В целом по РФ было вовлечено в сельскохозяйственный оборот неиспользуемых земель 1490,43 тыс. га, что составляет 24,7% от общей площади неиспользованных сельскохозяйственных угодий в целом по РФ.
В ежегодный оборот земель сельскохозяйственного назначения, пока вовлечено не более пяти процентов земель. Однако сейчас ситуация начинает меняться: земля от сельскохозяйственных организаций все-таки постепенно переходит к другим пользователям - в крестьянские и личные подсобные хозяйства.
Большинство сельскохозяйственных организаций не имеют финансовых возможностей для того, чтобы подготовить карты земельных участков, оплатить работу по оформлению сделок с собственниками земельных долей и участков. Как правило, доходы этих организаций не позволяют им платить высокую арендную плату или купить земельные доли и участки. Гораздо чаще такие траты могут себе позволить те, кто планирует вести на этих землях строительство.
Формально сельскохозяйственные земли защищены от использования для строительства, но на практике можно наблюдать многочисленные случаи их перевода в земли поселений. Пока такой перевод возможен, пока затраты на него ниже, чем выгоды, которые можно получить от строительства, земля будет выводиться из сельскохозяйственного оборота.
В нашей стране площадь неиспользуемых сельскохозяйственных угодий составила 6033,75 тыс. га, из них пашни – 82 % (4948,25 тыс. га), а это упущенные возможности пополнить бюджет, используя эти земли. В ежегодный оборот земель сельскохозяйственного назначения, пока вовлечено не более пяти процентов земель. В настоящее время ситуация начинает меняться: земля от сельскохозяйственных организаций все-таки постепенно переходит к другим пользователям — в крестьянские (фермерские) и личные подсобные хозяйства. Перед правительством стоит дилемма: разрешить продажу земли, и увеличить вывод земель из сельскохозяйственного производства, либо пытаться развивать агропромышленный комплекс и осваивать новые земли сельскохозяйственного назначения. На данный момент первый вариант, менее затратный в плане денежных вложений и каких-либо усилий государства, и приносящий большую выгоду с точки зрения пользователей и меньшую для государства, выигрывает.
Площадь земель сельскохозяйственного назначения в РФ составляет более 168 млн.га и сопоставима с площадью аналогичных земель в 25 странах Евросоюза вместе взятых, приложение 12.
Суммарно в странах Евросоюза данные площади составляют около 40% общей территории стран, в России доля сельскохозяйственных земель не превышает и 10% объема российской территории, приложение 13. При этом площадь только сельскохозяйственных земель в России в три раза больше, чем общая территория Франции – крупнейшей страны Евросоюза. Франция входит в пятерку ведущих стран - мировых экспортеров продукции сельского хозяйства, более половины ее территории занимают пашни и пастбища. При этом Россия входит в пятерку ведущих стран-импортеров готовой продовольственной продукции. Основную часть сельскохозяйственных земель и в России, и в странах Евросоюза составляет пашня, приложение 14.
Структура сельскохозяйственных угодий России сопоставима со среднеевропейской структурой: около 60% земель составляет пашня, около 30% - пастбища, приложение 15. Несмотря на столь масштабные сельскохозяйственные угодья, эффективность использования земельных ресурсов в России на самом низком уровне по сравнению со странами Европы, приложение 16.
В среднем страны ЕС зарабатывают в 7 раз больше с 1 гектара площади, чем Россия. При условии достижения общеевропейского уровня эффективности использования земельных ресурсов РФ, объем производства сельскохозяйственной продукции в РФ может превысить суммарный объем производства во всей Европе, а Россия - войти в тройку ведущих мировых производителей-экспортеров сельхозпродукции. С учетом более низкой плотности населения в России по сравнению с европейскими странами, объем производства сельскохозяйственной продукции в пересчете на 1 жителя РФ только в 2 раза ниже, чем в среднем по 25 странам Европейского Союза. В среднем по ЕС и по России удельный вес сельскохозяйственного производства в экономике сопоставим и составляет 4-5% ВВП, приложение 17. Объем производства сельскохозяйственной продукции на 1 жителя в России сопоставим с аналогичными показателями в Латвии и Словакии. При этом, например, уровень эффективности использования земельных ресурсов в Словакии более чем в 3 раза превышает российский. Общее количество занятых в российском сельском хозяйстве составляет 6,8 млн. человек, а суммарно в 25 странах Евросоюза – 9,5 млн. человек. Однако следует учесть, что производительность труда персонала, занятого в сельском хозяйстве европейских стран в среднем более чем в 5 раз превышает российский уровень. Соответственно, общий абсолютный объем производимой в России продукции, несмотря на сопоставимые площади сельскохозяйственных угодий, ниже европейского в 7 раз приложение 18.
Аналогичное количество земли на 1 занятого в отрасли позволяет Чехии производить в 4 раза больше продукции на 1 работника, а Эстонии и Венгрии - более чем в 2 раза. А такой же, как в России, уровень производства с/х продукции на 1 работника отрасли Литва и Польша достигает на угодьях, в 2 – 3,5 раза меньших по площади. Отставание от ведущих европейских стран (Франции, Германии, Великобритании) еще более значительно. Уровень эффективности использованияземельных ресурсов и производительность труда в самих европейских странах значительно отличается. Но при этом наилучшие показатели наблюдаются у ведущих стран, которые не являются аграрными. Например, около 10% сельскохозяйственных земель Европы составляют земли Польши. При этом польская экономика производит только 5% общеевропейского объема с/х продукции. Такой же размер угодий позволяет Италии обеспечивать 15% всего объема сельскохозяйственного производства Европы. Значительно отличается по странам и стоимость земельных угодий, но при сравнении эффективности использования земельных ресурсов со среднерыночной стоимостью пашни и пастбищ, разброс по государствам не столь значителен. В среднем по европейским странам на 100 евро стоимости 1 гектара земли объем производства сельхозпродукции составляет 15 евро на гектар в год, по России – 10 евро, приложение 19. Показатель эффективности использования земельных ресурсов для России только в 1,5 раза ниже общеевропейского при уровне производства на единицу площади в 7 раз ниже среднеевропейского. Это означает, что даже в условиях крайне неэффективного использования земельных ресурсов и низкой производительности труда в сельском хозяйстве, стоимость российской земли сельскохозяйственного назначения как минимум в 3-5 раз занижена.
Рассмотрим структуру рынка земли в странах Европы и ее изменение в период 1995-2009 гг., приложение 20. Практически во всех странах с 1995 г. по 2009 г. наблюдается увеличение количества владельцев крупных участков площадью более 50 га за счет участков других категорий, особенно размером меньше 5 га. И только Великобритания имеет обратную тенденцию. Наиболее неконсолидированными являются земли Восточной Европы. В таких странах, как Болгария, Румыния, Венгрия и Словакия более 90% земельных участков по количеству владельцев составляют участки размером до 5 гектар. Страны Восточной Европы ожидает консолидация владельцев земли, приложение 21. Основную часть земельных участков в России составляю участки площадью более 50 га. Это связано с тем, что основная часть участков находится все еще в государственной и муниципальной собственности – 68,7%, в собственности граждан находится 29,9% земли с/х назначения, а в собственности юридических лиц – только 1,4%, приложение 22. При этом Россия имеет уникальную комбинацию участков разных размеров, которая может существенно облегчить крупным игрокам консолидацию с/х земель, приложение 23.
Таким образом, площадь российских земель сельскохозяйственного назначения сопоставима с суммарной площадью аналогичных земель 25 стран Евросоюза. При этом в среднем по европейским странам сельхозугодия занимают 40-50% общей территории стран, в то время как в РФ – не более 10%. Эффективность использования земельных ресурсов и производительность труда в сельском хозяйстве европейских стран в 5-7 раз превышает российский уровень. Земля в России даже с учетом крайне низкой эффективности ее использования значительно недооценена, как минимум в 3-5 раз. В ближайшее время можно прогнозировать процесс консолидации земель Восточной Европы (Болгария, Румыния, Венгрия, Словакия). Основные земельные угодья в России находятся пока в собственности государства и муниципалитетов. При этом в России достаточно равномерно представлен весь спектр земельных участков разных размеров.
Российское землепользование уникально в мире по своим масштабам, оно отличается глубокой и многомерной региональной дифференциацией по природно-климатическим условиям, степени антропогенного освоения, уровню урбанизации и индустриализации, разнообразию населяющих различные территории страны национально-этнических групп. Отсюда понятно, с каким необычайно сложным, жизненно важным фактором общественного воспроизводства мы имеем дело, насколько опасно оставлять его вне сферы государственного управления и как необходимо срочно восстановить такое управление в максимально полном объеме.
Для эффективного управления земельно-недвижимым достоянием России, бесспорно, требуется орган, который осуществлял бы общегосударственную координацию деятельности в данной сфере, занимался комплексным, системным решением возникающих здесь крупных хозяйственных проблем.