1.2 Комплекс мер по реализации жилищного кодекса РФ и повышению качества жилищно-коммунальных услуг
Новый Жилищный кодекс Российской Федерации продолжил процесс реформирования российского законодательства, связанный с переходом государства к рыночным отношениям. Он во многом изменил ранее существовавшие жилищные правоотношения, упорядочил в соответствии с нынешними условиями вопросы предоставления жилья, права и обязанности собственников помещений в многоквартирных жилых домах на общее имущество в таких домах, в том числе на их земельные участки, определил объекты, порядок и формы управления многоквартирных домов, разграничил полномочия уровней власти в жилищных правоотношениях [50, c. 9].
Для разработки механизмов реализации положений Жилищного кодекса, Департаментом строительства и жилищно-коммунального хозяйства Министерства регионального развития Российской Федерации совместно со специалистами отрасли, учеными разработаны и утверждены постановления с дополнительными разъяснениями по заключению договоров социального найма жилого помещения, о формах документов о переводе жилого помещения в нежилое, о переустройстве и перепланировке жилого помещении и др., введены правила предоставления субсидий гражданам на оплату жилья и коммунальных услуг; правила пользования жилыми помещениями; правила содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома; правила предоставления коммунальных услуг; положение о проведении конкурсного отбора управляющих организаций и ряд других документов [50, c. 11].
Министерством регионального развития проводится соответствующая работа с субъектами Российской Федерации по сбору информации, предложение по самым острым важным вопросам жилищных отношений. Благодаря рекомендациям из регионов, была сформулирована концепция правил предоставления субсидий гражданам при оплате жилищно-коммунальных услуг. С территорий поступает множество обращений и предложений по внесению изменений и дополнений в Жилищный кодекс. Аналогичные предложения поступают в Государственную Думу, Правительство Российской Федерации от депутатов, законодательных собраний субъектов Российской Федерации, общественных организаций, граждан, что говорит о том, что требуется совершенствование существующего законодательства, обобщение, анализ поступающих в различные органы власти поправок, изменений, дополнений, консолидации усилий заинтересованных лиц. Работу в этом направлении проводит и Общественный Совет при Министерстве регионального развития Российской Федерации. Перед Департаментом строительства и жилищно-коммунального хозяйства стоит задача стать той консолидирующей силой, тем фундаментом, где должны формироваться предложения для рассмотрения их в Правительстве Российской Федерации, Государственной Думе [50, c. 14].
Реализация положений Жилищного кодекса – это не только разработка нормативно-правовых документов, четко прописанных в той или иной статье Жилищного кодекса Российской Федерации. Ряд разделов, статей ЖК РФ определяют процедуру, порядок тех или иных отношений в жилищной сфере. Это вопросы проведения общего собрания собственников в многоквартирном доме, управление многоквартирными домами, создание и деятельность товариществ собственников жилья и другие. И именно от успешного применения этих норм на практике, умения увидеть, убрать административные барьеры, создать благоприятные условия для эффективной работы организаций жилищно-коммунального комплекса зависит во многом комфортность проживания граждан, снижение издержек при производстве и предоставлении жилищно-коммунальных услуг и повышению их качества.
Департамент видит свою роль в работе по созданию условий для эффективного внедрения на местах положений, норм, правил, прописанных Жилищным кодексом. С этой целью Департамент строительства и жилищно-коммунального хозяйства Министерства регионального развития Российской Федерации подготовил комплекс мер по совершенствованию работ жилищно-коммунального хозяйства и повышению качества жилищно-коммунальных услуг.
Среди основных направлений в этой работе можно выделить: демонополизация и создание эффективной системы управления в жилом фонде; создание конкурентного рынка жилищно-коммунальных услуг; социальная защита граждан при оплате жилищно-коммунальных услуг; финансовое оздоровление отрасли; тарифное регулирование; модернизация жилищно-коммунального хозяйства; энергоресурсосбережение; государственный контроль [50, c. 11].
Принятие жилищного кодекса законодательно закрепило процессы, начавшиеся в ходе реформирования жилищно-коммунального хозяйства и дало толчок для развития демонополизации, конкуренции в жилищно-коммунальной сфере, привлечения частного капитала в эту сферу, развития инициативы, гражданской ответственности и сознательности населения за сохранность не только своего помещения, но и мест общего пользования, общего имущества в многоквартирном доме, придомовой территории.
Среди множества мер можно выделить три главных направления: развитие и поддержка товариществ собственников жилья; вопросы капитального ремонта многоквартирных домов; реорганизация муниципальных управлений и городских управлений, работающих в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
В первую очередь, хотелось бы отметить, что Жилищный кодекс значительно изменил положения, регулирующие отношения по созданию и деятельности товариществ собственников жилья [50, c. 12]. Упростился порядок регистрации, членства в товариществе собственников жилья, исключено ограничение по расположению имущества, то есть товарищество собственников жилья может приобретать в собственность любое имущество, предоставление посреднической функции товариществ собственников жилья при заключении договоров с третьими лицами, где товарищество собственников жилья выступает только как представитель собственников помещений или членов товарищества собственников жилья, позволит упорядочить договорные отношения и исключить возложение финансовых рисков по таким договорам на товарищества собственников жилья, и исключить банкротство, что в свою очередь позволяет товариществам собственников жилья капитализировать средства собственников и членов товариществ собственников жилья на капитальный ремонт жилищного фонда. Эти и другие преимущества «нового» товарищества собственников жилья позволяют сделать вывод, что товарищество собственников жилья – это одна из наиболее эффективных форм объединения собственников в целях управления имуществом.
Согласно Жилищному кодексу вопрос о проведении капитального ремонта решает общее собрание собственников в многоквартирном доме. Если собственники дома создали товарищество, то частично решена проблема, где и как аккумулировать средства на капитальный ремонт. В то же время в случае непосредственного управления и в случае управления управляющей организацией вопрос открыт. Кодекс дал возможность аккумулировать средства на каждый конкретный дом, а как – не прописал. Необходима разработка данного механизма, подготовка рекомендаций по возможным путям реализации этого положения Жилищного кодекса.
Есть еще одна проблема, о которой нельзя умалчивать. Состояние жилищного фонда: высокая степень износа, 3,6 % ветхого жилья, 93 млн. м2 недоремонты [53, c. 4].
В течение нескольких десятков лет гражданами-нанимателями, а теперь собственниками, производилась уплата денежных средств, государство в силу своих возможностей проводило капитальный ремонт, объем недоремонтов рос из года в год. В настоящее время все расходы по проведению ремонтов возложены на собственников помещений в полном объеме, в связи с чем они справедливо высказывают свое нежелание создавать товарищества собственников жилья в домах с высокой степенью износа. При таких обстоятельствах нельзя ожидать активности со стороны собственников в решении вопросов, связанных с управлением многоквартирными домами.
Необходимо создать систему государственной и муниципальной поддержки вопросов проведения капитального ремонта и реконструкции жилых домов. Это должно стать государственной задачей, решение которой позволит резко повысить активность населения в управлении имуществом, темпы и количество создания товариществ собственников жилья, повысить конкуренцию.
В настоящее время в отрасли происходят некоторые структурные преобразования, но эти процессы идут пока вяло и неэффективно. Задача демонополизации и построения рыночного механизма в сфере жилищно-коммунального хозяйства не выполнена. В жилищной сфере лишь наметился постепенный переход на конкурсное обслуживание жилищного фонда, но все-таки большая часть организаций – муниципальных управлений и городских управлений – сохранили свои позиции на рынке жилищных и коммунальных услуг.
Социальная защита граждан при оплате жилищно-коммунальных услуг - обязанность государства, но ответственность за ней несут предприятия жилищно-коммунального хозяйства, так как меры государственной помощи при оплате предоставляются в виде скидки платежа. Ежегодные затраты предприятий жилищно-коммунального хозяйства представляют порядка 100-110 млрд. рублей [69, c. 7]. Однако Федеральный бюджет, бюджеты субъектов Российской федерации не выполняю в полной мере своих обязательств в части покрытия расходов предприятий за предоставленные льготы и субсидии.
Одной из мер снижения задолженности предприятиям жилищно-коммунального хозяйства за предоставленные субсидии является перевод средств субсидий на персонифицированные социальные счета. В 2003 г. в 30 муниципальных образованиях 19 субъектов Российской Федерации был проведен эксперимент по внедрению новой экономической модели реформы жилищно-коммунального хозяйства и использованием персонифицированных социальных счетов Результаты эксперимента показали, что произошла заметная стабилизация ситуации с перечислением ассигнований на предоставление субсидий из региональные в местные бюджеты, предприятия жилищно-коммунального хозяйства освободились от социальных функций, собираемость платежей за предоставляемые услуги составила от 97 до 100%, помощь стала предоставляться действительно нуждающимся семьям [56, c. 2]. В 2004 г. официально было рекомендовано Постановлением от 30.08.2004 № 444 субъектам Российской Федерации осуществить переход на перечисление средств субсидий на персонифицированные социальные счета.