- унификация санитарных и фитосанитарных стандартов с мировым сообществом и усиление экологического контроля агропродовольственного импорта.
Перевод агропродовольственного сектора на рыночные механизмы требует новых подходов к научному и кадровому обеспечению. Конкуренция будет стимулировать сельхозпроизводителей, агробизнес и его ассоциации поддерживать прикладные исследования, а наметившийся рост в агропродовольственном секторе увеличивает их финансовые возможности в этой сфере. Фундаментальные исследования должны остаться объектом государственного финансирования. Главная задача в этом направлении на ближайшие десять лет – переход к конкурсному распределению ресурсов для осуществления фундаментальных исследований финансируемых государством. Несомненно важным направлением в развитии фундаментальной науки в АПК станет интеграция российских исследований в мировой научный процесс.
В ближайшее десятилетие предстоит начать кардинальную перестройку системы образования в сельском хозяйстве, и, прежде всего, его экономической составляющей. Планируется организация разветвленной сети подготовки по программам МБА для сельского хозяйства и агробизнеса, специалистов в области недвижимости, маркетинга.
Стратегической целью государственной политики в сфере земли и иной недвижимости является обеспечение условий для эффективного использования и развития недвижимости в интересах удовлетворения потребностей общества и граждан.
Основными результатами реализации государственной политики должны стать: вовлечение в гражданский оборот земли и иной недвижимости; обеспечение государственной защиты прав на недвижимость и баланса интересов субъектов правоотношений; становление и развитие системы ипотечного кредитования и привлечение инвестиций под обеспечение недвижимостью; обеспечение роста налоговых поступлений в бюджеты всех уровней; функционирование эффективной системы правового регулирования рынка недвижимости.
Для достижения стратегической цели государственная политика должна быть сфокусирована на следующих основных направлениях:
- реформирование отношений собственности на землю и иную недвижимость (разгосударствление земли, обеспечение правовой защиты собственников и владельцев недвижимости);
- стимулирование эффективного использования, создания объектов недвижимости и их гражданского оборота;
- институциональное обеспечение государственной политики в сфере земли и иной недвижимости.
Главной целью проводимого в стране реформирования отношений собственности на землю и иную недвижимость является ликвидация государственной монополии на землю. Государство как собственник должно иметь в своем распоряжении земли, обеспечиващие стратегические интересы государства и удовлетворение государственных нужд, а также те земли, которые не представляют интереса для частного сектора и муниципальных образований. Такой подход обеспечит передачу подавляющего большинства объектов недвижимости в руки юридических и физических лиц и позволит с использованием рыночных механизмов обеспечить их эффективное использование.
Разгосударствление земли должно включать три элемента: (1) передача участков под строениями в собственность их собственникам (строений и предприятий); (2) разграничение земель по уровням собственности, включая передачу земли в границах муниципальных образований в их собственность; проведение правового зонирования территорий; (3) приватизация земли и связанной с ней недвижимости как единых объектов.
Разгосударствление земли направлено на увеличение предложения недвижимости, создание новых объектов и более эффективное использование существующих объектов благодаря их гражданскому обороту. Увеличение предложения недвижимости необходимо, чтобы обеспечить возможности для развития производства товаров и услуг, снизить цену для пользователей объектов, решить жилищную проблему.
Создание единого объекта недвижимости на основе прав
на земельный участок. Меры:
- Обеспечить передачу участков под зданиями, сооружениями, предприятиями в собственность тех лиц, которым эти объекты принадлежат на праве собственности.
- Усовершенствовать гражданское законодательство о недвижимости. Сделать единым гражданское законодательство о недвижимости, отразив особенности недвижимого имущества, отличающие его от движимого имущества. Внести изменения в земельное законодательство, исключающее его противоречие нормам гражданского законодательства по вопросам недвижимости. Подготовить законопроекты и внести изменения в существующее законодательство относительно определения земельного участка как базового элемента недвижимости, а любых его строительных изменений – как улучшений земельного участка. Ввести и определить необходимые новые правовые понятия, включая категории ограниченных вещных прав, к которым, в частности, следует отнести все "вторичные" вещные права (в том числе, права собственника строения на участок, находящийся в собственности иного лица, сервитуты). Цель этих мероприятий – защита прав собственников зданий, участков, а также иных лиц, имеющих права и законные интересы в отношении недвижимости.
Обеспечить правовую возможность гражданского оборота единых объектов недвижимости. Меры:
Защита прав покупателей при приобретении недвижимости в случае, когда строение расположено на государственной или муниципальной земле, путем:
- законодательного требования к продавцу (дарителю, иному отчуждающему имущество лицу, залогодателю) перед актом продажи (иного отчуждения, залога) реализовать свое право на получение в собственность участка под зданием, строением, предприятием;
- отмены неоправданных ограничений на гражданский оборот земельных участков. Следует отказаться от «дозволительного порядка» гражданского оборота земельных участков (например, п.3 ст.129 ГК РФ) и иных объектов недвижимости, определив, что оборот разрешён во всех случаях, кроме прямо установленных федеральным законом. Это необходимо для того, чтобы собственники недвижимости могли реализовать свои права на имущество, в том числе на распоряжение им, получение действительной цены имущества, которая может быть выявлена только при возможности его свободной купли-продажи.
Формирование системы установления и гарантирования прав на объекты недвижимости. Меры:
- законодательно закрепить единство кадастрового учёта, в который должен входить учёт земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости как физических объектов. Зафиксировать права и обязанности кадастровых органов и граждан в связи с кадастровым учётом, обеспечить публичность сведений кадастра недвижимости. Кадастровый учёт единых объектов недвижимости на территории муниципального образования или иной установленной юрисдикции осуществляет один орган, который ведет учёт и земельного участка, и здания, помещений и иных объектов недвижимости (лес, участки недр, обособленные водные объекты и пр.).
- обеспечить гарантии надёжности регистрации прав на недвижимость, доверие к записям Единого государственного реестра прав, а в перспективе - перейти к принципу полной защиты государством имущественных прав добросовестного приобретателя.
- определить содержание прав по использованию и развитию недвижимости.
Необходимо установить, сделать общеизвестными и защитить от произвольного изменения со стороны властей права владельцев недвижимости на её использование и строительное изменение. Это требует принятия федеральных правовых актов о правовом зонировании, определяющих рамочные требования к соответствующим документам (Правила застройки и землепользования), которые должны определить содержание прав по использованию недвижимости.
Разграничение земель.
Целью разграничения собственности на землю между Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации и муниципальными образованиями является максимально возможная передача участков органам управления нижнего уровня, которые могут обеспечить эффективное использование недвижимости. Меры:
- передача земель городов и поселений в собственность муниципальных образований.
- разграничение земель между Российской Федерацией и субъектами Российской Федерации.
- оставление в собственности Российской Федерации и субъектов Российской Федерации участков, отнесенных федеральным законом к видам территорий, необходимых для выполнения государственных функций (обеспечения государственных нужд). В собственности Российской Федерации находятся земли, отнесённые к собственности Российской Федерации федеральными законами.
Приватизация недвижимости как единого объекта.
Передать новому собственнику полноценный объект недвижимости за его реальную рыночную цену, зафиксировать права, обязанности и ответственность будущего собственника за содержание объекта, уплату им налога на недвижимость. Меры:
- правовое регулирование приватизации объектов недвижимости и предприятий.
- дополнить федеральное законодательство о приватизации нормами о приватизации единых, включающих участок, объектов недвижимости и предприятий вместе с земельным участком с заранее определенными правами по их использованию и развитию на основе правового зонирования.