УТВЕРЖДЕНА
распоряжением Правительства
Российской Федерации
от 19 июля 2010 г. № 1201-р
С Т Р А Т Е Г И Я
развития ипотечного жилищного кредитования
в Российской Федерации до 2030 года
Целью создания настоящей Стратегии являются:
формирование единых ориентиров у всех участников рынка по принципам, ожиданиям и долгосрочным перспективам развития рынка ипотечного жилищного кредитования;
определение основных долгосрочных целей и задач государственной политики по развитию ипотечного жилищного кредитования до 2030 года;
определение основных мер и мероприятий, направленных на развитие ипотечного жилищного кредитования на перспективу.
Настоящая Стратегия разработана в рамках общих направлений жилищной политики в целях более детальной проработки вопросов развития ипотечного жилищного кредитования.
Вместе с тем в настоящей Стратегии рассматриваются вопросы расширения возможности приобретения гражданами жилья на первичном или вторичном рынках, строительства индивидуального жилья или участия в строительстве многоквартирных домов и жилищных некоммерческих объединениях граждан, а также найма жилья, проведения капитального ремонта жилых домов и другие направления развития ипотечного жилищного кредитования.
Реализация настоящей Стратегии зависит, в частности, от макроэкономической конъюнктуры, динамики уровня доходов населения и их дифференциации, политических и демографических факторов, а также от региональных и местных социально-экономических условий и особенностей.
Доступность ипотечного жилищного кредитования напрямую зависит от стоимости жилья, поэтому добиться повышения доступности жилья только расширением возможностей кредитования проблематично, так как увеличение спроса населения за счет развития различных финансовых механизмов без изменения других условий на рынке жилья и жилищного строительства объективно способствует росту цен на жилье. Необходимо в первую очередь повышать доступность жилья за счет:
дифференциации рынка жилья, ускоренного формирования сегмента жилья экономкласса и содействия строительству такого жилья в объемах, соответствующих потребностям и спросу граждан со среднестатистическим уровнем доходов;
повышения доступности кредитных ресурсов для всех категорий застройщиков в первую очередь на цели строительства жилья экономкласса;
снижения волатильности цен на рынке жилья за счет расширения сегмента экономкласса, повышения конкуренции, развития механизмов привлечения индивидуальных и коллективных инвестиций.
II. Развитие рынка ипотечного жилищного кредитования
1. Первичный рынок ипотеки
Предусматривается решение к 2030 году основных проблем несбалансированности на рынке жилья, основная потребность в улучшении жилищных условий будет формироваться в связи с качественными изменениями стандартов жилищного обеспечения.
Рынок ипотечного жилищного кредитования до 2030 года необходимо развивать устойчивыми темпами. Объемы выдачи ипотечных жилищных кредитов должны превышать объемы погашения, что будет способствовать росту портфеля ипотечных жилищных кредитов.
Предполагается, что ипотечный жилищный кредит станет основным механизмом приобретения жилья в собственность, цены на жилье, условия ипотечного жилищного кредитования и доходы населения позволят приобретать жилье 60 процентам населения. Предусматривается, что уровень ежемесячных доходов заемщика будет превышать как минимум в 3 раза уровень ежемесячных расходов по погашению ипотечного жилищного кредита для приобретения жилья, соответствующего стандартам обеспечения жилыми помещениями.
Возможность оплаты первоначального взноса заемщика может быть обеспечена продажей уже имеющегося его жилья, участием в накопительно-ипотечных системах и (или) ипотечным страхованием в целях снижения размера первоначального взноса.
Наиболее распространенными параметрами ипотечного кредита предусматриваются срок до 30 лет, фиксированная ставка процента на уровне индекса потребительских цен плюс 2 - 3 процентных пункта, первоначальный взнос не ниже 30 процентов (в случае отсутствия ипотечного страхования) и аннуитетный порядок погашения кредита с возможностью применения гибких схем управления задолженностью. Доля кредитов с ипотечным страхованием и первоначальным взносом в размере 10 процентов составит до 20 процентов рынка ипотечного жилищного кредитования.
Необходима невысокая концентрация рынка ипотечного жилищного кредитования на каждой территории, где сложился ликвидный рынок жилья, на нем будут присутствовать как минимум 3 кредитора с конкурентными предложениями.
Получение ипотечного жилищного кредита заемщиком станет стандартным процессом. Предусматривается сократить сроки сбора необходимых документов и принятия решения до одной недели при повышении качества принимаемых решений. Необходимо до получения жилищного ипотечного кредита довести до сведения заемщика полную информацию о своих правах и об обязанностях в отношении получения кредита, в процессе погашения кредита, в случае наступления просрочек и (или) иных ключевых событий, предусмотренных кредитным договором банка. Предварительные консультации заемщиков войдут в обязательства кредитора в соответствии с требованиями профессионального сообщества.
Помимо консультирования и информирования заемщика до выдачи кредита заемщик получит возможность в течение срока погашения кредита по согласованию с кредитором переуступить права по кредиту третьему лицу или реструктурировать его в случае существенного изменения доходов семьи заемщика на условиях, приемлемых для кредитора и заемщика. С другой стороны, кредитору будет принадлежать право взыскания на предмет залога и удовлетворения всех понесенных затрат и расходов из стоимости заложенного имущества в случае ненадлежащего исполнения обязательств должником.
Повышение информационной доступности, накопление и обобщение статистики по рынку ипотечного жилищного кредитования позволят банкам более дифференцированно подходить к оценке заемщиков. Конкуренция на первичном рынке будет способствовать снижению тарифов и повышению качества обслуживания кредитов для заемщиков. Заемщики с хорошей кредитной историей могут иметь тарифные преимущества.
Помимо первичных кредиторов на первичном рынке будут присутствовать ипотечные брокеры, непосредственно взаимодействующие с заемщиками и оказывающие им консультационные услуги, в том числе по подбору и комплектации документов.
2. Вторичный рынок ипотеки
Предусматривается создание стабильности на рынке ипотеки. Его фондирование необходимо обеспечивать долгосрочными ресурсами институциональных инвесторов, в том числе системами пенсионного обеспечения и резервами страховых компаний.
Предполагается, что привлечение долгосрочных ресурсов на рынок ипотеки будет осуществляться банками как самостоятельно путем аккумуляции долгосрочных пассивов, так и через рынок капитала путем выпуска ипотечных ценных бумаг и иных долговых обязательств, обеспеченных ипотекой, с балансов банков и через специальных ипотечных агентов, а также за счет перепродажи пулов закладных рефинансирующим организациям. В долгосрочной перспективе до 60 процентов рынка будет фондироваться через выпуск ипотечных ценных бумаг.
Предполагается, что получит развитие модель 2-уровневой системы рефинансирования. Рынок рефинансирования будет представлен крупными игроками, размер собственного капитала которых позволит аккумулировать большие объемы пулов закладных с целью получения прибыли и последующей секьюритизации активов. Рефинансирующие организации будут аккумулировать пулы ипотек и привлекать деньги с рынка капиталов для тех банков, чей масштаб деятельности и (или) опыт не позволяют проводить секьюритизацию самостоятельно. При этом крупные банки будут самостоятельно привлекать капитал с рынка как за счет депозитной базы, которая будет преимущественно средне- и долгосрочной, так и за счет выпуска ипотечных облигаций.
Эффективность привлечения средств с рынка капитала банками и рефинансирующими организациями и предельно допустимый уровень концентрации рисков будут определяться в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Привлечение средств на рынок ипотеки необходимо осуществлять как с отечественного, так и с зарубежного рынков. При этом на отечественном рынке основную долю инвесторов должны составлять консервативные институциональные инвесторы, что позволит привлекать средства на длительные сроки под низкие ставки.
Дополнительное развитие получит инвестирование средств в ипотечные ценные бумаги физическими лицами вследствие снижения ставок по депозитам, что будет способствовать росту отечественного рынка ипотечных ценных бумаг.
3. Унификация и стандартизация рынка ипотеки
Повышение эффективности функционирования рынка и сокращение издержек и рисков предусматривается достигать путем унификации и стандартизации технологий, документации, информационного взаимодействия и подходов к оценке рисков. Стандартизация будет происходить по нескольким направлениям:
технологические стандарты;
стандарты обмена информацией;
стандарты документации;
стандарты квалификационных экономических требований;
стандарты оценки и управления рисками.
Стандартизация на рынке ипотеки будет происходить в ходе конкуренции различных практик выдачи и рефинансирования кредитов с целью привлечения ресурсов с рынка капитала. По мере накопления и обобщения статистики необходимо выработать стандартные требования к оценке экономических характеристик кредита. Рост объемов ипотечного жилищного кредитования и увеличение количества сделок купли-продажи пулов и секьюритизации приведут к унификации технологии всех процессов. В целях минимизации издержек участниками рынка будут выбраны лучшие информационные и технологические системы, что значительно упростит инвесторам оценку проверяемых активов.