Корректировки при оценке офисной недвижимости сравнительным подходом (стр. 3 из 4)
ki - коэффициент присутствия i-го оценочного показателя;
kеj - коэффициент, учитывающий особенности j-го оценочного показателя;
bi, bj – удельные веса соответствующих оценочных показателей.
В результате обработки анкет данных экспертов для объектов недвижимости различных видов функционального использования. В дальнейших расчетах коэффициента относительной ценности недвижимости участвуют только те показатели, которые имеют большее влияние на создание стоимости объекта оценки, в сумме они составляют 80%. Таким образом, следующие значения вклада оценочных показателей в коэффициент относительной ценности (в порядке убывания значения вклада) участвуют в расчетах.
Физические характеристики. Если предыдущие элементы сравнения определяли влияния на стоимость объекта недвижимости внешних факторов, связанных с местом его расположения, физические характеристики определяют полезность (а следовательно и стоимость) самого объекта недвижимости. Перечень этих характеристик разнообразен. Конкретизация его должна проводиться оценщиком исходя из его представлений о наиболее значимых физических характеристиках для рассматриваемого объекта недвижимости с позиции их влияния на его стоимость.
· Группа капитальности
Группа капитальности по объекту оценки и объектам аналогам определяется на основании сборника УПВС «Консультации по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников УПВС изд 1995 г., переоценка зданий». Корректировка так же определяется по сборнику УПВС в коэффициентном выражении.[9]
Консультации по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников УПВС изд 1995 г., переоценка зданий. Капитальность зданий:
· Состояние (износ) здания
Корректировка проводилась, на основании сайта http://www.appraiser.ru/, и определяется как средний процент износа по каждому объекту аналогу индивидуально.[10]
| Оценка состояния | Характеристика физического состояния | Коэффициент износа, % |
| Новое | Новое, построенное и еще не эксплуатировавшееся, в отличном состоянии | 0 - 5 |
| Очень хорошее | Практически новое, бывшее в недолгой эксплуатации и не требующее ремонта . | 10-15 |
| Хорошее | Бывшее в эксплуатации, полностью отремонтированное или реконструированное, в отличном состоянии | 20 - 25 30-35 |
| Удовлетворительное | Бывшее в эксплуатации, требующее ремонта | 40 - 45 50-55 60 |
| Условно пригодное | Бывшее в эксплуатации в состоянии пригодном для эксплуатации, но требующее значительного ремонта | 65 - 70 75-80 |
| Неудовлетворительной | Бывшее в эксплуатации, требующее капитального ремонта | 85 - 90 |
| Негодное к применению | Недвижимость, в отношение которой нет разумных перспектив на продажу, кроме как по стоимости основных материалов, которые можно из неё извлечь. | 97,5 - 100 |
· Качество внутренней отделки
Корректировка проводится на основании сайта http://andronika.on.ufanet.ru/prices_renov.html .
Каждому классу соответствует характерный перечень работ с применением определенных материалов. Вы можете выбрать комплексный ремонт квартиры и офиса в ценовом диапазоне, соответствующем размерам Вашего бюджета.
Ниже приводится таблица с усредненными ценами на все виды ремонта.[11]
| Наименование диапазона | Ценовой интервал, руб./м2 | Примечания |
| Косметический | 3000-4499 | Если Вы хотите слегка оживить окружающий интерьер, то этот вариант, то, что Вам нужно. Это самый простой вид ремонта, обычно включающий в себя качественное выполнение отделочных работ, которые не затрагивают конструкцию и основные сантехнические и электрические магистрали. По содержанию, обычно включает в себя: · малярные работы; · замену выключателей и электророзеток; · отделку и покраску окон, подоконников, дверей; · и другие работы, связанные с относительно незначительными трудозатратами. Данный вид ремонта не требует, как правило, подготовки поверхностей и работа производится только с чистовыми материалами, и, как следствие, система предоставляемых гарантий минимальна. |
| Экономичный | 4500–5999 | В случае если Вы хотите частично изменить окружающую обстановку вашего офиса или квартиры, то Вам отлично подойдет данный вид ремонта, включающий в себя, в частности, следующие работы: · частичная замена половых покрытий и напольных плинтусов; · частичная замена электротехнического оборудования; · и другие работы, связанные с относительно незначительными трудозатратами. На все работы производимыми по данному классу ремонта мы предоставляем гарантию 18 месяцев. |
| Капитальный ремонт | 6000-7999 | Вы хотите «со вкусом» отделать свой коттедж или квартиру? Вы хотите работать в современном офисе? Этот вид ремонта создан специально для Вас! Если у Вас нет четкого видение интерьера, выполнению работ предшествует дизайн проектирование с обязательным составлением пакета технической документации. Обычно, данный вид ремонта, связан с: · частичной (по необходимости) перепланировкой без затрагивания несущих конструкций; · выравниванием и оштукатуривание стен, потолко и откосов; · частичной или полной заменой электропроводки и сантехники; · установкой новых дверей и окон; · остеклением и утепление балконов и лоджий; · устройством двухуровненных подвесных потолков; · монтажом сантехнических коммуникаций и оборудования; · полной или частичной заменой электрокоммуникаций и оборудования; · частичным монтажом систем вентиляции и кондиционирования; · укладкой напольных покрытий; · и некоторые другие работы. На данный вид ремонта распространяется гарантия 24 месяца! |
| Люкс | 8000-10999 | Вам хотите выгодно подчеркнуть Ваш бизнес — статус в глазах Партнеров и всю серьезность Вашей компании? Вы предпочитаете жить в действительно «своем», не похожим ни на чье, «пространстве»? Тогда этот вид ремонта идеально подойдет Вам, и все потому, что он производится по дизайн проекту, специально разработанному для Вас, и учитывает все Ваши предпочтения и предполагает обязательный авторский надзор. Включает в себя, по желанию Заказчика: · перепланировку помещений; · выравнивание и оштукатуривание стен, потолков, откосов по евростандарту; · демонтаж и возведение перегородок; · отличается геометрически точным выравниванием стен, потолков, углов по евростандарту; · установку новых дверей, окон; · остекление и утепление балконов и лоджий; · устройство многоуровненных подвесных потолков; · монтаж сантехнических коммуникаций и оборудования; · полную или частичную замену электрокоммуникаций и оборудования; · монтаж систем вентиляции и кондиционирования; · укладку напольных покрытий; · и многие другие работы. Подчеркивая высокое качество ремонта, при выборе ремонта класса «люкс» мы имеем возможность предложить Вам гарантию, существенно превышающую, чем наши конкуренты — 2,5 года! |
| Эксклюзив | От 11000 | Данный вид ремонта реализует Ваши самые смелые ожидания об интерьере Вашей мечты в реальности и включает полный комплекс отделочных работ по предварительно разработанному специально для Вас дизайн-проекту с обязательным авторским надзором. Как правило, такой вид ремонта предполагает согласование перепланировки и согласование проекта по электрике. Подчеркивая эксклюзивность ремонта и высокое качество работ мы, впервые в России, предлагаем уникальную систему гарантий на ремонт – 36 месяцев, а в отдельных случаях и больше. |
Объекту оценки и подобранным объектам аналогам присваивается соответствующий каждому вид категории ремонта и средняя стоимость данного ремонта. Корректировка рассчитывается как разница между стоимостью ремонта объекта оценки и подобранных объектов аналогов.
· Этажность
Корректировка на этажность проводится на основании метода парных продаж. На основании проведенных ниже расчетов (аналоги - см. Приложение) было выявлено, что коэффициент для данной корректировки принят в размере 0,67.[12]
| Аналоги | Местоположение | Этажность | Стоимость, руб/кв. м. | Коэффициент | Среднее значение |
| 1 | Бакалинская, 48 | 1 этаж | 40000 | 0,73 | 0,67 |
| цоколь (подвал) | 29000 | ||||
| 2 | Цурюпы 17 | 1 этаж | 65000 | 0,62 | |
| цоколь (подвал) | 40000 | ||||
| 3 | Менделеева 225 | 1 этаж | 40000 | 0,68 | |
| цоколь (подвал) | 27000 |
· Размер площади
Корректировка проводится на основании «поправки Мисовца», опубликованной на сайте www.appraiser.ru с учетом сборника УПВС
Формула расчета единичной стоимости аналога по УПВС выглядит так:
ЕСа = ЕСлг + (Sa - Sлг)*(ЕСпг - ЕСлг)/(Sпг - Sлг), где:
ЕСа - единичная стоимость аналога;
ЕСлг - единичная стоимость левой границы;
ЕСпг - единичная стоимость правой границы;
Sa - площадь аналога;
Sпг - площадь правой границы;
Sлг - площадь левой границы.
Общая формула для расчета стоимости аналога с поправкой на масштабность:
САп = СА * ЕСо/ЕСа, где:
САп - стоимость аналога с поправкой;
СА - исходная стоимость аналога;
ЕСо - единичная стоимость объекта оценки;