Характеристика объекта оценки:
Объектом оценки является земельный участок, площадью 1500,00 м 2 под строительство индивидуального жилого дома и ведение личного подсобного хозяйства, который расположен по адресу: в 65 м по направлению на север от ориентира дом 15, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Приморский край, Шкотовский район, с. Анисимовка, ул. Смольная. Кадастровый номер земельного участка: 25:24:23 01 001:0037.
Согласно выписки из государственного земельного кадастра земельный участок выделен для строительства индивидуального жилого дома и ведения личного - подсобного хозяйства.
Земельный участок находится в индивидуальной собственности на основании договора купли-продажи земельного участка от 20.09.2006 г.
Оценочная зона - зона индивидуальной жилой застройки усадебного типа выделена для обеспечения правовых условий формирования жилых районов низкой плотности застройки, - жилых домов усадебного типа и блокированных жилых домов этажностью не выше 3-х этажей с земельными участкам.Рядом располагается туристическая зона, горнолыжная база.
Описание характеристик объекта оценки
| Характеристика земель | Описание |
| Категория земель | Земли населенных пунктов |
| Вид использования | Под строительство индивидуального жилого дома и ведение личного - подсобного хозяйства. |
| Местоположение | Приморский край, с. Анисимовка |
| Площадь земельного участка | 1500,00 м2 |
| Вид права | Собственность |
| Правоустанавливающие документы | Свидетельство о государственной регистрации права собственности 25-АА №788458 от 10 октября 2006 г. |
| Ограничения в праве | Не выявлены |
| Обременение правами других лиц | Не выявлены |
| Кадастровый номер | 25:24:23 01 001:0037 |
| Рельеф | Ровный |
| Форма | Многоугольник |
| Улучшения | отсутствуют |
Сводная таблица описания земельного участка и его внешнего окружения
| Местоположение | Приморский край, с. Анисимовка |
| Тип застройки окружения | Малоэтажные здания |
| Характеристика окружающей застройки | Здания индивидуальной жилой застройки усадебного типа, коттеджи, здания торгового назначения, дачные участки |
| Качество застройки и состояния | Среднее |
| Полнота застройки территории | Средняя |
| Перспектива развития | Имеются |
| Состояние окружающей среды | |
| Запыленность и загазованность воздуха | Низкая |
| Близость источников загрязнения среды | Подъездные автомобильные дороги |
| Уровень шума | В пределах нормы |
| Интенсивность движения транспорта | Средняя |
| Благоустройство территории: Озеленение Уличное освещение Подъездные пути | Естественное озеленениеХорошееХорошиек участку хороший подъезд, подъездные дороги заасфальтированы. |
| Транспортная доступность | до участка можно добраться на личном автомобильном транспорте или на электричке, расположен рядом с дорогой на поселок Тигровый, 130 км от города Владивосток (1 час) |
| Природные и климатические условия | зоны затопляемости и уровень грунтовых вод - не выявлены. Рядом леснойи горный массив. Зимыхолодные, лето засушливое. |
Сравнительный подход
На сравнительном подходе основаны следующие методы: метод сравнения продаж, метод выделения и метод распределения. Объем информации по продаже или предложению застроенных и незастроенных земельных участков позволяет применить в рамках сравнительного подхода, метод сравнения продаж. При оценке использован метод сравнения продаж.
Метод применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и сооружениями, так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и сооружениями. Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. Метод предполагает следующую последовательность действий:
> определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами;
> определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
> определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
> корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;
> расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов. К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.
Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:
> местоположение и окружение;
> целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;
> физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);
> транспортная доступность;
> инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктурыи т.п.).
Проведенный анализ проданных или выставленных на продажу земельных участков в Приморье, позволил выбрать объекты близкие по назначению, местоположению, проданные и выставленные на продажу, в относительно близкие периоды.
Характеристика объектов аналогов
| Характеристика объекта сравнения | Объект оценки | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 |
| Источник информации о продажах | Компания Прайм Актив Групп | Компания Прайм Актив Групп | Компания Прайм Актив Групп | |
| Адрес объекта | Приморский край , с. Анисимовка | Приморский край, с. Анисимовка | Приморский край, с. Анисимовка | Приморский край, с. Лукьяновка |
| Район | Шкотовский | Шкотовский | Шкотовский | Шкотовский |
| Площадь земельного участка, м.кв. | 1500,00 | 1500,00 | 1000,00 | 1500,00 |
| Категория земель | Земли населенных пунктов | Земли населенных пунктов | Земли населенных пунктов | Земли населенных пунктов |
| Предполагаемое использование земельного участка | Под строительство индивидуального жилого дома и ведения личного подсрбного хозяйства | Под строительство индивидуального жилого дома и ведения личного подсрбного хозяйства | Под строительство индивидуального жилого дома и ведения личного подсрбного хозяйства | Под строительство индивидуального жилого дома и ведения личного подсрбного хозяйства |
| Наличие подведенныхинженерныхкоммуникаций | отсутствуют | Отсутствуют.Основныеинженерныекоммуникациинаходятся вблизиот объекта,имеется частьсогласованныхдокументов | Отсутствуют.Основныеинженерныекоммуникациинаходятся вблизиот объекта,имеется частьсогласованныхдокументов | Отсутствуют.Основныеинженерныекоммуникациинаходятся вблизиот объекта,имеется частьсогласованныхдокументов |
| Улучшения земельного участка | нет | нет | нет | нет |
| Форма и право на земельный участок | частная, право - полное | частная, право - полное | частная, право - полное | частная, право - полное |
| Датапродажи/предложения к продаже | 17.04.10. | 07.04.10 | 07.04.10 | 07.04.10 |
| Условияпродажи/предложения к продаже | рыночные | рыночные | рыночные | |
| Стоимостьпродажи/предложения к продаже, руб. | 351 000 | 233000 | 352500 | |
| Стоимостьпродажи/предложения к продаже, руб./м2 | 234 | 233 | 235 |
| Показатели | Объект оценки | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 |
| Стоимость продажи /предложения к продаже, руб./м2 | 234 | 233 | 235 | |
| 1. Корректировка на уторговывание | 0,90 | 0,90 | 0,90 | |
| Корректированная цена, руб./м2 | 210,6 | 209,7 | 211,5 | |
| 2. Корректировка на дату продажи | 1,00 | 1,00 | 1,00 | |
| Корректированная цена, руб./м2 | 210,6 | 209,7 | 211,5 | |
| 3. Корректировка на условия продажи | 1,00 | 1,00 | 1,00 | |
| Корректированная цена, руб./м2 | 210,6 | 209,7 | 211,5 | |
| 4. Корректировка на право на земельный участок | 1,00 | 1,00 | 1,00 | |
| Корректированная цена, руб./м2 | 210,6 | 209,7 | 211,5 | |
| 5. Корректировка на местоположение | 1,00 | 1,00 | 1,00 | |
| Корректированная цена, руб./м2 | 210,6 | 209,7 | 211,5 | |
| 6. Корректировка на размер объекта | 1,00 | 1,00 | 1,00 | |
| Корректированная цена, руб./м2 | 210,6 | 209,7 | 211,5 | |
| 7. Корректировка на характер использования | 1,00 | 1,00 | 1,00 | |
| Корректированная цена, руб./м2 | 210,6 | 209,7 | 211,5 | |
| 8. Корректировка на наличие коммуникаций | 0,85 | 0,85 | 0,85 | |
| Корректированная цена, руб./м2 | 179,01 | 178,25 | 179,78 | |
| Взвешенная стоимость, руб./м2 | 179,01 | |||
| Взвешенная стоимость всего участка, руб. | 268515 |
Описание принятых корректировок