноябре уже 279 тыс.руб./сот.
Кроме этого определённым спросом пользуются участки в районе Артёма. С весны средняя цена выросла на 40% до 101 тыс. рублей за одну сотку. В Надежденском районе средние сто квадратных метров земли стоят порядка 68 тысяч рублей.
Рынок и земельных участков в частности довольно быстро развивается в последнее время. Постоянно увеличивается спрос на загородную недвижимость, подогреваемый высокими ценами на квартиры, однако, если сейчас цены на квартиры несколько снижаются, то на загородную недвижимость и земельные участки пока только растут. Тем более, всегда будет оставаться перспективным направление по покупке земли с последующим строительством дома и развития территории в целом. Стабильно высокими всегда будут оставаться цены в районах застройки коттеджных посёлков, поскольку они имеют достаточно развитую инфраструктуру и определённый социальный статус жителей. Такие объекты практически вне зависимости от района будут в высокой ценовой категории. К ним по стоимости, по мере застройки, будут постепенно приближаться остальные участки имеющие выгодное месторасположение. В ближайшее время ожидается небольшое снижение спроса, носящее сезонный характер. Однако, в отличие от квартир в городе цены не снизятся, ведь даже сейчас на рынке можно найти как участки с очень низкой, так и по крайне высокой цене.