стимулирование развития проектного кредитования жилищного строительства коммерческими застройщиками под залог земельного участка (права аренды на земельный участок) и строящихся жилых объектов и других активов для целей дальнейшей продажи гражданам или предоставления внаем;
повышение эффективности регистрации залога на земельный участок и возводимый на нем объект жилищного строительства (ипотека единого объекта недвижимости с неотъемлемыми улучшениями);
разработка и внедрение механизмов финансирования застройщиков при комплексном освоении земельных участков в целях строительства жилья экономкласса, включая малоэтажное жилье, в том числе внедрение механизмов гарантии сбыта и рассрочки платежей по договорам купли-продажи с обеспечением в форме ипотеки;
снижение рисков кредитования граждан на цели участия в долевом строительстве многоквартирных домов, в том числе внедрение механизмов фиксации цены приобретения жилья на стадии строительства;
совершенствование механизмов кредитования граждан на цели индивидуального жилищного строительства под залог земельных участков и строящихся жилых домов;
разработка и внедрение механизмов кредитования жилищных некоммерческих объединений граждан, в том числе кооперативов и товариществ индивидуальных застройщиков, для строительства жилья;
разработка и внедрение кредитования членов жилищных некоммерческих объединений граждан на цели оплаты паевого взноса в кооперативе (под залог пая или жилого помещения).
6. Учет региональных и локальных особенностей
развития рынка жилья и ипотеки
Развитие рынка ипотеки в предыдущие годы сопровождалось региональной дифференциацией рынка. В целях реализации мероприятий настоящей Стратегии необходимо:
провести кластеризацию регионов по уровню развития рынка жилья и ипотечного жилищного кредитования;
определить основные цели развития рынка ипотеки по кластерам регионов и типам муниципалитетов (крупные города, средние города, малые городские и сельские поселения);
определить задачи государства по поддержке регионального развития ипотеки в зависимости от кластеров регионов и типов муниципалитетов;
предусмотреть в зависимости от потребностей в различных регионах и муниципалитетах дифференциацию кредитных предложений (ипотека квартир, земельных участков и расположенных на них индивидуальных жилых домов (частей жилых домов блокированного типа), кредиты на строительство);
учитывать особенности развития ипотечного жилищного кредитования и кредитования жилищного строительства в отдельных видах муниципалитетов (моногорода, северные города, муниципалитеты с высоким уровнем оттока населения и другие виды муниципалитетов).
7. Роль государства, органов местного самоуправления и институтов развития на рынке ипотеки и жилищного финансирования
Роль государства и органов местного самоуправления
В соответствии с целями развития рынка ипотеки и жилищного финансирования и прогнозируемой структурой этого рынка федеральные органы государственной власти осуществляют:
развитие законодательной базы в области ипотечного жилищного кредитования;
совершенствование условий для осуществления деятельности участников рынка;
поддержку рынка ипотечного жилищного кредитования в период кризиса и отсутствия доступа кредитных организаций к долгосрочным финансовым ресурсам;
поддержку развития специальных кредитных продуктов для отдельных категорий населения;
содействие жилищному строительству экономкласса в объемах, необходимых потребности и спросу населения;
выполнение обязательств перед определенными категориями граждан по обеспечению их жильем, в том числе предоставление социальных выплат на приобретение, строительство жилья, оплату первоначального взноса по ипотечным жилищным кредитам в соответствии с утвержденными программами, а также частичное удержание рисков по специальным ипотечным жилищным кредитам для некоторых категорий заемщиков;
развитие рыночных источников финансирования ипотеки на основе ипотечных ценных бумаг за счет обеспечения регулярного спроса на долгосрочные ипотечные ценные бумаги с высокой надежностью;
содействие формированию и регулированию механизмов хеджирования процентных и валютных рисков;
таргетирование показателей настоящей Стратегии через специализированные институты развития жилищного рынка;
таргетирование распределения рисков, принимаемых участниками ипотечного рынка, включая институты развития жилищного рынка;
формирование дифференцированного территориального подхода к развитию рынка ипотеки в зависимости от типа рынка жилья;
содействие формированию и дальнейшему развитию механизмов реструктуризации долгов заемщиков, оказавшихся в трудной жизненной ситуации;
повышение эффективности работы государственной системы регистрации права собственности на недвижимое имущество и государственного учета объектов недвижимости;
повышение информационной открытости и публичности данных государственных регистрационных и учетных систем недвижимого имущества и подготовка регулярных прогнозов для участников рынка, включая организацию взаимодействия по формированию и обслуживанию единых баз данных.
Органы государственной власти субъектов Российской Федерации осуществляют:
содействие поддержанию конкуренции на первичном рынке ипотеки;
формирование благоприятных условий для развития рынка жилья;
обеспечение применения единых стандартов ипотечного жилищного кредитования на всей территории Российской Федерации;
реализацию региональных программ и участие в реализации федеральных программ по обеспечению отдельных категорий граждан жильем;
создание условий для строительства жилья экономкласса;
создание условий для деятельности региональных ипотечных операторов.
Органы местного самоуправления осуществляют:
создание маневренного и (или) коммерческого жилищного фонда;
поддержку заемщиков, лишившихся единственного жилья в результате продажи предмета залога;
содействие развитию рынка найма жилья.
Роль открытого акционерного общества
«Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»
В связи с тем, что рынок ипотечного жилищного кредитования динамично меняется, находясь в зависимости от макроэкономических факторов, роль открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» изменяется по мере развития рынка ипотечного жилищного кредитования и изменения внешней среды.
До начала кризиса в 2008 году предполагалось, что доля открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в рынке ипотечного жилищного кредитования постепенно должна была снижаться.
Однако роль указанного акционерного общества была пересмотрена в пользу следующих мероприятий по поддержке функционирования рынка в условиях уменьшения негосударственных инвестиций:
оказание поддержки иным участникам рынка при помощи развития новых инструментов рефинансирования с целью обеспечения ликвидности, в частности выкуп пулами и выдача поручительств по таким бумагам;
корректировка подходов к ценообразованию для частичной разгрузки балансов партнеров за счет выкупа закладных с низкими ставками;
поддержка заемщиков, попавших в тяжелую жизненную ситуацию, как инструмент профилактики возникновения рисков;
участие в разработке и запуске механизмов стимулирования строительства жилья экономкласса;
заключение долгосрочных договоров на рефинансирование ипотечных жилищных кредитов с фиксированными условиями с целью обеспечения предсказуемости развития ситуации для участников рынка;
кратковременное увеличение доли открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в рынке ипотеки с целью поддержания ликвидности ипотечных кредитов и платежеспособного спроса на жилье;
искусственное снижение процентных ставок с целью повышения доступности ипотечных жилищных кредитов и поддержания платежеспособного спроса.
В условиях изменяющейся внешней среды рынок ипотечного жилищного кредитования становится волатильным по следующим показателям:
уровень ликвидности;
уровень спроса на жилье;
качество ипотечных активов;
распределение рисков между участниками рынка ипотечного жилищного кредитования.
Подобная неустойчивость создает неопределенность для всех участников рынка ипотечного жилищного кредитования и тормозит его динамичное развитие.
Главной ролью открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» как института развития рынка ипотечного жилищного кредитования является обеспечение баланса интересов ключевых участников рынка ипотечного жилищного кредитования (государства, заемщиков, кредиторов и инвесторов). Обеспечение баланса интересов и, как следствие, динамичного развития рынка ипотечного жилищного кредитования возможно путем осуществления деятельности этого акционерного общества по следующим направлениям:
деятельность по стандартизации рыночных механизмов, которая включает:
методологическую поддержку участников по выпуску инструментов первичного и вторичного рынка ипотечного жилищного кредитования;
разработку стандартов качества видов деятельности, продуктов и услуг совместно с участниками рынка ипотечного жилищного кредитования для обеспечения унификации инструментов и упрощения процедур привлечения ликвидности;