Проблемные вопросы оценки и оценочной деятельности на современном этапе развития рыночной эконо (стр. 5 из 5)

Постановление ФКЦБ от 22.10.2003 N 03-42/пс

«3.4. Оценочная стоимость объектов недвижимого имущества, прав на недвижимое имущество, строящихся и реконструируемых объектов не движимого имущества, проектно-сметной документации, долей в уставных капиталах российских обществ с ограниченной ответственностью, векселей определяется оценщиком акционерного инвестиционного фонда или паевого инвестиционного фонда».

Таким образом, получается, что оценочная стоимость, эта та стоимость, которую определит оценщик. Но оценщик действует в соответствии с законом 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и стандартами оценки (Постановление Правительства РФ № 519), о недостатках которых сказано выше. Более того, в законе 135-ФЗ сказано следующее:

«Статья 7. Предположение об установлении рыночной стоимости объекта оценки

В случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки (далее - договор) не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.

Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных настоящим Федеральным законом или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов "действительная стоимость", "разумная стоимость", "эквивалентная стоимость", "реальная стоимость" и других».

Следовательно, определению должна подлежать рыночная стоимость недвижимости и прав на нее.

Такая запутанность и нечеткость формулировок дает возможность устанавливать стоимость недвижимости и прав на нее в широком диапазоне и злоупотреблять этим в условиях практически бесконтрольных действий оценщика. Так и происходит реально в практике функционирования ЗПИФН. На рис.1 представлен график изменения стоимости пая одного из ЗПИФ в 2004г.

Из рис.1 видно, что стоимость недвижимости за квартал выросла более, чем в 4 раза. Совершенно очевидно, что это не рыночный показатель, а отражение манипуляций со стоимостью пая через переоценку недвижимости для достижения своих, не вполне очевидных целей. При этом оценщик не будет вероятно нести никакой ответственности за качество своей работы, так как формально выполнил ее, а регулирующий орган (ФСФР) принял его работу.

Можно привести и множество других примеров нечетко сформулированных норм законодательства, предоставляющих возможность чиновникам трактовать положения с учетом своих интересов, зачастую далеких от целей становления цивилизованного рынка, объективно присущей оценке роли в этом процессе.

Накопившиеся институциональные и методологические проблемы требуют своего разрешения в ближайшее время, ставя новые задачи перед образовательными процессами, предъявляя принципиально иные требования к кадрам.

[1] Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. Из-во: «Русская Деловая Литература», М, 1997г, 221с.

[2]«Белый документ» (Комментарий). Оценка на возникающих рынках (В переводе Микерина Г.И. Артеменкова И.Л., Павлова Н.В., 2004г.)

[3] Витте С.Ю. Конспект лекций о народном и государственном хозяйстве, читанных Его императорскому высочеству великому князю Михаилу Александровичу в 1900-1902 годах: – М.: «Начала», 1997

[4] См. Тезисы доклада Г.О. Грефа на заседании Правительства Российской Федерации 05 августа 2004 г. на тему "О проекте федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности" ‑ http://www.appraiser.ru/info/law/project/tezisi.doc

[5]НАУЧНО-ПРАКТИЧЕСКАЯ КОНФЕРЕНЦИЯ "АКТУАЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ. МЕТОДИКА ОЦЕНКИ БИЗНЕСА" г. Москва, 28 октября 2005 года

[6]Коростелев С.П., Кулаков Ю.Н. Анализ состояния управления нежилой недвижимостью в Москве. - М.: Международный Научно-Технический Журнал «Недвижимость, Экономика, Управление», № 2, 2002г. стр.28-34.